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房產(chǎn)營銷案例分析-文庫吧資料

2024-11-19 00:54本頁面
  

【正文】 產(chǎn)品需要特定的外在標識符號以與其價格檔次相匹配,從而讓消費者看到外在符7 安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)號,就知道這個酒是什么檔次的酒,從而減少其決策成本和決策風險,盡快實現(xiàn)購買。2)品牌可以超越產(chǎn)品的生命周期是一種無形的資產(chǎn),不同階層、不同年齡、不同職業(yè)的消費者因為消費心理差異之大,選擇白酒品牌往往差異很大,且消費者眾口難調(diào),優(yōu)質(zhì)及低劣的白酒在市場上會同時存在,而品牌的酒在消費者心目中已經(jīng)留下深刻印象,無形中只認準這個牌子的酒。1)品牌的首要功能是在于可以方便消費者進行產(chǎn)品選擇,縮短消費者的購買決策過程。對品牌周期實施分階段的專項管理師企業(yè)提升品牌戰(zhàn)略的重大事項,這對每一個視品牌為生命的企業(yè)來說,是刻不容緩的頭等大事。答:所謂品牌周期管理,首先是指對品牌周期的各個階段實施的專項管理,其次是對品牌周期與產(chǎn)品周期實施的集成管理。三、選名酒?選名牌?簡述品牌的識別作用。④ 進一步明確和規(guī)范反傾銷調(diào)查程序。我國除了出臺專門的反傾銷條例,還應該考慮到法規(guī)之間6 安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)的相互作用和影響的關系。4)在反傾銷法的修訂中應該考慮以下幾點: ① 提高反傾銷法律的“檔次”。2)相關部門應該加緊應對國外反傾銷的裁定的法律以及一些不合理要求的申訴及對策的制定。5)及時總結教訓,中國企業(yè)現(xiàn)在必須直面日益增多的反傾銷案,并盡快調(diào)整反傾銷策略。3)主動出擊制勝,面對反傾銷調(diào)查,只有企業(yè)勇敢站出來才有可能奏效;因為我國尚未獲得市場經(jīng)濟國家地位,只有企業(yè)自身才能證明其產(chǎn)品是在市場經(jīng)濟條件下形成的,這樣才不會被采用“替代國”的成本等數(shù)據(jù)來替代。企業(yè)應對反傾銷,應注意做好以下幾個方面工作: ① 提高產(chǎn)品質(zhì)量,增強品牌意識,改變產(chǎn)品形象 ② 加強合作,做到“以銷定產(chǎn)” 安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)③ ④ ⑤ ⑥.運用國際標準,健全管理制度,健全商務檔案 了解國外反傾銷配合反傾銷調(diào)查,積極應訴及時抗辯.按照標準調(diào)整企業(yè)經(jīng)營和管理,盡可能爭取“市場經(jīng)濟地位”?答:1)企業(yè)在遭受到反傾銷調(diào)查通知時應制定應對原則:“不害怕、不回避、不讓步,爭取獨立公正的裁決。一般是對傾銷的外國商品除征收一般進口稅外,再增收附加稅,使其不能廉價出售,此種附加稅稱為“反傾銷稅”。即:存在傾銷,、傾銷對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)造成了實質(zhì)損害、實質(zhì)損害威脅或?qū)鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)的建立產(chǎn)生了實質(zhì)阻礙,并且,傾銷和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)遭受的損害存在因果關系。(二)進口價格沒有實際支付價款或應當支付價款的價格或者其價格不能確定,以該進口產(chǎn)品首次轉售給獨立購買人的價格或應當以對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部商海關總署后根據(jù)合理基礎所推定的價格為出口價格。對此,《條例》的規(guī)定過于簡單,有疏漏之處?!边@一規(guī)定符合關貿(mào)總協(xié)定第6條的精神。安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)二、廈華如何獲美最低終裁? 根據(jù)世界貿(mào)易組織定義,該如何認定企業(yè)實施傾銷?答:⑴傾銷是指產(chǎn)品以低于正常價值的價格進入另一國的市場。⑤ 有利于處理專業(yè)化和多樣化的生產(chǎn)關系。③ 可以有效地占領新市場。3)渠道商上戰(zhàn)略聯(lián)盟: ① 創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟。2)立即增加自己市場的滲透力度;TCL在中國有強大的市場及營銷渠道,能夠給飛利浦的產(chǎn)品增加市場滲透力度 安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)3)4)5)6)可以提升飛利浦在本地,國內(nèi)或全球的競爭力;可以讓TCL來共享這個研發(fā)的投入,來促進新產(chǎn)品的開發(fā);通過戰(zhàn)略聯(lián)盟飛利浦可以開發(fā)新產(chǎn)品和新服務,創(chuàng)造新的業(yè)務機會;利浦本身是由于缺人、缺錢或者缺渠道,這樣一來就可以嫁接TCL的資源,拓展市場開發(fā);7)實現(xiàn)產(chǎn)品多元化; 8)降低成本。5.營銷政策。3.產(chǎn)品組合。2)從自身角度出發(fā)應考慮以下因素:① ② ③ ④ ⑤ 1.總體規(guī)模。至于B典當行為此遭受的損失只能另行要求A公司賠償。因此,基于后―抵押借款合同由法院主持達成的A公司與C銀行之間的調(diào)解協(xié)議合法有效,應予執(zhí)行。綜上所述,筆者認為:該案中典當合同是一種以房產(chǎn)證質(zhì)押形式表現(xiàn)的房產(chǎn)抵押借貸合同。由于該案件一直延續(xù)到我國城市房地產(chǎn)管理法公布施行后,且之前我國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法等法規(guī)、規(guī)章和上海、深圳、天津、福建、廣東及珠海等地區(qū)性法規(guī)、規(guī)章均已明確規(guī)定對房屋抵押必須實行他項權利登記。這在我國擔保法和典當行管理暫行辦法中均有明確的規(guī)定。前已述及,該房產(chǎn)典當合同既不具有典權的占有特征,又不具有典當?shù)馁|(zhì)押特征,僅有的質(zhì)押物――房產(chǎn)證書還被欺騙放棄了質(zhì)押權!更重要的是典當行沒有及時地主張自己的權利。所以,B典當行只能自己承受未能及時正確主張和行使權利所帶來的不利后果。所以,不動產(chǎn)權利證書即使可以質(zhì)押的話也應以進行他項權利登記為必要。雖然法律沒有明文禁止房產(chǎn)權利證書的質(zhì)押,但依據(jù)物權法的公示主義原則,任何押物都應該以登記或占有的方式來體現(xiàn),否則不得對抗第三人。這與我國擔保法第七十五條規(guī)定的票據(jù)、股權、知識產(chǎn)權等財產(chǎn)權利不同。這種法定禁止是一種嚴格的、無條件的絕對禁止,即使物質(zhì)的價值與債權的價額相等,這種約定仍歸于無效。樟恕?BR4.我國擔保法明確規(guī)定:“出質(zhì)人和質(zhì)權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿質(zhì)權人未受清償時,質(zhì)物的所有權轉移為質(zhì)權人所有。娑ǎ核賴蔽鍥飯穆艉篤涫杖朐誑鄢舜畋鞠⒑偷淶奔芭穆艫姆延煤螅S嗖糠鐘ν爍被?。也就是藫淤嚤五浄的所有冗@在B典當行同意將房產(chǎn)證交給A公司辦理保險的情節(jié)中也可以看出:該賓館所有權事實上并沒有發(fā)生轉移。既沒有實際取得該賓館的占有、使用和收益的權利,又沒有依法辦理房產(chǎn)的變更登記手續(xù),因此,無論在事實上還是在形式上B典當行自始至終均沒有取得該賓館的所有權。所謂“絕賣”就是買斷典物的所有權。最高法院于1992年3月16日對黑龍江省高院作出的(1991)民他字第15號《關于金德輝訴佳木斯市永恒典當商行房屋典當案件應如何處理問題的函復》也明確了在審判實踐中,對因典當行以“典當”形式從事融資借貸的案件應定性為以房地產(chǎn)抵押的借款合同糾紛,并且不得將先行提取的利息計人典金計算復利。該案除標的物是不動產(chǎn)外,根本不具有傳統(tǒng)民間典權關系的法律特征。這二者不應混淆(參見大百科全書法學卷第713頁和辭海第330 頁)。筆者認為該典當合同在當時雖可認定為房屋抵押貸款合同,但其并不具有對抗后一合法設定的抵押借款合同的法律效力。所以賓館的所有權已轉歸B典當行,A公司以他人房產(chǎn)設定的抵押是沒有法律效力的。典當合同已明確約定,逾期不贖視為絕賣。另一種意見認為該典當合同合法有效。至于A公司與C銀行簽訂的抵押合同也是有效的,如果賓館的實際價值超過典價,其超出部分可以再設定抵押。此案中,B典當行并沒有實際占有房屋,并且按月4%收取的收益金顯屬利息。此案應如何處理,存在幾種不同觀點。審理期間雙方達成調(diào)解協(xié)議,由A公司將文化賓館90%股份權利轉讓給C銀行。C銀行持該房產(chǎn)證辦理抵押登記手續(xù)后貸給A公司40萬美元。合同逾期后A公司無力還款,雙方經(jīng)多次協(xié)商后又于1995年12月12日達成協(xié)議,約定A公司于1996年6月25日前交出典產(chǎn)。雙方約定:A公司將其所有的文化賓館以1500萬元人民幣的典價典給B典當行,典期為一個月,A公司應于同年8月11日贖典,逾期三天不贖則視為絕賣??尚行允侵阜康禺a(chǎn)經(jīng)營企業(yè)能否對自己所選擇的細分市場制定和實施相應有效的市場營銷計劃??捎允侵阜康禺a(chǎn)經(jīng)營企業(yè)所選定分市場的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖??蛇M入性是指房地產(chǎn)企業(yè)有可能進入所選定的分市場的程度。4)、可行性。2)、可進入性。有地理細分、人口細分、心里細分、行為細分基本形式。答:標準:房地產(chǎn)市場細分是指房產(chǎn)企業(yè)在“目標市場營銷”觀念的指導下,依據(jù)一定的細分變數(shù),將房地產(chǎn)市場總體細分為若干個具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)購買群體的過程。寫出預測報告。選擇預測方法和模型進行預測。二十三、房地產(chǎn)市場預測主要包括哪些程序?答:房地產(chǎn)市場的程序一般如下:確定具體的預測目標。二十二、定性預測與定量預測有何區(qū)別?定性預測法是指主要依靠熟悉專業(yè)業(yè)務知識、具有豐富實踐經(jīng)驗和綜合分析能力的有關人員,根據(jù)已掌握的歷史資料和直觀材料,運用個人的經(jīng)驗和分析判斷能力,對事物 的未來發(fā)展作出趨勢或程度上的判斷。二十、影響消費者購買行為的外部因素的主要內(nèi)容 影響消費者購買行為的外部因素的主要內(nèi)容包括:社會文化因素:具體從社會階層、相關群體、家庭狀況、和文化狀況幾方面進行;經(jīng)濟因素:具體通過消費者收入狀況、消費者支出模式、消費信貸、居民儲蓄等。心理定價策略。主要有現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、功能折扣、季節(jié)折扣和推廣折扣。包括撇脂定價和滲透定價;二是防制新產(chǎn)品定價策略。答:新產(chǎn)品定價策略。6)、以保障社會福利為定價目標。4)、以保持市場占有率為定價目標。2)、以獲取合理利潤為定價目標。5)、政治與經(jīng)濟環(huán)境 十八:企業(yè)定價目標主要有哪些選擇? 答:房地產(chǎn)定價目標是指房地產(chǎn)營銷者在定價是預先考慮到房地產(chǎn)商品的價格實現(xiàn)后所應達到的目標。3)、促銷預算。一個效果好的促銷組合在環(huán)境條件變化后會成為一種效果很差的促銷組合,因此,企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化調(diào)整企業(yè)的促銷組合 影響因素:應考慮的主要因素有:1)、房地產(chǎn)的類型。4:促銷組合是一種多層次組合。房地產(chǎn)企業(yè)應追求有機的整體效果,使其達到單純的個體相加所不能達到的優(yōu)化結果2:構成促銷組合的各種促銷方式既有可替代性又有其獨立性。由廣告,人員銷售,公共關系和營業(yè)推廣等部分組成。3:宏觀因素。房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型有土地和房屋。4:選擇性專業(yè)化:指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求,選擇某幾個細節(jié)市場,為不同需求的顧客提供不同類型的產(chǎn)品5:全面覆蓋,亦即房地產(chǎn)企業(yè)決定全方位進入各個細節(jié)市場,為所有顧客群提供他們所需要的不同系列產(chǎn)品,大的房地產(chǎn)企業(yè)通常采用這種策略。2:產(chǎn)品專業(yè)化,指的是房地產(chǎn)企業(yè)向各類購房者同時供應某種房地產(chǎn),當然,由于面對不同的購房者,需要房地產(chǎn)商品在檔次,質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。全面覆蓋。市場專業(yè)化。逐漸深化的原則 3:虛實結合,以實為主的原則十二:目標市場的選擇可采用的策略有哪些? 答:目標市場的選擇可采用的策略主要有產(chǎn)品—市場集中化。7:簡述房地產(chǎn)營銷微觀環(huán)境的主要內(nèi)容?答:即指與企業(yè)精密相連,直接影響其營銷能力和各種參與者,這些參與者包括:1:購房者2:競爭者3:上下游企業(yè)4:公眾5:企業(yè)內(nèi)部環(huán)境十:簡述市場營銷環(huán)境分析的SWT法?答:市場營銷環(huán)境分析常用的方法SWOT法,它是英文Strengh(優(yōu)勢),Weak(劣勢),Opportunity(威脅)的意思,其中,機會和威脅是影響企業(yè)的外部因素,優(yōu)勢和劣勢是影響企業(yè)的內(nèi)部因素。4)、公眾。2)、競爭者。1:密集性成長戰(zhàn)略是指企業(yè)通過當前產(chǎn)品的市場滲透,市場開發(fā)以及產(chǎn)品開發(fā)三種策略方式求得成長發(fā)展戰(zhàn)略 2:一體化成長戰(zhàn)略指企業(yè)通過與其他企業(yè)聯(lián)合以求得自身成長的戰(zhàn)略,當企業(yè)所在的行業(yè)有很好的發(fā)展前景,企業(yè)在行業(yè)價值鏈體系實行一體化能提高效率,加強控制,擴大銷售時,則可運用該戰(zhàn)略。一體化成長戰(zhàn)略。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在為產(chǎn)品選擇廣告媒體時,應注意是否存在有關的法律限制。一:宏觀環(huán)境要素:1:政策環(huán)境2:經(jīng)濟環(huán)境3:人口環(huán)境4:文化環(huán)境5:科技環(huán)境6:自然環(huán)境因素 企業(yè)在選擇廣告媒體時,應根據(jù)不同媒體的廣告成本,以有限的廣告預算,實現(xiàn)最大的廣告效果。成本費用:不同的廣告媒體所耗費的成本相差很大,即使是在同一媒體,因覆蓋面大小不同,費用相差也很大。目標顧客的媒體習慣:消費者由于職業(yè)、受教育程度企業(yè)因素是指企業(yè)的自身條件因素,企業(yè)自身的因素以及生活習慣的不同,對廣告媒體接觸的習慣也有所區(qū)別。先了解不同媒體自身的特點,以選擇最合適的媒體。項目周邊環(huán)境包括了項果也就具有明顯的差異。義:一是房地產(chǎn)市場經(jīng)營環(huán)境。3)、成本費用。答:有以下幾種:1)、媒體的特性。營合同的形式授予被特許者使用,被特許者按合同規(guī)定,在市場因素是企業(yè)選擇分銷渠道時應考慮的最重要特許者統(tǒng)一的業(yè)務模式下從事經(jīng)營活動,并向特許者支付相的影響因素之一,影響分銷渠道選擇的市場條件主要包應費用。道的設計要求業(yè)不同。直營連鎖經(jīng)營模式:直營連鎖經(jīng)營是指由同一公司所產(chǎn)品因素是指產(chǎn)品本身所具有的特性及條件對分有,統(tǒng)一經(jīng)營管理,具有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng),實行集中采銷渠道的影響。4)、企業(yè)有員工在同一辦公場所。2)、市場因素。二、簡述影響分銷渠道設計的因素主要有哪些方面? 無店鋪經(jīng)營模式:無店鋪形式,并非指沒有經(jīng)營場所,答:一般來講,主要有以下幾個方面:而是指不設立連鎖店。鎖經(jīng)營模式。2)、市場為買方市場。2)、消費者認可開發(fā)商品牌,而對代理商的品牌認識相對薄弱。5)、降低和減少房地產(chǎn)市場的風險。3)、可避免社會資源的浪費,促進房地產(chǎn)商品的快速流通。房地產(chǎn)間接銷售渠道的主要優(yōu)點有以下幾方面: 1)、可彌補房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營能力的不足,使其能集中精力搞好生產(chǎn)。3)、樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良。房地產(chǎn)直接銷售渠道的適應范圍:1)、大型房地產(chǎn)公司。2)、易失去部分市場。4)、我國目前房地產(chǎn)中介市場仍存在諸多問題。答:有以下三種:1)、無店鋪經(jīng)營模式。房地產(chǎn)間接銷售渠道的適應范圍:渠道的控制要求、產(chǎn)品組合的狀況等。3)、益重視程度不夠。一、簡述房地產(chǎn)直接銷售渠道及間接銷售渠道的優(yōu)缺點及其適應條件?答:房地產(chǎn)直接銷售的優(yōu)點有以下幾個方面: 1)、和減少代理費用。房地產(chǎn)項目投資巨大、投資周期長、涉及因素復雜、風險大等特點,都要求重視市場研究,真實地把握市場規(guī)律。3)、目標市場的選擇。房地產(chǎn)目標市場選擇程序應按照以下程序進行1)、市場調(diào)研及市場細分。產(chǎn)品專業(yè)化策略是指房地產(chǎn)企業(yè)向各類購房者同時供應某種房地產(chǎn),由于面對不同的購房者,需要房地產(chǎn)商品在檔次、質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。問:(1)案例一、案例二的房地產(chǎn)公司分別采用了哪種目標市場選擇的策略?(2)房地產(chǎn)目標市場選擇應該按照什么程序進
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