【正文】 稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。（四）建筑安裝工程費：，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。，根據(jù)合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發(fā)產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。（六）公共配套設施費：、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設施。，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認：（1）政府相關文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或相關公共配套設施移交給業(yè)主委員會。、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。，應計算收入，并準予扣除成本、費用。納稅人分期開發(fā)房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。，不予扣除相應的成本、費用。（七）開發(fā)間接費用：、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發(fā)費用扣除。（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。第三十六條 稅務機關根據(jù)建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發(fā)。第三十七條 房地產開發(fā)費用：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。（四）清算時已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據(jù)或發(fā)票。（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。第六章 核定征收第四十條 稅務機關發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。第四十一條 稅務機關在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規(guī)定辦理：（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。（二）清算后再轉讓房地產應當區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額247。清算的總已售面積上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉讓房地產納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發(fā)項目和已清算完畢的房地產開發(fā)項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務機關。第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第十章 稅務中介機構管理第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業(yè)人員應當積極配合。稅務中介機構及相關專業(yè)人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協(xié)會相關文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。第五十七條 稅務中介機構的相關專業(yè)人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復查的權利。第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。第十一章 附則第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規(guī)定執(zhí)行。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務局解釋。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92 號文件處理。第五篇：05貴州省地方稅務局土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)貴州省地方稅務局 土地增值稅清算管理辦法（征求意見稿）第一章 總則第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)?2006?187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)?2009?91號）等相關規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于從事房地產開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱納稅人）所開發(fā)房地產項目的土地增值稅清算工作。第三條 本辦法所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》（見附件1），向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。第四條 土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算，原則上以納稅人取得的《建設工程 規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認清算單位。第五條 房地產項目中既建有普通標準住宅，又建有其他商品房的，在土地增值稅清算時，應分別計算增值額