【正文】 收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規(guī)劃批復；（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關(guān)要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。﹪=﹪(五)適用稅率40﹪ 應納土地增值稅為%*5%=(六)(七)四、其他稅種的審查：，已全部繳納耕地占用稅審核：實際征用耕地27561平方米，應補繳耕地占用稅27461*5=137305元截止2011年，第二篇：濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法第一條 為加強我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務局土地增值稅預繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。(2)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過分析計算，《鑒證報告》給出的結(jié)論真實有據(jù)，不作調(diào)整。三、稅務機關(guān)審核情況審核人員經(jīng)過對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報告中的數(shù)據(jù)進行核對并對鑒證報告中披露的內(nèi)容情況進行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，該項目清算情況審核確認如下：(一)收入確認根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后。（四）應繳土地增值稅的審核該公司自報商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為584, 元；經(jīng)審核，應繳土地增值稅稅額為592, 元。該公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940,189,%扣除6,826, 元。該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233, 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233,。經(jīng)審核，應調(diào)減0元，核定允許扣除的公共配套設施費為346,。普通住宅應分攤622,；非普通住宅商鋪應分攤34,。（3）該公司自報建筑安裝工程費按售出面積占可售面積比例為28,680,。經(jīng)審核，應調(diào)增148,，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償費為148,。其中：，房地產(chǎn)開發(fā)成本按售出面積占可售面積比例總計31,430,。，取得銷售收入自報應稅收入4,288,；經(jīng)審核，調(diào)增0元，核定收入4,288,。該項目在2010年9月通過全部工程質(zhì)量驗收?，F(xiàn)做出如下清算報告：一、整體項目情況簡介XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園是集住宅與商用一體的綜合項目，于2006年9月12日取得住宅建設土地使用權(quán)，并在XX局辦理了建設用地規(guī)劃許可證【編號陜國用（2008）第041號】。第一篇：XXX地方稅務局稽查局土地增值稅清算報告XXX地方稅務局稽查局對XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司土地增值稅清算報告XXX地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園住宅小區(qū)項目，于2011年9月向陜縣地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。由XXX設計，共計6幢，該公司并于2009年4月開工建設時向XXX稅務所辦理了土地增值稅納稅申報鑒定。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明該項目的住宅房均為普通標準住宅，可享受普通標準住宅的加計扣除。（二）土地增值稅扣除項目的審核截至2011年05月25日止，該公司自報本項目按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應稅扣除項目總額47,156,；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額46,603,，比自報數(shù)調(diào)減553,，其中：。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應分攤開發(fā)成本29,831,；非普通住宅商鋪應分攤開發(fā)成本1,598,；經(jīng)審核，應調(diào)減240,，核定允許扣除的開發(fā)成本為31,189,。（2）該公司自報前期工程費按售出面積占可售面積比例為952,。普通住宅應分攤27,226,；非普通住宅商鋪應分攤1,453,。經(jīng)審核，應調(diào)減0元，核定允許扣除的基礎設施費為657,。（6）該公司自報開發(fā)間接費用按售出面積占可售面積比例為792,。本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940, 元與開發(fā)成本31,189,%扣除3,413,。其中：（1）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,；經(jīng)審核，貴單位商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,。因此，該公司此項目可扣除金額為6,826,。已繳稅款為584,；應補稅額為7, 元。(二)扣除項目金額確認根據(jù)納稅人提供的陜縣國土資源局的土地出讓合同”；。(3)經(jīng)審核確認后，開發(fā)成本扣除合計為：+++++=房地產(chǎn)開發(fā)費用確認經(jīng)過核實房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。財政部規(guī)定的加計扣除金額為：《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關(guān)核實其甲級加計扣除項目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已預繳土地增值稅的清算管理。第五條“單位項目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認定合格(優(yōu)良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結(jié)（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機關(guān)有權(quán)根據(jù)當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價格進行核定；第十條 土地增值稅的計算扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。第十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算：凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第二章 項目管理第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關(guān)、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。第十五條 稅務機關(guān)應對清算項目實行分類管理：（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關(guān)提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關(guān)。第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。第十九條 主管稅務機關(guān)應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關(guān)應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。第二十六條 經(jīng)稅務機關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。第五章 清算審核內(nèi)容第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。（二）土地征用及拆遷補償費：，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費?！咀ⅲ核^“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認：（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設施移交給業(yè)主委員會。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費用：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（三）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。（七）納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。第六章 核定征收第四十條 稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。第四十二條 稅務機關(guān)核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應在每季度終了后15日內(nèi)進行納稅申報（含零申報）。清算的總已售面積上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。第十章 稅務中介機構(gòu)管理第五十五條 稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關(guān)要求提供鑒證工作底稿。第五十七條 稅務中介機構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉