【正文】 008〕92號）同時(shí)廢止。第四篇：2016年《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。三、本公告何時(shí)開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項(xiàng)目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報(bào)與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項(xiàng)目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的，應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時(shí)通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報(bào)繳納。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。清算的總已售面積上述公式中，“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)（含零申報(bào)）。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。第六章 核定征收第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，作為第四十三條所列四項(xiàng)開發(fā)成本核定的依據(jù)。（四）清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由的。（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項(xiàng)成本），按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定?！咀ⅲ号c國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實(shí)性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項(xiàng)目的金額。，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定。【注：所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗(yàn)收報(bào)告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。（五）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)?。（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅海ㄒ唬┘{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。第五章 清算審核內(nèi)容第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。納稅人清算申請不符合受理?xiàng)l件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》。（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。（五）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡稱鑒證報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理：（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。開發(fā)項(xiàng)目無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)項(xiàng)目開始投入使用。第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)