【正文】 、南廈豐澤園 坡屋頂 鳴翠谷、銀石雅苑 小復(fù)式 西海名苑 躍式 君怡花園、嶺南世家、華南名宇、美麗灣等 TOWNHOUSE 美麗灣、海怡灣畔、旭日灣 ② 園林綠化開 始受重視 珠海早期樓盤的園林綠化設(shè)計(jì)很粗糙，隨著海怡灣畔以其出色的園林環(huán)境吸引了大批的消費(fèi)者后，打造成精品適應(yīng)市場，已成為開發(fā)商的實(shí)際行動(dòng)要求，很多發(fā)展商不惜重金聘請(qǐng)國內(nèi)外著名的專業(yè)公司進(jìn)行規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)。 （ 2） 產(chǎn)品發(fā)展特征 ① 戶型創(chuàng)新是成為競爭焦點(diǎn) 綜觀中國房地產(chǎn)發(fā)展水平較高的廣州、深圳等城市，市場競爭大致經(jīng)歷了“地段 — 戶型 — 環(huán)境 — 服務(wù)管理 — 文化生活方式”等幾個(gè)階段。 ? 小結(jié)： 目前珠海房地產(chǎn)市場處于良性循環(huán)狀態(tài)，在商品住宅的交易中，供求關(guān)系開始發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用。土地資源必須向優(yōu)勢(shì)開發(fā)商集中?！兑?guī)定》重申，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，一律不得以協(xié)議方式出讓。 8 （ 6） 西區(qū)房地產(chǎn)復(fù)蘇 珠海市委四屆七次全會(huì)提出“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”的戰(zhàn)略決策，斗門、 金灣兩區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。 幸福時(shí)光 金河灣 總占地 面積 2000 多 25887 45000 10066 總建筑 面積 6000 左右 11000 多 43000 多 （ 5） 在建在售樓盤推廣力度普遍較低 由于市場需求較旺，降低了項(xiàng)目的銷售難度。目前在建在售項(xiàng)目中 7 目前在建在售樓盤規(guī)模統(tǒng)計(jì) 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠山莊 吉檸山莊 銀樺新村三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北名苑 香都 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰河庭 西海 花園 福泰 花園 銷售率 60% 75% 70% 一期 售罄 80% 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期目前，珠海在售樓盤普遍取得了良好的銷售業(yè)績。 4 珠海市場在建在售非城中村項(xiàng)目一覽表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 占地面積 （ m2） 總建筑面積（ m2） 工程進(jìn)度 住宅套數(shù) 檸溪 銀樺新村 三期 沿河路與人民路交匯處 6000 多 30000 多 挖地下停車場 170 吉寧山莊 香洲吉檸路 8號(hào) 10965 21930 部分建至 34 層 148 恒翠山莊 香溪路 13798 多層已封頂， 小高層建至 2/3，預(yù)計(jì) 7 月15 日交樓 192 卓雅苑 富檸街 3000 5000 已建至 4 層 90 吉大 華景山居 吉大石花東路58 號(hào) 14000 18000 多層封頂，高層建至7 層 70 金色九洲 九洲大道與建業(yè)一路交匯處 53824 一期封頂 456 園林商品住宅市場需求開始明顯上升，價(jià)格有所上漲。 （ 3）價(jià)格統(tǒng)計(jì) 2020 年 19 月，珠海房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比下降 %；商品房銷售面積、銷售額為 平方米和 億元，同比增長 %和%；其中商品住宅銷售面積、銷售額同比增長 %和 %。商品房竣工面積減少 %，而商品房銷售面積增長 %，說明 2020 年珠海房地產(chǎn)市場商品房需求呈上升趨勢(shì)；其中，商品住宅銷售面積增長 %，證明消費(fèi)者對(duì)住宅的需求上升明顯，商品住宅需求增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積的供給負(fù)增長。住宅市場是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，珠海市新一輪的城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以及政府出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)于本項(xiàng)目 2 來講都可謂為利好消息。廣珠輕軌鐵 路即將動(dòng)工，珠海未來將成為中國華南甚至含大西南在內(nèi)的交通樞紐城市，從而帶動(dòng)人流、物流、資金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路網(wǎng)建設(shè)，勢(shì)必使珠海從一個(gè)盡端性城市真正提升至區(qū)域中心樞紐城市的戰(zhàn)略地位。 1 格林春天營銷策劃報(bào)告 第一部分：市場分析 一、宏觀環(huán)境分析 1． 20012020 年珠海城市總體規(guī)劃 2020 年 5 月，珠海市最新城市總體規(guī)劃獲國務(wù)院批準(zhǔn)，《總體規(guī)劃》的獲批，珠海的城市定位為“珠江三角洲中心城市之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游城市”。 3．良好的政策環(huán)境 珠海市政府樹立建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”的目標(biāo)任務(wù)，積極實(shí)施“科教興市、實(shí)業(yè)旺市、環(huán)境強(qiáng)市、文化盛市”的四大戰(zhàn)略，大力推進(jìn)“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”和新型工業(yè)化，使珠海經(jīng)濟(jì)增長擺脫多年來依靠政策性驅(qū)動(dòng)維持增速的被動(dòng)局面，開始出現(xiàn)企業(yè)（特別是外資工業(yè)企業(yè)）自主投資，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和出口需 求增加為動(dòng)力的擴(kuò)張勢(shì)頭，全市經(jīng)濟(jì)取得跨越式發(fā)展。 二、珠海市房地產(chǎn)市場概況 1． 2020 年珠海房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) （ 1） 二 級(jí)市場 年份 商品房施 工面積 住宅施工 面積 商品房竣 工面積 住宅竣工 面積 商品房銷 售面積 住宅銷售 面積 商品房銷 售金額 住宅銷售 金額 2001 2002 2020 109 2020 年珠海城中舊村改造 工程共完成投資 億元， 105 萬平方米回 遷房交付使用，商品房竣工面積 平方米，比上年減少 %；商品房銷售額 億元，比上年增長 %；銷售面積 面平方，比上年增長 %。 （ 2）交易統(tǒng)計(jì) 截止到 2020 年 10 月，珠海市房地產(chǎn)登記交易中心完成房產(chǎn)交易 48349宗，交易面積達(dá) 平方米，交易金額 萬元。商品住宅的空置面積同比下降 %。 2．目前珠海樓市的幾個(gè)特點(diǎn) （ 1） 珠海樓市逐步向市場化競爭，復(fù)工項(xiàng)目初露端倪 2000 年，市政府針對(duì)珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后以及城中舊村嚴(yán)重影響珠海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市形象的局面，開始進(jìn)行城中舊村改造，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，基本停止了香洲城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工。熙郡 吉大園林路 27000 77512 504 世航中心 景山路與吉大路交匯處 4900 多 正進(jìn)行地下室和人防建設(shè)， 10 月封頂 160 景山茗園 吉大水庫旁 16827 80 多戶 拱北 中庭居 拱北粵 華路279 號(hào) 4000 多 6000 左右 148 簡美城市 中心 拱北粵海中路10031009 號(hào) 2000 多 11000 多 建至 3 層，預(yù)計(jì) 8月可拿預(yù)售證 172 頤清園 拱北聯(lián)安路102 號(hào) 25887 已全部封頂，高層正在裝修 360 金桂軒 九洲大道西 1043號(hào)桂花村內(nèi) 已建至 14 層， 8 月可封頂 146 夏灣 中珠三期 目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅銷售率 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠 山莊 吉檸 山莊 銀樺新村三期 幸福時(shí)光 金河灣 銷售率 35% 一期 90% 6 （ 3） 價(jià)格溫和上漲 2020 年 112 月珠海商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %， 銷售金額 億元，同比增長 %，全年銷售商品住宅均價(jià) 3233 元 /m2，同比增長 %。三好名苑 寶地康泰 萬和國際公館 均價(jià)（元/m2） 3800 3700 3650 3200 46004700 3300 3400 6000 7000 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林錦繡閣 卓雅苑 鑫北 名苑 香都目前在建在售樓盤從開工 接受認(rèn)購忽視對(duì)項(xiàng)目的市場推廣。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。 由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的市場化程度更高，競爭相對(duì)更為激烈。 ② 土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生 由于土地拍賣制度的實(shí)施，拿到地塊的開發(fā)商都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和嚴(yán)密的項(xiàng)目開發(fā)流程，項(xiàng)目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。消費(fèi)者購房行為變得更加理智，作用于開發(fā)商必須制造以某細(xì)分市場消費(fèi)者需求為中心的高品質(zhì)產(chǎn)品，才能保證項(xiàng)目銷售順暢。珠海則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，快速成長，并形成跳躍式的發(fā)展?？梢灶A(yù) 10 見，未來珠海將涌現(xiàn)一批素質(zhì)有大飛躍的精品樓盤。隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃，人們對(duì)住宅的需求不再簡單的停留在原始功能上，樓盤的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個(gè)重要因素，而屋頂?shù)男问脚c線條，色彩和質(zhì)感，昭示著整體樓宇的生機(jī)與魅力，并直接關(guān)系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經(jīng)越來越被重視。因此越來越多的樓盤從開盤之時(shí)起就開始聘請(qǐng)知名的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理或作顧問，從而提升樓盤的附加值。均價(jià)較高的恒翠山莊、吉寧山莊、銀樺新村三期、錦繡檸溪為在建在售樓，其余均價(jià)較低樓盤銷售周期大多為 20012020 年，目前已基本售磬，符合目前珠海樓價(jià)有所上漲的言論。其戶型中 171174m2 36 套（除復(fù)式）占總套數(shù)的 22%， 6987 m2 52 套占總套烽的 32%， 95119 m2 74 12 套占總套數(shù) 46%。 c． 銀樺新村三期接受認(rèn)購的時(shí)期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數(shù)量較少，為該板塊住宅供應(yīng)的空檔期。 d． 買家大 多為二次置者，支付能力較強(qiáng)。 小結(jié)：