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北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法-文庫(kù)吧資料

2025-04-23 08:05本頁(yè)面
  

【正文】 已出租或自用一年以上的房產(chǎn)。附表5清算中面積審核調(diào)整明細(xì)表單位:平方米納稅人名稱(chēng)計(jì)算機(jī)代碼項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目行 次面積數(shù)據(jù)來(lái)源備注一、總建筑面積1=2+61二、可售面積2=3+4+52其中已售面積3已自用面積4未售(用)面積5三、不可售面積6=7+86其中允許扣除的公共配套設(shè)施面積7其他面積8四、清算成本分?jǐn)偙壤?=3/29%五、本期清算面積10=3+7*910填表說(shuō)明:只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在建工程整體轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目不填寫(xiě)此表。已售面積是指本次清算的已售建筑面積總數(shù);清算的其他商品房面積是指本次清算的已售普通住宅以外的各類(lèi)商品房建筑面積總數(shù)。普通住宅應(yīng)分配成本比例=清算的普通住宅面積/已售面積 “樓號(hào)”按單棟號(hào)填寫(xiě),所需行次不夠的,可自行增加。本表第30行:項(xiàng)目單位建筑面積成本費(fèi)用=允許扣除項(xiàng)目總金額/清算總面積。(清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清算總面積)  四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng):附表1土地增值稅清算稅款鑒證主表清算截止日期: 年 月 日 金額單位:元納稅人名稱(chēng)計(jì)算機(jī)代碼項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目行 次審核數(shù)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1其中轉(zhuǎn)讓土地收入2轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入3二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)456其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)7前期工程費(fèi)8建筑安裝工程費(fèi)9基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)10公共配套設(shè)施費(fèi)11開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用12按核定標(biāo)準(zhǔn)扣除的四項(xiàng)成本數(shù)13房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用14其中利息支出15其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用16與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金17其中營(yíng)業(yè)稅18城市維護(hù)建設(shè)稅19教育費(fèi)附加20財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)21三、增值額22四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(%)23五、適用稅率(%)24六、速算扣除系數(shù)(%)25七、應(yīng)繳土地增值稅稅款26八、免繳土地增值稅稅款27九、已繳土地增值稅稅款28十、項(xiàng)目清算應(yīng)補(bǔ)(退)土地增值稅稅額29十一、項(xiàng)目單位建筑面積成本費(fèi)用30填表說(shuō)明:清算項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、全部為普通住宅或其他商品房、在建工程項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的,只填寫(xiě)本表,不需填寫(xiě)明細(xì)表。 元。 元,免繳稅額為   元,應(yīng)補(bǔ)(退)稅額為 元;已繳稅額為其中:   元;應(yīng)補(bǔ)(退)稅額為 元,已繳稅款為 %(計(jì)算公式) ?。ㄋ模?yīng)繳土地增值稅的審核  貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為 元,增值率為 元?! 。ㄈ┰鲋殿~及增值率的審核  貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為因此,貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為 元與開(kāi)發(fā)成本  貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定,允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元。 元;經(jīng)審核,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元。 元;經(jīng)審核,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元。 元;經(jīng)審核,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減其中:  (1) 貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為 元,調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為  。因此,貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元之和的10%扣除 元。 元。 元與開(kāi)發(fā)成本 元。)  。經(jīng)審核,無(wú)正當(dāng)理由,應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)扣除 元。(7)四項(xiàng)成本測(cè)算的說(shuō)明:經(jīng)測(cè)算,貴公司 類(lèi)商品房的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)之和高于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)。 元,確認(rèn)允許扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)為 元;經(jīng)審核,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元?! 。?)貴公司自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi) 元,確認(rèn)允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為 元;經(jīng)審核,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元。 元,確認(rèn)允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為 ?。?)貴公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi) 元,確認(rèn)允許扣除的前期工程費(fèi)為 ?。?)貴公司自報(bào)前期工程費(fèi) 元,確認(rèn)允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為 元;經(jīng)審核,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元。 元;經(jīng)審核,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減貴公司本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 元。 元,確認(rèn)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元;經(jīng)審核,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,其中:  。 元,比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元;經(jīng)審核,確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目總額 ?。ǘ┩恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目的審核  截至年月日止,貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額 元,確認(rèn)應(yīng)稅收入   平方米,銷(xiāo)售收入:(1)按本企業(yè)當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格 元;或(2)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格 元;或(3)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)值確定。 元,確認(rèn)收入 平方米,取得銷(xiāo)售收入自報(bào)應(yīng)稅收入 元。 元;經(jīng)審核,調(diào)增/調(diào)減收入 元,其中:   ?。骸 。骸 。骸 。骸 。骸 。骸 。骸 。骸 。骸 ∪?、土地增值稅的審核情況 ?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀悜?yīng)稅收入的審核  截至年月日止,貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入  二、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策    ?!?。③ 號(hào)樓,共有 套住房,總建筑面積 平方米,戶(hù)均建筑面積 平方米,總售價(jià) 元,平均單價(jià) 元。(3)單棟號(hào)樓戶(hù)均建筑面積及售價(jià)① 號(hào)樓,共有 套住房,總建筑面積 平方米,戶(hù)均建筑面積 平方米,總售價(jià) 元,平均單價(jià) 元。列明總建筑面積、拆遷戶(hù)回遷面積、公共配套設(shè)施面積、總可售面積、總留用面積,并分別說(shuō)明普通住宅、其他商品房、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。列明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況、項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情況、項(xiàng)目裝飾裝修情況。 址: ?。骸 。骸 。骸 。骸 。海海ǘ╉?xiàng)目基本情況  。具體包括: ?。?)《土地增值稅清算稅款鑒證主表》(2)《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表一:普通住宅》(3)《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表二:其他商品房》(4)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》(5)《清算中面積審核調(diào)整明細(xì)表》(6)《扣除項(xiàng)目匯總表》(7)《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》(8)《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》(9)《前期工程費(fèi)鑒證表》(10)《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》(11)《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》(12)《開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》(13)《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》(14)《利息支出鑒證表》(15)《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》(16)《土地增值稅繳款情況匯總表》 (復(fù)印件)。(格式附后)。 日  附件:、北京市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)備案證明復(fù)印件?! 《悇?wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)(簽名或蓋章):  中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師(簽名或蓋章):地址: 稅務(wù)師事務(wù)所(蓋章)  年本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審核之用,不得作為其他用途。 元。 元; ?。?%;  : 元;  :  二、鑒證結(jié)論  經(jīng)對(duì)貴公司 ?。ǘ┖?jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。在審核過(guò)程中,我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則,依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定,按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求,實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。貴單位的責(zé)任,對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。公司:  我們接受委托,于年月日至年月日,對(duì)貴單位第三十七條 原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》(京地稅地〔2007〕134號(hào))廢止。第八章 附則 第三十五條 本辦法所涉及各文書(shū)和表格均列舉在附件中。第七章 清算處罰 第三十三條 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的,按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《鑒證報(bào)告》范本和內(nèi)容對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》,供稅務(wù)部門(mén)參考,并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供清算項(xiàng)目鑒證工作底稿的查驗(yàn)核實(shí)工作。 第三十條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清算項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說(shuō)明情況。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目,應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進(jìn)行歸檔。 第二十七條 經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后,需辦理退還土地增值稅手續(xù)的,依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》(京地稅征〔2003〕686號(hào))規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。 第二十六條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的,應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》和《土地增值稅核定征收通知書(shū)》(見(jiàn)附件9)。 第二十五條 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中,發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的,可以按確定的銷(xiāo)售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅(征收率另行制定)。 第二十四條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)清算項(xiàng)目的監(jiān)督檢查,按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況,稽查部門(mén)可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查檢查。 第二十二條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)清算審核后,決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)的,應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》(見(jiàn)附件8)。《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法,由市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。 第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)四項(xiàng)成本核定扣除的,應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書(shū)》(附件11)。 第十八條 對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)成本)中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等,按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。 (四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除。 對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí),允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí),按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)?。由于各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同,必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn),以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。 第十七條 納稅人扣除項(xiàng)目金額的范圍如下: (一)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。 第十五條 清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的確定。第四章 清算審核 第十三條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90日內(nèi)完成清算審核工作,不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間。對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理,并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》(附件5)轉(zhuǎn)入審核程序。 第十一條 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫(xiě)各類(lèi)清算申報(bào)表和相關(guān)表格;納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的,在《鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。 (十)《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)》。 (八)已繳納土地增值稅的完稅憑證。 (六)清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證。 (四)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章,內(nèi)容包含:銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、合同簽定日期、用途等。 (二)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí),應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項(xiàng)目資料,并填寫(xiě)《土地增值稅清算材料清單》(附件4)。 第九條 凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書(shū)》(附件3)并送達(dá)納稅人。第三章 清算申請(qǐng)與受理 第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng),并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》(附件2),經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,即可辦理稅款清算手續(xù)。 (三)經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后,認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 第六條 符合下列情況之一的,主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算: (一) 納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。 (三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。第二章 清算條件 第五條 符合下列情況之一的,納稅人應(yīng)
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