【正文】 陽光地帶、紫荊豪庭設(shè)有游泳池。 ⑥ 項目周邊樓盤只有嶺南世家聘請新加坡 AEP 園林設(shè)計公司進行園林規(guī)劃，其余樓盤未聘請專業(yè)公司，但都較以往重視園林規(guī)劃，小區(qū)園林設(shè)水景、架空層等。 ⑤ 項目周邊樓盤 64%聘請 專業(yè)物管公司實行封閉式智能化管理。 ④ 周邊樓盤外立面風(fēng)格大多以現(xiàn)代風(fēng)格為主，個別樓盤設(shè)計中式風(fēng)格。 ② 100160 m2面積占所有項目總套數(shù)的 %， 3070 m2面積只占 22%，為市場供應(yīng)空檔。 5．物業(yè)管理分析 樓盤 名稱 錦繡檸溪二期 朗晴居二期 嶺南世家一期 鈺海 名門 南廈豐澤園 陽光 地帶 紫荊 豪庭 彩園 銀樺新村三期 恒翠 山莊 吉寧 山莊 物管 公司 葆力 物業(yè) 葆力 物業(yè) 格力 物業(yè) 發(fā)展商 三好 物業(yè) 三好 物業(yè) 發(fā)展商 葆力 物業(yè) 葆力 物業(yè) 發(fā)展商 發(fā)展商 上述 11 個項目有 7 個聘請了專業(yè)物業(yè)管理公司，證明發(fā)展商意識到珠海買家越來越重視小區(qū)的物業(yè)管理，而且物業(yè)管理水平是提升小區(qū)品質(zhì)，促進銷售的重要條件 。 4．外立面分析 樓盤 名稱 錦繡檸溪二期 朗晴居二期 嶺南世 家一期 鈺海 名門 南廈豐澤園 陽光 地帶 紫荊 豪庭 彩園 銀樺新村三期 恒翠 山莊 吉寧 山莊 外立面風(fēng)格 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 中式 中式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 （ 1） 除嶺南世家一期、鈺海名門外立面為中式風(fēng)格，帶坡屋頂，其余均為現(xiàn)代式風(fēng)格，樓頂設(shè)飄蓋。 ③ 一房、二房為供應(yīng)量較少，但市場需求較大。 （ 3） 小結(jié)： ① 周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少。 ② 二房戶型在本項目周邊樓盤各類戶型總套數(shù)中所占份額中等，比例為 20%銷售速度較快。 3． 戶 型分析 （ 1） 戶型統(tǒng)計表（見附表二）。 小結(jié)： ① 100160 平方米面積范圍內(nèi)的戶型所占總量比例最高，達到 %，顯示 13 在可比樓盤中以這一面積范圍的戶型為絕對主力，與老香洲大多樓盤針對二次置業(yè)者量身定作密不可分。 f． 為剛?cè)牖锏男伦∽≌^(qū)。 d． 買家大 多為二次置者，支付能力較強。 b． 小區(qū)園林綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)美。 c． 銀樺新村三期接受認(rèn)購的時期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數(shù)量較少，為該板塊住宅供應(yīng)的空檔期。 （ 4） 銀樺新村三期工程進度未到地面，但銷售率 60 %，是由于： a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的 潛在客戶，習(xí)慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或為子女、老人另買一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。其戶型中 171174m2 36 套（除復(fù)式）占總套數(shù)的 22%， 6987 m2 52 套占總套烽的 32%， 95119 m2 74 12 套占總套數(shù) 46%。吉寧山莊工程進度到二樓封頂。均價較高的恒翠山莊、吉寧山莊、銀樺新村三期、錦繡檸溪為在建在售樓，其余均價較低樓盤銷售周期大多為 20012020 年，目前已基本售磬，符合目前珠海樓價有所上漲的言論。熙郡 華發(fā)物業(yè) 華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、 麗景花園、美景花園 三好物業(yè) 陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園 二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 本項目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時，為了準(zhǔn)確研究項目周邊 在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴大到老香洲檸溪區(qū)域。因此越來越多的樓盤從開盤之時起就開始聘請知名的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理或作顧問，從而提升樓盤的附加值?，F(xiàn)時珠海物業(yè)管理存 在較多問題，如法規(guī)不夠健全，住宅小區(qū)規(guī)模偏小直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃，人們對住宅的需求不再簡單的停留在原始功能上，樓盤的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個重要因素，而屋頂?shù)男问脚c線條，色彩和質(zhì)感，昭示著整體樓宇的生機與魅力，并直接關(guān)系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經(jīng)越來越被重視。三好名苑 50% 泰式園林、 SPA 美國賓士奈 寶地康泰 % 架空、組團綠化 美國泛亞易道 棕櫚假日 50% 亞熱帶風(fēng)情、水景 貝爾高林 ④ 外立面越來越豐富 屋頂做為建筑的一部分，長期以來被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無美感可言，城市住宅出現(xiàn)了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統(tǒng)一的“一刀切”?？梢灶A(yù) 10 見，未來珠海將涌現(xiàn)一批素質(zhì)有大飛躍的精品樓盤。 近期珠海住宅市場競爭的焦點在戶型設(shè)計方面，一些創(chuàng)新戶型設(shè)計，極大的吸引了消費者的眼球，并有效地刺激消費者的需求。珠海則可以借鑒先進地區(qū)的成熟經(jīng)驗，快速成長，并形成跳躍式的發(fā)展。整體價格上升主要得益于城中舊村改造新推樓盤的素質(zhì)較早期產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，而一些產(chǎn)品設(shè)計落后的樓盤價格則往下調(diào)。消費者購房行為變得更加理智，作用于開發(fā)商必須制造以某細分市場消費者需求為中心的高品質(zhì)產(chǎn)品，才能保證項目銷售順暢。 （ 8） 消費者維權(quán)意識強烈 隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展成熟，國民法律意識的增強，房地產(chǎn)市場的規(guī) 范，消費者買房經(jīng)驗的積累，在購買房產(chǎn)的過程中，消費者為保護自身利益，購買行為比以往更理智，在簽訂購房文書時表現(xiàn)出的維權(quán)意識空前強烈。 ② 土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生 由于土地拍賣制度的實施，拿到地塊的開發(fā)商都有強大的經(jīng)濟實力和嚴(yán)密的項目開發(fā)流程，項目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。因此，開發(fā)商還必須具有高水平的專業(yè)人才。 由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的市場化程度更高，競爭相對更為激烈。 （ 7） 土地拍賣制度對我市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生兩方面的影響： ① 土地資源將逐漸向有實力的開發(fā)商集中 8 月 1 日，國土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式實施。經(jīng)濟的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機。這種做法從降低了項目價值最大化。目前在建在售樓盤從開工 接受認(rèn)購忽視對項目的市場推廣。 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰 河庭 西海 花園 福泰 花園 總占地面積 14000 3 萬多 萬 13 萬 總建筑面積 18000 53824 22 萬 23 萬 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北 名苑 香都 幸福時光 金河灣 均價（元/m2） 3700 5200 4200 3600 31003200 （ 4） 2020 年在建在售樓盤規(guī)模下降 由于目前在建在售樓秀多為 2020年 6月后獲準(zhǔn)復(fù)工項目或經(jīng)土地拍賣取得土地開發(fā)權(quán)的項目，與以往建設(shè)的城中舊村項目比較，占地規(guī)模和總建筑規(guī)模有所下降。三好名苑 寶地康泰 萬和國際公館 均價（元/m2） 3800 3700 3650 3200 46004700 3300 3400 6000 7000 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林 目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅均價 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠山莊 吉檸山莊 銀樺新村三期 幸福時光 金河灣 銷售率 35% 一期 90% 6 （ 3） 價格溫和上漲 2020 年 112 月珠海商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %， 銷售金額 億元，同比增長 %，全年銷售商品住宅均價 3233 元 /m2，同比增長 %。 三好名苑 寶地 康泰 萬和國際 公館 銷售率 40% 50%以上 70%以上 30% 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林 目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅銷售率 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠 山莊 吉檸 山莊 銀樺新村三期三好名苑 人民西路與紅山路交匯處 57867 111956 已打樁 874 寶地康泰 紅山工業(yè)區(qū) A棟首層 14 萬多 30 多萬 7 月封頂 2000 多 翠華時代市 場 昌業(yè)路 103 號翠華新村內(nèi) 4 月底動工 萬和國際公 館 人民西路南虹二街 33 號 萬 部分現(xiàn)樓 81 旺角商業(yè)中 心 敬業(yè)路 88 號 29459 打完樁， 7 月封頂 逸園 人民西路 5178 已圍圍墻，月底動工， 9 月封頂 70 （ 2） 推出樓盤普遍熱銷 前面已經(jīng)分析了 ，目前珠海消費者對住宅的需求上升明顯，房地產(chǎn)市場 交易活躍。熙郡 吉大園林路 27000