【正文】 務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計(jì)征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報(bào)繳納。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核，并在審核意見書中注明。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。第五十九條 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項(xiàng)目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進(jìn)行了修訂。二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項(xiàng)目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報(bào)與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，明確了計(jì)稅依據(jù)。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。第五篇：XXX地方稅務(wù)局稽查局土地增值稅清算報(bào)告XXX地方稅務(wù)局稽查局對XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地增值稅清算報(bào)告XXX地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的朝陽花園住宅小區(qū)項(xiàng)目，于2011年9月向陜縣地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。通過對該項(xiàng)目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡稱《鑒證報(bào)告》)進(jìn)行審核，特別是對其內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗(yàn)收后，同意辦理清算手續(xù)。陜縣地方稅務(wù)局派出崔長安和張春霞對該公司的土地增值稅進(jìn)行了全面清算?，F(xiàn)做出如下清算報(bào)告：一、整體項(xiàng)目情況簡介XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的朝陽花園是集住宅與商用一體的綜合項(xiàng)目，于2006年9月12日取得住宅建設(shè)土地使用權(quán)，并在XX局辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證【編號陜國用（2008）第041號】。由XXX設(shè)計(jì)，共計(jì)6幢，該公司并于2009年4月開工建設(shè)時向XXX稅務(wù)所辦理了土地增值稅納稅申報(bào)鑒定。該項(xiàng)目于2008年2月開工建設(shè)，于2008年9月取得商品房預(yù)售許可證（陜房管預(yù)許字[2008]第10號），總建筑面積為25244平方米，住宅，%，%，%?？商峁┥唐纷≌?02套，商業(yè)用房14套，套型結(jié)構(gòu)為89—127平方米。該項(xiàng)目在2010年9月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明該項(xiàng)目的住宅房均為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的加計(jì)扣除。﹪預(yù)征率。二、稅務(wù)師事務(wù)所鑒證說明（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核截至2011年5月25日止，該公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入41,209,；經(jīng)審核，核定本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入為42,010,，比自報(bào)數(shù)調(diào)增800,：，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入36,921,；經(jīng)審核，調(diào)增800,，核定收入37,722,。，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入4,288,；經(jīng)審核，調(diào)增0元，核定收入4,288,。（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核截至2011年05月25日止，該公司自報(bào)本項(xiàng)目按售出面積占可售面積比例計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額47,156,；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額46,603,，比自報(bào)數(shù)調(diào)減553,，其中：。該公司自報(bào)本項(xiàng)目的土地使用權(quán)按售出面積占可售面積比例計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目金額為3,126,；經(jīng)審核，調(diào)減185,，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為2,940,。，其中：，房地產(chǎn)開發(fā)成本按售出面積占可售面積比例總計(jì)31,430,。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本29,831,；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本1,598,；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減240,，核定允許扣除的開發(fā)成本為31,189,。其中：（1）該公司自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償金額按售出面積占可售面積比例為0元。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?元；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增148,，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為148,。（2）該公司自報(bào)前期工程費(fèi)按售出面積占可售面積比例為952,。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?01,；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?0,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減226,，核定允許扣除的前期工程費(fèi)為725,。（3）該公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi)按售出面積占可售面積比例為28,680,。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?7,226,；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?,453,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為28,680,。（4）該公司自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按售出面積占可售面積比例為657,。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?22,；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?4,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為657,。（5）該公司自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi)按售出面積占可售面積比例為346,。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?28,；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?8,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為346,。（6）該公司自報(bào)開發(fā)間接費(fèi)用按售出面積占可售面積比例為792,。普通住宅應(yīng)分?jǐn)?51,；非普通住宅商鋪應(yīng)分?jǐn)?1,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減162,，核定允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)用為630,。本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940, 元與開發(fā)成本31,189,%扣除3,413,。因此，該公司此項(xiàng)目可扣除金額為3,413,。該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233, 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233,。其中：（1）該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,；經(jīng)審核，貴單位商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,。（2）該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為103, 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為103,。（3）該公司自報(bào)商品房實(shí)際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為62,；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為62,。該公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940,189,%扣除6,826, 元。因此，該公司此項(xiàng)目可扣除金額為6,826,。（三）增值額及增值率的審核該公司自報(bào)商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為5,947,；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為4,593, 元。其中,385, 元； ,792, 元；%。（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核該公司自報(bào)商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為584, 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為592, 元。已繳稅款為584,；應(yīng)補(bǔ)稅額為7, 元。其中非普通住宅商鋪應(yīng)繳土地增值稅稅額為592,。已繳稅款為584,；應(yīng)補(bǔ)稅額為7,。三、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況審核人員經(jīng)過對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報(bào)告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對并對鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況進(jìn)行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，該項(xiàng)目清算情況審核確認(rèn)如下：(一)收入確認(rèn)根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后。(二)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)根據(jù)納稅人提供的陜縣國土資源局的土地出讓合同”；。稅務(wù)清算人員經(jīng)過核對該項(xiàng)目的土地開發(fā)規(guī)劃使用面積和原征用面積進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)該公司將不屬于該開發(fā)項(xiàng)目的土地成本攤?cè)?。開發(fā)成本確認(rèn)(1)，經(jīng)審核支付憑證存在將非本項(xiàng)目的契稅等費(fèi)用攤?cè)搿?2)對于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過分析計(jì)算，《鑒證報(bào)告》給出的結(jié)論真實(shí)有據(jù)，不作調(diào)整。(3)經(jīng)審核確認(rèn)后，開發(fā)成本扣除合計(jì)為：+++++=房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用確認(rèn)經(jīng)過核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行計(jì)算扣除?！惰b證報(bào)告》。經(jīng)過核實(shí)，由于該公司多計(jì)土地使用權(quán)和土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除金額，造成開發(fā)費(fèi)用扣除不實(shí)。經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除金額為：《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)其甲級加計(jì)扣除項(xiàng)目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。(三)應(yīng)納稅款計(jì)算經(jīng)過核實(shí)，由于該公司開發(fā)的住宅均為普通住宅，在加計(jì)扣除的基礎(chǔ)上計(jì)算，普通住宅的增值額為負(fù)數(shù)。現(xiàn)將商鋪的應(yīng)納稅額計(jì)算如下：1；(二)；++++=(三)增值額=(四)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值稅）247。﹪=﹪(五)適用稅率40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為%*5%=(六)(七)四、其他稅種的審查：已全部繳納耕地占用稅審核：實(shí)際征用耕地27561平方米，應(yīng)補(bǔ)繳耕地占用稅27461*5=137305元截止2011年，