【正文】 保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定。【注：所謂“符合相關法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關資質資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（二）土地征用及拆遷補償費：，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的。（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：：即按照房地產(chǎn)土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； ：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 。（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（四）納稅人將房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（三）對于納稅人轉讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。主管稅務機關應根據(jù)納稅人報送的清算資料，結合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉讓收入。第五章 清算審核內容第二十九條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。第二十六條 經(jīng)稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規(guī)定的程序辦理。第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。各區(qū)（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規(guī)范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。（十一）《土地增值稅納稅申報表（二）》。（九）與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。（七）清算項目的工程竣工驗收報告。（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。開發(fā)項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。（三）直接轉讓土地使用權的項目。第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規(guī)定執(zhí)行?！咀ⅲ涸瓌t上按建設工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。第二章 項目管理第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規(guī)定執(zhí)行。第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內結清應補繳的稅款。第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算：凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。以協(xié)議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。房地產(chǎn)轉讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據(jù)當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價格進行核定；第十條 土地增值稅的計算扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額。第八條 主管地稅機關在進行土地增值稅清算時，應審核以下內容：（一）轉讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉讓土地收入、轉讓地上建筑物及其附著物收入；（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（三）預繳土地增值稅情況；（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項目面積劃分情況；（五）其他需審核的項目。納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。第五條“單位項目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質量監(jiān)督部門出具的單位工程質量認定合格(優(yōu)良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第四條 納稅人應在房地產(chǎn)單位項目竣工決算后30日內持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。第二條 本辦法適用于我市范圍內房地產(chǎn)開發(fā)