【正文】 1．房地產(chǎn)投資之利 (1)相對(duì)較高的收益水平。例如，城市快速 軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。 (七 )相互影響性 相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市 場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采 用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。房地產(chǎn)本身并 不能產(chǎn)生收益，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的 持續(xù)時(shí)間。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。 此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。 房地產(chǎn)投資的特性 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一 )位置固定性或不可移動(dòng)性 位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí) 較高的證券出售給投資者。 住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。新興國(guó)家和地區(qū)，如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港等，也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管 理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。 (二 )房地產(chǎn)間接投資 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 (一 )房地產(chǎn)直接投資 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為 ，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。直接投資又可分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。 房地產(chǎn)投資的形式 二、房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。 第一節(jié)：房地產(chǎn)投資 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 、 答案： ABD 第 3講 房地產(chǎn)投資的概念 第二章：房地產(chǎn)投資 及其區(qū)位選擇 內(nèi)容提要： 房地產(chǎn)投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊） 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度 考試的基本要求： 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容 了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以收益性物業(yè)為管理對(duì)象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值 管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識(shí)和選擇投資區(qū)位的能力。因此，大多數(shù)建議都會(huì)要求投保方對(duì)物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。盡管租約中不會(huì)明確總額，但是會(huì)明確全部補(bǔ)償需要的各種參數(shù)。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定 的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會(huì)按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運(yùn)行效率，并有助于提升物業(yè)的對(duì)外形象。 (五 )設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理問(wèn)題是物業(yè)管理中的一個(gè)新問(wèn)題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問(wèn)題。 每個(gè)建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。對(duì)于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問(wèn)題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。從第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)，投資者越來(lái)越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。 對(duì)于工廠、倉(cāng)庫(kù)和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來(lái)的維修和維護(hù)。 開(kāi)發(fā)商的意圖將會(huì)體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場(chǎng)提供一個(gè)具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問(wèn)題和長(zhǎng)期維護(hù)問(wèn)題。 (四 )未來(lái)維修和維護(hù) 在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。此時(shí)雙方就會(huì)通過(guò)溝通來(lái)確定一個(gè)讓大家都感覺(jué)可以接受的解決方式，業(yè)主會(huì)盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。 業(yè)主會(huì)尋找能 夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問(wèn)題的方式。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。因此很多租約都會(huì)要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。可這類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般都會(huì)越來(lái)越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無(wú)法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問(wèn)題。 一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。例如在一個(gè)購(gòu)物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會(huì)有所不同。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。業(yè)主會(huì)要求租戶按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專項(xiàng)支出。 4．服務(wù)費(fèi) 接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一旦租約停止，可能全部的租金收人都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。 (2)租戶要各自支付保險(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來(lái)補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門付費(fèi)。寫字樓基本都采用這種方式。但是以下四種情況除外： (1)物業(yè)有多個(gè)租戶，每個(gè)租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開(kāi)支來(lái)源。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。 (3)租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住 租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式： (1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。 (二 )現(xiàn)金流和成本管理 支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。 在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑 物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。他們或者其指定的代理人會(huì)檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒(méi)有侵占其土地；他們 也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會(huì)造成他們今后對(duì)土地的開(kāi)發(fā)計(jì)劃受損或者破產(chǎn)。 例如，有一宗在已開(kāi)發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開(kāi)發(fā)，但可能因?yàn)榕潘到y(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門認(rèn)為它沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。 對(duì)物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍 內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。 在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來(lái)作為權(quán)重。這個(gè)原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話： “不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。 (五 )進(jìn)行資產(chǎn)組合 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。通常對(duì)某一問(wèn)題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大，操作簡(jiǎn)單的計(jì)算機(jī)軟件問(wèn)世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲(chǔ)和重新獲得信息的工作變得比較容易了。 對(duì)搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。 (三 )構(gòu)建信息基礎(chǔ) 提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。 目前在英國(guó)，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場(chǎng)表現(xiàn)和評(píng)估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來(lái)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的資本增長(zhǎng)率、租金變化和收益變動(dòng)等績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。因此，市場(chǎng)調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。 與此同時(shí)，投資者還需要有應(yīng)對(duì)機(jī)遇的愿望和能力，因?yàn)檫@些機(jī)會(huì)總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時(shí)候。有必要通過(guò)買賣來(lái)維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作 三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作 (一 )確定戰(zhàn)略 大多數(shù)投資者對(duì)金融市場(chǎng)有較為深刻的理解，但對(duì)那些缺乏實(shí)際物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，需要了解投資股票和直接 物業(yè)投資的差異。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購(gòu)置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時(shí)監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報(bào)。 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng) 險(xiǎn)／回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來(lái)詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。 物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會(huì)經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃。更確切地說(shuō)，資產(chǎn)管理公司通過(guò)監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來(lái)聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來(lái) (如北京的寫字樓或長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來(lái)管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理具有更廣闊的視角。 在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。在一個(gè)小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時(shí)扮演三種角色。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在