【正文】 銀樺新村三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北名苑 香都 三好名苑 寶地康泰 萬和國際公館 均價（元/m2） 3800 3700 3650 3200 46004700 3300 3400 6000 7000 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰河庭 西海 花園 福泰 花園 均價（元/m2） 6300 4000 3800 3050 住宅 2750 商鋪 8900 26002700 2700 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 幸福時光 金河灣 均價（元/m2） 3700 5200 4200 3600 31003200 （ 4） 2020 年在建在售樓盤規(guī)模下降 由于目前在建在售樓秀多為 2020年 6月后獲準復(fù)工項目或經(jīng)土地拍賣取得土地開發(fā)權(quán)的項目，與以往建設(shè)的城中舊村項目比較，占地規(guī)模和總建筑規(guī)模有所下降。目前在建在售項目中 7 目前在建在售樓盤規(guī)模統(tǒng)計 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠山莊 吉檸山莊 銀樺新村三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北 名苑 香都三好名苑 寶地康泰 萬和國際公館 總占地面積 13798 10965 6000 多 3000 57867 14 萬多 萬 總建筑面積 21930 30000 多 5000 3 111956 30 多萬 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰 河庭 西海 花園 福泰 花園 總占地面積 14000 3 萬多 萬 13 萬 總建筑面積 18000 53824 22 萬 23 萬 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 幸福時光 金河灣 總占地 面積 2000 多 25887 45000 10066 總建筑 面積 6000 左右 11000 多 43000 多 （ 5） 在建在售樓盤推廣力度普遍較低 由于市場需求較旺，降低了項目的銷售難度。目前在建在售樓盤從開工 接受認購忽視對項目的市場推廣。市場推廣缺乏系統(tǒng)性及力度，有的只是對圍墻進行簡單包裝，制作簡易的銷售資料。這種做法從降低了項目價值最大化。 8 （ 6） 西區(qū)房地產(chǎn)復(fù)蘇 珠海市委四屆七次全會提出“工業(yè)西進，城市西拓”的戰(zhàn)略決策，斗門、 金灣兩區(qū)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。經(jīng)濟的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機。區(qū)域內(nèi)商品住宅的建設(shè)品質(zhì)、銷售價格、銷售量都有了明顯的提升。 （ 7） 土地拍賣制度對我市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生兩方面的影響： ① 土地資源將逐漸向有實力的開發(fā)商集中 8 月 1 日，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式實施?！兑?guī)定》重申，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，一律不得以協(xié)議方式出讓。 由于招標拍賣掛牌出讓方式的市場化程度更高，競爭相對更為激烈。在市場調(diào)節(jié)作用下，土地資源實現(xiàn)了 市場價值的最大化，為取得土地開發(fā)權(quán)，開發(fā)商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用權(quán)后，開發(fā)商還必須對項目地塊周邊宏觀、微觀環(huán)境進行深入研究分析，在遵循總體規(guī)劃設(shè)計條件的前提下，力求充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢，實現(xiàn)土地開發(fā)的最優(yōu)化。因此，開發(fā)商還必須具有高水平的專業(yè)人才。土地資源必須向優(yōu)勢開發(fā)商集中。 ② 土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生 由于土地拍賣制度的實施，拿到地塊的開發(fā)商都有強大的經(jīng)濟實力和嚴密的項目開發(fā)流程，項目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。市政府通過控制土地供應(yīng)量，從源頭調(diào)節(jié)市場上的房產(chǎn)供應(yīng) 量，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產(chǎn)生。 （ 8） 消費者維權(quán)意識強烈 隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展成熟，國民法律意識的增強，房地產(chǎn)市場的規(guī) 范，消費者買房經(jīng)驗的積累，在購買房產(chǎn)的過程中，消費者為保護自身利益，購買行為比以往更理智，在簽訂購房文書時表現(xiàn)出的維權(quán)意識空前強烈。 ? 小結(jié)： 目前珠海房地產(chǎn)市場處于良性循環(huán)狀態(tài)，在商品住宅的交易中，供求關(guān)系開始發(fā)揮價格杠桿的作用。消費者購房行為變得更加理智，作用于開發(fā)商必須制造以某細分市場消費者需求為中心的高品質(zhì)產(chǎn)品，才能保證項目銷售順暢。 9 3．目前珠海住宅產(chǎn)品發(fā)展特 征 （ 1） 珠海住宅的總體成效抱歉價無疑是穩(wěn)中有升，但作為市場主體的各個樓盤在市場上的表現(xiàn)各異。整體價格上升主要得益于城中舊村改造新推樓盤的素質(zhì)較早期產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，而一些產(chǎn)品設(shè)計落后的樓盤價格則往下調(diào)。 （ 2） 產(chǎn)品發(fā)展特征 ① 戶型創(chuàng)新是成為競爭焦點 綜觀中國房地產(chǎn)發(fā)展水平較高的廣州、深圳等城市，市場競爭大致經(jīng)歷了“地段 — 戶型 — 環(huán)境 — 服務(wù)管理 — 文化生活方式”等幾個階段。珠海則可以借鑒先進地區(qū)的成熟經(jīng)驗，快速成長，并形成跳躍式的發(fā)展。珠海房地產(chǎn)現(xiàn)時的競爭已從過去單純強調(diào)地段過渡到以戶型、環(huán)境為重心 的設(shè)計階段，甚至服務(wù)和文化生活方式也成為一些樓盤重要的賣點，海怡灣畔、華發(fā)新城、五洲花城相繼啟動加快了這一進程。 近期珠海住宅市場競爭的焦點在戶型設(shè)計方面，一些創(chuàng)新戶型設(shè)計，極大的吸引了消費者的眼球，并有效地刺激消費者的需求。 戶型設(shè)計 樓 盤 陽光花房 嶺南世家、華南名宇、五洲花城、錦繡檸溪二期 三錯層 華南名宇、南廈豐澤園 坡屋頂 鳴翠谷、銀石雅苑 小復(fù)式 西海名苑 躍式 君怡花園、嶺南世家、華南名宇、美麗灣等 TOWNHOUSE 美麗灣、海怡灣畔、旭日灣 ② 園林綠化開 始受重視 珠海早期樓盤的園林綠化設(shè)計很粗糙，隨著海怡灣畔以其出色的園林環(huán)境吸引了大批的消費者后，打造成精品適應(yīng)市場，已成為開發(fā)商的實際行動要求，很多發(fā)展商不惜重金聘請國內(nèi)外著名的專業(yè)公司進行規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計?？梢灶A(yù) 10 見，未來珠海將涌現(xiàn)一批素質(zhì)有大飛躍的精品樓盤。 珠海部分樓盤園林綠化情況表 樓 盤 綠化率 特 色 設(shè)計公司 海怡灣畔 50% 大型人工湖 貝爾高林 美麗灣 65% 架空、組團綠化 美國 EDSA 鳳凰花園 40% 中庭大型水景泳池 旭日灣 50% 亞熱帶活水園林 嶺南世家 55% 嶺南風(fēng)格 新加坡 AEP 春澤名園 45% 立體綠化、水景 羅麥莊馬、貝爾高林 五洲花城 % 大型人工湖、組團園林 美國泛亞易道 華發(fā)新城 65% 公里河景公園、水景 貝爾高林 香都三好名苑 50% 泰式園林、 SPA 美國賓士奈 寶地康泰 % 架空、組團綠化 美國泛亞易道 棕櫚假日 50% 亞熱帶風(fēng)情、水景 貝爾高林 ④ 外立面越來越豐富 屋頂做為建筑的一部分，長期以來被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無美感可言，城市住宅出現(xiàn)了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統(tǒng)一的“一刀切”。而在其功能上，往往只是為了最原始的防水、隔熱功能。隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃，人們對住宅的需求不再簡單的停留在原始功能上，樓盤的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個重要因素，而屋頂?shù)男问脚c線條，色彩和質(zhì)感，昭示著整體樓宇的生機與魅力，并直接關(guān)系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經(jīng)越來越被重視。 ⑤ 物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場化發(fā)展 作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理越來越為廣大購房者所重視，并成為物業(yè)保值、增值的重要因素?，F(xiàn)時珠海物業(yè)管理存 在較多問題，如法規(guī)不夠健全，住宅小區(qū)規(guī)模偏小直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。市場發(fā)育程度的不高使機會突顯，鳳凰花園、海怡灣畔、粵海國際等一批物業(yè)管理優(yōu)秀的樓盤大受追求高品質(zhì)生活人士的歡迎。因此越來越多的樓盤從開盤之時起就開始聘請知名的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理或作顧問，從而提升樓盤的附加值。 11 珠海樓盤聘請知名物業(yè)公司情況表 物業(yè)管理 /顧問 樓 盤 戴德梁行 君怡花園、旭日灣、鳳凰花園 中海物業(yè) 粵海國際、海愉半島、南廈豐澤園、五洲花城 葆力物業(yè) 嶺南世家、鳴翠 谷、春澤名園、彩園 格力物業(yè) 嶺南世家、園林熙郡 華發(fā)物業(yè) 華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、 麗景花園、美景花園 三好物業(yè) 陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園 二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 本項目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時，為了準確研究項目周邊 在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴大到老香洲檸溪區(qū)域。 1． 價格分析 樓盤 名稱 錦繡檸溪二期 朗晴居二期 嶺南世家一期 鈺海名門 南廈豐澤園 陽光 地帶