【正文】 便整改。事實(shí)上物管公司在交房過程中的工作遠(yuǎn)不止這些。房屋交接驗(yàn)收是開發(fā)商委托物業(yè)公司承辦的一項(xiàng)重要工作，是物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容。各種資料的收集量大。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會(huì)承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見不鮮。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。細(xì)節(jié)的管理尤其突出。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實(shí)施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無法開展。對(duì)新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實(shí)施物業(yè)管理。事實(shí)上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)公司。前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實(shí)施的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實(shí)務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月李加林、周心怡．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年王秀云、: 化學(xué)工業(yè)出版社, 2008年3月第四篇：關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考公元物業(yè)管理網(wǎng)——關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考天水在線一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，將會(huì)促進(jìn)物業(yè)管理前期管理的發(fā)展并能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的觀念，要認(rèn)識(shí)到物業(yè)建設(shè)只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過程。物業(yè)管理公司的前期管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。將前期管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)的前期管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟廣闊的空間。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的管理是一項(xiàng)上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。同時(shí)，通過前期管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。物業(yè)管理企業(yè)通過前期管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期管理開始為維護(hù)業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。四、前期物業(yè)管理的意義(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)l、我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。同時(shí)，物業(yè)管理公司前期介入時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：對(duì)開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決丁以下幾個(gè)方面：一是會(huì)不會(huì)增加其成本；二是難度大不大；三是對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的影響：四是對(duì)其房屋銷售有無好處。要將過去管理和服上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會(huì)發(fā)土的問題，積極主動(dòng)地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。三、物業(yè)管理在前期階段怎樣與開發(fā)商配合物業(yè)管理公司的前期管理工作能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于與刀：發(fā)商的配合。(三)在物業(yè)的驗(yàn)收期及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問題落實(shí)整改物業(yè)管理公司介入竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進(jìn)建設(shè)單位嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求對(duì)工程進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時(shí)為業(yè)主追時(shí)應(yīng)得的補(bǔ)償，避免業(yè)主不必要的負(fù)擔(dān)。(二)在項(xiàng)目建設(shè)期強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓(xùn)‘細(xì)’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于閂后的使用和管理。二、前期物業(yè)管理的時(shí)機(jī)和方法(一)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。（五）在小區(qū)安全方面關(guān)注其智能防盜設(shè)備是否完善；周邊防翻越 是否合理；各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置是否足夠以及合理，對(duì)住戶與商場(chǎng)的門 是否進(jìn)行控制；能否有效的隔離商場(chǎng)人員進(jìn)入住戶空間；對(duì)出入口的設(shè)置是否合理；停車場(chǎng)的智能化有否安全隱患；管道井是否存在安全隱患。（四）清潔綠化方面清潔方面可以關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理；樓層清潔用水是否方便；電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便，天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔用；是否設(shè)計(jì)垃圾收集點(diǎn)及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的問題。由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）(三)設(shè)備設(shè)施安裝階段物業(yè)管理物業(yè)管理在設(shè)備設(shè)施安裝階段介入的內(nèi)容：物業(yè)公司維修人員提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，這不僅強(qiáng)化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量；對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。例如，配套設(shè)施的完善、水電供應(yīng)容量問題、生活垃圾處理方式，以及消防設(shè)施等。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需求的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。(四)前期物業(yè)管理的內(nèi)容（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容：從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前管理，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)管理在驗(yàn)收接管的前期，有利于對(duì)土建結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，能為驗(yàn)收接管以及門后的管理、養(yǎng)護(hù)等打下基礎(chǔ)。早期物業(yè)管理可以優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進(jìn)行。業(yè)主希望有什么樣的設(shè)施和條件，這樣物業(yè)前期物業(yè)管理就有利于開發(fā)商采納合理化建議，使業(yè)主解除利吁十顧慮。物業(yè)管理提前管理物山仁建設(shè)，從開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運(yùn)行到工程竣工驗(yàn)收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實(shí)際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。(三）前期物業(yè)管理的必要性從表面上看，物業(yè)管理只是對(duì)物業(yè)接管后物業(yè)的使用管理，及物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)管理即可，然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成后管理的狀況已不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)由于有了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)即將接管的建筑物的結(jié)構(gòu)在《土建結(jié)構(gòu)、管狀結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等》中的規(guī)定應(yīng)相當(dāng)熟悉，可以提 2上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）高驗(yàn)收工作的質(zhì)量、節(jié)約驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題也容易交涉和協(xié)調(diào)，便于整改。一些物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的實(shí)際問題，設(shè)計(jì)單位預(yù)先想不到的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前期管理，可以將跟多的信息傳遞給設(shè)計(jì)和使用單位。（二）前期物業(yè)管理的作用完善物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)由于社會(huì)發(fā)展水平存在差異造成房屋設(shè)計(jì)要求也不同。參考文獻(xiàn)：《北京：開發(fā)商“離場(chǎng)”不得遺留問題 》——房產(chǎn)——人民網(wǎng)《北京市物業(yè)管理辦法》《前期物業(yè)管理》——百度百科《住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征》——中國物業(yè)管理培訓(xùn)信息網(wǎng)《關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇第三篇：淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理論文上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理目 錄一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義(二)前期物業(yè)管理的作用(三)前期物業(yè)管理的必要性(四)前期物業(yè)管理的內(nèi)容二、前期物業(yè)管理的時(shí)機(jī)和方法(一)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)(二)在項(xiàng)目建設(shè)期強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理(三)在物業(yè)的驗(yàn)收期及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問題落實(shí)整改三、物業(yè)管理前期階段怎樣與開發(fā)商配合四、物業(yè)管理前期的意義(一)物業(yè)前期管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)（二）物業(yè)前期管理是后期管理的基礎(chǔ)(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證五、結(jié)論 參考文獻(xiàn)上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理摘要：前期物業(yè)管理，能從業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用和居家生活的需要考