【正文】 務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務機關。第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第十章 稅務中介機構(gòu)管理第五十五條 稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務中介機構(gòu)及相關專業(yè)人員應當積極配合。稅務中介機構(gòu)及相關專業(yè)人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。第五十六條 納稅人委托稅務中介機構(gòu)進行清算鑒證的，稅務中介機構(gòu)應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協(xié)會相關文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應當說明的重大事項。第五十七條 稅務中介機構(gòu)的相關專業(yè)人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復查的權利。第五十八條 稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。第五十九條 對稅務中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規(guī)定執(zhí)行。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務局解釋。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇站株P于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。關于《北京市地方稅務局關于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定,對《北京市地方稅務局關于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。二、規(guī)程較原辦法進行了哪些調(diào)整？規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務局關于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。第五篇：XXX地方稅務局稽查局土地增值稅清算報告XXX地方稅務局稽查局對XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司土地增值稅清算報告XXX地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園住宅小區(qū)項目，于2011年9月向陜縣地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。通過對該項目的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內(nèi)容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清算手續(xù)。陜縣地方稅務局派出崔長安和張春霞對該公司的土地增值稅進行了全面清算?，F(xiàn)做出如下清算報告：一、整體項目情況簡介XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園是集住宅與商用一體的綜合項目，于2006年9月12日取得住宅建設土地使用權，并在XX局辦理了建設用地規(guī)劃許可證【編號陜國用（2008）第041號】。由XXX設計，共計6幢，該公司并于2009年4月開工建設時向XXX稅務所辦理了土地增值稅納稅申報鑒定。該項目于2008年2月開工建設，于2008年9月取得商品房預售許可證（陜房管預許字[2008]第10號），總建筑面積為25244平方米，住宅，%，%，%?？商峁┥唐纷≌?02套，商業(yè)用房14套，套型結(jié)構(gòu)為89—127平方米。該項目在2010年9月通過全部工程質(zhì)量驗收。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明該項目的住宅房均為普通標準住宅，可享受普通標準住宅的加計扣除。﹪預征率。二、稅務師事務所鑒證說明（一）土地增值稅應稅收入的審核截至2011年5月25日止，該公司自報本項目土地增值稅應稅收入41,209,；經(jīng)審核，核定本項目土地增值稅應稅收入為42,010,，比自報數(shù)調(diào)增800,：，取得銷售收入自報應稅收入36,921,；經(jīng)審核，調(diào)增800,，核定收入37,722,。，取得銷售收入自報應稅收入4,288,；經(jīng)審核，調(diào)增0元，核定收入4,288,。（二）土地增值稅扣除項目的審核截至2011年05月25日止，該公司自報本項目按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應稅扣除項目總額47,156,；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額46,603,，比自報數(shù)調(diào)減553,，其中：。該公司自報本項目的土地使用權按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應稅扣除項目金額為3,126,；經(jīng)審核，調(diào)減185,，核定允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為2,940,。，其中：，房地產(chǎn)開發(fā)成本按售出面積占可售面積比例總計31,430,。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應分攤開發(fā)成本29,831,；非普通住宅商鋪應分攤開發(fā)成本1,598,；經(jīng)審核，應調(diào)減240,，核定允許扣除的開發(fā)成本為31,189,。其中：（1）該公司自報土地征用及拆遷補償金額按售出面積占可售面積比例為0元。普通住宅應分攤0元；非普通住宅商鋪應分攤0元。經(jīng)審核，應調(diào)增148,，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償費為148,。（2）該公司自報前期工程費按售出面積占可售面積比例為952,。普通住宅應分攤901,；非普通住宅商鋪應分攤50,。經(jīng)審核，應調(diào)減226,，核定允許扣除的前期工程費為725,。（3）該公司自報建筑安裝工程費按售出面積占可售面積比例為28,680,。普通住宅應分攤27,226,；非普通住宅商鋪應分攤1,453,。經(jīng)審核，應調(diào)減0元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為28,680,。（4）該公司自報基礎設施費按售出面積占可售面積比例為657,。普通住宅應分攤622,；非普通住宅商鋪應分攤34,。經(jīng)審核，應調(diào)減0元，核定允許扣除的基礎設施費為657,。（5）該公司自報公共配套設施費按售出面積占可售面積比例為346,。普通住宅應分攤328,；非普通住宅商鋪應分攤18,。經(jīng)審核，應調(diào)減0元，核定允許扣除的公共配套設施費為346,。（6）該公司自報開發(fā)間接費用按售出面積占可售面積比例為792,。普通住宅應分攤751,；非普通住宅商鋪應分攤41,。經(jīng)審核，應調(diào)減162,，核定允許扣除的開發(fā)間接費用為630,。本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額2,940, 元與開發(fā)成本31,189,%扣除3,413,。因此，該公司此項目可扣除金額為3,413,。該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金為2,233, 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金為2,233,。其中：（1）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關營業(yè)稅稅金為2,068,；經(jīng)審核，貴單位商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關營業(yè)稅稅金為2,068,。（2）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關城市維護建設稅稅金為103, 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關城市維護建設稅稅金為103,。（3）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關教育費附加費為62,；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關教育費附加費為62,。該公司根據(jù)稅收有關規(guī)定，允許按取得土地使用權所支付金額2,940,189,%扣除6,826, 元。因此，該公司此項目可扣除金額為6,826,。（三）增值額及增值率的審核該公司自報商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為5,947,；經(jīng)審核，應繳土地增值稅的增值額為4,593, 元。其中,385, 元； ,792, 元；%。（四）應繳土地增值稅的審核該公司自報商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為584, 元；經(jīng)審核，應繳土地增值稅稅額為592, 元。已繳稅款為584,；應補稅額為7, 元。其中非普通住宅商鋪應繳土地增值稅稅額為592,。已繳稅款為584,；應補稅額為7,。三、稅務機關審核情況審核人員經(jīng)過對納稅人提供的相關資料與鑒證報告中的數(shù)據(jù)進行核對并對鑒證報告中披露的內(nèi)容情況進行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，該項目清算情況審核確認如下：(一)收入確認根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后。(二)扣除項目金額確認根據(jù)納稅人提供的陜縣國土資源局的土地出讓合同”；。稅務清算人員經(jīng)過核對該項目的土地開發(fā)規(guī)劃使用面積和原征用面積進行比較，發(fā)現(xiàn)該公司將不屬于該開發(fā)項目的土地成本攤?cè)搿ｉ_發(fā)成本確認(1)，經(jīng)審核支付憑證存在將非本項目的契稅等費用攤?cè)搿?2)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過分析計算，《鑒證報告》給出的結(jié)論真實有據(jù)，不作調(diào)整。(3)經(jīng)審核確認后，開發(fā)成本扣除合計為：+++++=房地產(chǎn)開發(fā)費用確認經(jīng)過核實房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除?！惰b證報告》。經(jīng)過核實，由于該公司多計土地使用權和土地拆遷補償費扣除金額，造成開發(fā)費用扣除不實。經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。財政部規(guī)定的加計扣除金額為：《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關核實其甲級加計扣除項目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。(三)應納稅款計算經(jīng)過核實，由于該公司開發(fā)的住宅均為普通住宅，在加計扣除的基礎上計算，普通住宅的增值額為負數(shù)?，F(xiàn)將商鋪的應納稅額計算如下：1；(二)；++++=(三)增值額=(四)增值額與扣除項目金額之比（增值稅）247。﹪=﹪(五)適用稅率40﹪ 應納土地增值稅為%*5%=(六)(七)四、其他稅種的審查：已全部繳納耕地占用稅審核：實際征用耕地27561平方米，應補繳耕地占用稅27461*5=137305元截止2011年，