【正文】 1 格林春天營銷策劃報(bào)告 第一部分：市場分析 一、宏觀環(huán)境分析 1． 20012020 年珠海城市總體規(guī)劃 2020 年 5 月，珠海市最新城市總體規(guī)劃獲國務(wù)院批準(zhǔn)，《總體規(guī)劃》的獲批，珠海的城市定位為“珠江三角洲中心城市之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游城市”。這對(duì)珠海的建設(shè)和發(fā)展起到良好的指導(dǎo)和促進(jìn)作用，同時(shí)影響著珠海工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，戰(zhàn)略性刺激珠海經(jīng)濟(jì)的提升。 2．港珠澳大橋、廣珠輕軌鐵路興建在即 港珠澳大橋經(jīng)國務(wù)院立項(xiàng)并準(zhǔn)備興建，對(duì)珠海的發(fā)展有著非同尋常的影響力。廣珠輕軌鐵 路即將動(dòng)工，珠海未來將成為中國華南甚至含大西南在內(nèi)的交通樞紐城市，從而帶動(dòng)人流、物流、資金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路網(wǎng)建設(shè)，勢必使珠海從一個(gè)盡端性城市真正提升至區(qū)域中心樞紐城市的戰(zhàn)略地位。 3．良好的政策環(huán)境 珠海市政府樹立建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”的目標(biāo)任務(wù)，積極實(shí)施“科教興市、實(shí)業(yè)旺市、環(huán)境強(qiáng)市、文化盛市”的四大戰(zhàn)略，大力推進(jìn)“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”和新型工業(yè)化，使珠海經(jīng)濟(jì)增長擺脫多年來依靠政策性驅(qū)動(dòng)維持增速的被動(dòng)局面，開始出現(xiàn)企業(yè)（特別是外資工業(yè)企業(yè)）自主投資，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和出口需 求增加為動(dòng)力的擴(kuò)張勢頭，全市經(jīng)濟(jì)取得跨越式發(fā)展。 4．與港、澳經(jīng)濟(jì)合作加強(qiáng) 如果說港、珠、澳大橋從交通硬件設(shè)施方面奠定了加強(qiáng)珠、港、澳經(jīng)濟(jì)往來的基礎(chǔ)，那么， CEPA 的簽署則從政策軟件方面促進(jìn)珠海與港、澳的經(jīng)濟(jì)合作。 ? 小結(jié)： 一個(gè)城市房地產(chǎn)的發(fā)展依靠這個(gè)城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對(duì)地， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的增長。住宅市場是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，珠海市新一輪的城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以及政府出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)于本項(xiàng)目 2 來講都可謂為利好消息。 二、珠海市房地產(chǎn)市場概況 1． 2020 年珠海房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) （ 1） 二 級(jí)市場 年份 商品房施 工面積 住宅施工 面積 商品房竣 工面積 住宅竣工 面積 商品房銷 售面積 住宅銷售 面積 商品房銷 售金額 住宅銷售 金額 2001 2002 2020 109 2020 年珠海城中舊村改造 工程共完成投資 億元， 105 萬平方米回 遷房交付使用，商品房竣工面積 平方米，比上年減少 %；商品房銷售額 億元，比上年增長 %；銷售面積 面平方，比上年增長 %。其中，商品住宅銷售 萬平方米，比上年增長 %；辦公用房銷售 萬平方米，比上年減少 %；商業(yè)用房銷售 ，比上年減少 %。 ? 分析： 以上資料反映， 2020 年珠海房地產(chǎn)發(fā)展形勢較好。商品房竣工面積減少 %，而商品房銷售面積增長 %，說明 2020 年珠海房地產(chǎn)市場商品房需求呈上升趨勢；其中，商品住宅銷售面積增長 %，證明消費(fèi)者對(duì)住宅的需求上升明顯，商品住宅需求增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積的供給負(fù)增長。 （ 2）交易統(tǒng)計(jì) 截止到 2020 年 10 月，珠海市房地產(chǎn)登記交易中心完成房產(chǎn)交易 48349宗，交易面積達(dá) 平方米，交易金額 萬元。商品房預(yù)購登記 982 宗，面積 平方米，金額 萬元；抵押登記 884 宗，面積 平方米，非權(quán)屬變更 718 宗，面積 平方米。 ? 分析： 從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前珠海的房地產(chǎn)市場可謂交易活躍，交 3 易方式多樣，不僅新建商品房交易活躍，二手商品房抵押等也非?；钴S，顯示出珠海人把商品房當(dāng)作一種投資手段的現(xiàn)象比較普遍。 （ 3）價(jià)格統(tǒng)計(jì) 2020 年 19 月，珠海房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比下降 %；商品房銷售面積、銷售額為 平方米和 億元，同比增長 %和%；其中商品住宅銷售面積、銷售額同比增長 %和 %。商品住宅的空置面積同比下降 %。 ? 分析： 2020 年 19 月珠海商品住宅銷售面積同比增 長 %，而銷售額同比增 長 %，增長比率超過銷售面積增長比率 個(gè)百分點(diǎn)，證明珠海商品住宅的價(jià)格在溫和上漲。 ? 小結(jié)： 以上分析表明，珠海房地產(chǎn)市場的發(fā)展良好。商品住宅市場需求開始明顯上升，價(jià)格有所上漲。 2．目前珠海樓市的幾個(gè)特點(diǎn) （ 1） 珠海樓市逐步向市場化競爭，復(fù)工項(xiàng)目初露端倪 2000 年，市政府針對(duì)珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后以及城中舊村嚴(yán)重影響珠海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市形象的局面，開始進(jìn)行城中舊村改造，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，基本停止了香洲城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工。至 2020 年6 月，珠海房地產(chǎn)市 場開始適度有序放開，之前應(yīng)城中村改造停滯下來的項(xiàng)目相繼提出申請(qǐng)復(fù)工。 2020 年，經(jīng)審批獲準(zhǔn)復(fù)工的項(xiàng)目已進(jìn)入市場，并在 2020年上半年的珠海房地產(chǎn)市場上唱起了主角。 4 珠海市場在建在售非城中村項(xiàng)目一覽表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 占地面積 （ m2） 總建筑面積（ m2） 工程進(jìn)度 住宅套數(shù) 檸溪 銀樺新村 三期 沿河路與人民路交匯處 6000 多 30000 多 挖地下停車場 170 吉寧山莊 香洲吉檸路 8號(hào) 10965 21930 部分建至 34 層 148 恒翠山莊 香溪路 13798 多層已封頂， 小高層建至 2/3，預(yù)計(jì) 7 月15 日交樓 192 卓雅苑 富檸街 3000 5000 已建至 4 層 90 吉大 華景山居 吉大石花東路58 號(hào) 14000 18000 多層封頂，高層建至7 層 70 金色九洲 九洲大道與建業(yè)一路交匯處 53824 一期封頂 456 園林熙郡 吉大園林路 27000 77512 504 世航中心 景山路與吉大路交匯處 4900 多 正進(jìn)行地下室和人防建設(shè)， 10 月封頂 160 景山茗園 吉大水庫旁 16827 80 多戶 拱北 中庭居 拱北粵 華路279 號(hào) 4000 多 6000 左右 148 簡美城市 中心 拱北粵海中路10031009 號(hào) 2000 多 11000 多 建至 3 層，預(yù)計(jì) 8月可拿預(yù)售證 172 頤清園 拱北聯(lián)安路102 號(hào) 25887 已全部封頂，高層正在裝修 360 金桂軒 九洲大道西 1043號(hào)桂花村內(nèi) 已建至 14 層， 8 月可封頂 146 夏灣 中珠三期 幸福時(shí)光 拱北港昌路 15000 多 43000 多 挖地下停車場 600 金河灣 夏灣灣二路北側(cè) 10066 已打好樁，年底完工 290 前山 棕櫚假日 明珠路與梅華路交匯處 125000 220000 一期封頂 2000 多套，一期327 戶 榮泰河庭 前山金雞路515 號(hào) 130000 230000 一期 5 月交付使用，二、三期尚未動(dòng)工 184 套（未計(jì) 500多戶回遷戶） 福泰花園 前山明珠南路2068 號(hào) 已建至 4 層， 5 月初封頂 252 西?；▓@ 前山翠前北路198200 號(hào) 部分建至 2 層，六月封頂 168 5 續(xù)上表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 占地面積 （ m2） 總建筑面積 （ m2） 工程進(jìn)度 住宅套數(shù) 新香洲 香都三好名苑 人民西路與紅山路交匯處 57867 111956 已打樁 874 寶地康泰 紅山工業(yè)區(qū) A棟首層 14 萬多 30 多萬 7 月封頂 2000 多 翠華時(shí)代市 場 昌業(yè)路 103 號(hào)翠華新村內(nèi) 4 月底動(dòng)工 萬和國際公 館 人民西路南虹二街 33 號(hào) 萬 部分現(xiàn)樓 81 旺角商業(yè)中 心 敬業(yè)路 88 號(hào) 29459 打完樁， 7 月封頂 逸園 人民西路 5178 已圍圍墻，月底動(dòng)工， 9 月封頂 70 （ 2） 推出樓盤普遍熱銷 前面已經(jīng)分析了 ，目前珠海消費(fèi)者對(duì)住宅的需求上升明顯，房地產(chǎn)市場 交易活躍。目前，珠海在售樓盤普遍取得了良好的銷售業(yè)績。 目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅銷售率 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠 山莊 吉檸 山莊 銀樺新村三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北名苑 香都 三好名苑 寶地 康泰 萬和國際 公館 銷售率 40% 50%以上 70%以上 30% 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰河庭 西海 花園 福泰 花園 銷售率 60% 75% 70% 一期 售罄 80% 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 幸福時(shí)光 金河灣 銷售率 35% 一期 90% 6 （ 3） 價(jià)格溫和上漲 2020 年 112 月珠海商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %， 銷售金額 億元，同比增長 %，全年銷售商品住宅均價(jià) 3233 元 /m2，同比增長 %。 2020 年 1 月至目前，珠海商品住宅價(jià)格保持溫和上漲態(tài)勢。 目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅均價(jià) 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠山莊 吉檸山莊