【正文】 “A”,4月評分結(jié)果,3月評分結(jié)果,供方4月評分示例：,供方“A” 三月份評估得分（73）,成本控制采取主動（+3）,庫存管理采取主動（+2）,緊急訂貨給予很大支持（+2）,出現(xiàn)質(zhì)量問題 （3）,供方“A” 四月評分結(jié)果（75）,四月未能實時供貨 （2）,供方動態(tài)評估,構(gòu)建招標(biāo)采購體系建立集團(tuán)統(tǒng)一的供方管理體系,在不同階段對供方進(jìn)行實時評估，采購人員可以在任何時刻看到供方的最新表現(xiàn)。,狀況 分析,招標(biāo)采購的狀況及分析（業(yè)界一般情況）,現(xiàn)行采購，采購人員忙于大量繁雜的事務(wù)性工作，招標(biāo)部門及相關(guān)部門未能在采購方案策劃、市場分析、供應(yīng)商管理、關(guān)注客戶需求等能夠為企業(yè)創(chuàng)造更大價值的工作上投入更多精力。,招標(biāo)采購的狀況及分析（業(yè)界一般情況）,狀況 分析,招標(biāo)采購狀況采購方式,采購模式屬于包含集中與分散的混合型采購； 但大部分地產(chǎn)商由于—規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化等因素，采購集中度不高。,別把簽約當(dāng)終點(diǎn)，合作雙方應(yīng)增進(jìn)相互理解，增強(qiáng)信任和溝通，共享雙方利益,招標(biāo)采購基本認(rèn)識采購與合作方,基本 認(rèn)識,招標(biāo)采購管理總體戰(zhàn)略思考與模式 招標(biāo)采購基本認(rèn)識 招標(biāo)采購的狀況及分析 構(gòu)建招標(biāo)采購體系 采購信息化 招標(biāo)采購管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 各主要環(huán)節(jié)實操經(jīng)驗點(diǎn)評 實踐總結(jié) 預(yù)結(jié)算及工程變更管理 原則、經(jīng)驗總結(jié)、交流,主要 內(nèi)容,同行部分做法可借鑒,招標(biāo)采購狀況業(yè)內(nèi)比較,狀況 分析,歷程介紹,比較的啟迪,與大型企業(yè)的中國采購業(yè)務(wù)比較,狀況 分析,跨國企業(yè)的世界級采購比較,處理大量交易,供應(yīng)商發(fā)展計劃,編碼,供應(yīng)鏈全程管理,質(zhì)量控制行動,延遲付款,長期戰(zhàn)略合同,減少供應(yīng)商數(shù)量,系統(tǒng)開發(fā),EDI,電子數(shù)據(jù)交換,降低成本,采購戰(zhàn)略是公司戰(zhàn)略組成,采購價值,對比世界級采購,采 購 發(fā) 展,狀況 分析,完善采購管理體系、建立新的全國采購平臺是解決采購效率瓶頸、適應(yīng)集團(tuán)未來發(fā)展的最佳戰(zhàn)略選擇,招標(biāo)采購狀況采購方式,招標(biāo)為首要和法定采購方式，除政府壟斷或市場壟斷外，一定規(guī)模以上工程須招標(biāo)。 把談判當(dāng)作一項業(yè)務(wù)流程進(jìn)行管理。如果對方相關(guān)各方的利益不協(xié)調(diào)一致，這不光是他們的問題，也是你的問題。出其不意地襲擊對方是不明智的做法，因為如果對方的承諾是他們無法兌現(xiàn)的，那么雙方都是輸家。想象交易簽訂12個月后的情況：出現(xiàn)了什么問題？如何判斷交易獲得了成功，哪些人本應(yīng)更早些介入。 采購部門必須采用統(tǒng)計工具來判斷供應(yīng)商及其產(chǎn)品的質(zhì)量。拉斯金,選擇最合適的，而不是最貴和最便宜的,招標(biāo)采購基本認(rèn)識采購與成本管理,基本 認(rèn)識,價格本身并無意義，只是相對于質(zhì)量才有意義；因此，只有管理當(dāng)局重新界定原則，采購工作才會改變。 你于其這樣做，不如用足夠資金購買更好的物料。 商業(yè)均衡通用法則禁止以便宜的價格獲取大量的物料，這是不可取的。 當(dāng)你買的太貴，你損失的只是一部分錢?！?杰克,“采購和銷售是公司唯一能掙錢的部門，其他任何部門發(fā)生的都是管理費(fèi)用。”京東首席物流規(guī)劃師侯毅表示，“未來，雙方合作地區(qū)的村民們將都能在‘國大—京東’網(wǎng)上大賣場下訂單，商品將通過便利店的物流體系，送抵最近的農(nóng)家店，完成農(nóng)村配送的‘最后一公里’。 “根據(jù)消費(fèi)者的需求，我們的O2O模式一直在創(chuàng)新。雙方達(dá)成戰(zhàn)略合作后，國大將在京東商城上開設(shè)網(wǎng)上大賣場，擴(kuò)展原有商品品類，為本地客戶提供更加豐富、多元、性價比高的商品選擇。 京東是中國最大的自營式電商，在中國電子商務(wù)企業(yè)中，京東擁有最大規(guī)模的物流基礎(chǔ)設(shè)施。365‘O2O’”戰(zhàn)略合作協(xié)議。廣義物聯(lián)網(wǎng)即“融物”，是物理世界與信息世界的完整融合，形成現(xiàn)實環(huán)境的完全信息化，實現(xiàn)“網(wǎng)絡(luò)泛在化”，并因此改變?nèi)祟悓ξ锢憝h(huán)境的理解和交互方式。 (政府工作報告) 我的理解：物聯(lián)網(wǎng)的概念有狹義和廣義之分。,基本 認(rèn)識,搶奪優(yōu)秀短缺資源,培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ墓?yīng)商,降低合作機(jī)會直至零關(guān)系成本,招標(biāo)采購基本認(rèn)識 “選擇”供應(yīng)商的途徑,采購基本認(rèn)識地產(chǎn)行業(yè)采購基本策略,基本 認(rèn)識,招標(biāo)采購基本認(rèn)識互聯(lián)網(wǎng)\物聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展,基本 認(rèn)識,物聯(lián)網(wǎng)指通過信息傳感設(shè)備，按照約定的協(xié)議，把任何物品與互聯(lián)網(wǎng)連接起來，進(jìn)行信息交換和通信，以實現(xiàn)智能化識別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理的一種網(wǎng)絡(luò)。,基本 認(rèn)識,招標(biāo)采購基本認(rèn)識目前全國供應(yīng)市場基本分析,咨詢公司力量不足，監(jiān)理公司通常成為一種形式； 區(qū)域供應(yīng)商多，具備全國供應(yīng)及服務(wù)能力的供應(yīng)商少。,招標(biāo)采購基本認(rèn)識,基本 認(rèn)識,采購屬供應(yīng)鏈管理范疇； 由于地產(chǎn)公司的競爭在一定程度上是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭， 因而采購管理（包括供應(yīng)商關(guān)系管理）正在發(fā)展成為地產(chǎn)公司生存與發(fā)展的核心競爭力之一。 地產(chǎn)企業(yè)作為資源整合者，將生產(chǎn)制造等過程外包，使采購成為公司經(jīng)營的基本活動，并延伸為發(fā)展商對項目管理的需要，在某種意義上是對供方的綜合協(xié)調(diào)管理。,時代背景：,成本管理 總結(jié),樹立全要素的成本管理觀； 動態(tài)、精細(xì)化的成本管理，并將其重心前置； 以專業(yè)創(chuàng)造股東價值與客戶價值。 常用樁基礎(chǔ)直接成本比較示意圖：,《設(shè)計階段成本管理采暖工程》,成本管理方法,設(shè)計階段成本管理,《設(shè)計階段成本管理其他》,成本管理方法,設(shè)計階段成本管理,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計階段的成本控制 實踐總結(jié),成本管理 總結(jié),時代特征: 下半場，升級轉(zhuǎn)型…… 升級轉(zhuǎn)型情況下的成本管理應(yīng)對策略： 成本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化； 地價成本高企； ……,時代背景：,成本管理 總結(jié),當(dāng)前，住宅市場出現(xiàn)較大增幅，房地產(chǎn)行業(yè)成為輿論關(guān)注焦點(diǎn) ，面對行業(yè)正在發(fā)生的變化，我們應(yīng)積極面對，練好成本管理內(nèi)功。,從人防要求以及成本、收益等方面進(jìn)行綜合分析，在滿足客戶需求 及有關(guān)規(guī)范的前提下，在充分利用人防地下室室的同時應(yīng)盡可能地 選用地上車庫。,成本管理方法,設(shè)計階段成本管理原則,《設(shè)計階段成本管理辦法》,成本管理方法,設(shè)計階段成本管理,《地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本系統(tǒng)控制指引》,成本管理方法,設(shè)計階段成本管理,《設(shè)計階段成本管理車庫》,成本管理方法,設(shè)計階段成本管理,成本管理方法,設(shè)計階段的成本管理,案例： （附件） 某項目地下車位比例 。,成本管理方法,動態(tài)測算、及時反饋： 設(shè)計各階段及時準(zhǔn)確測算成本，根據(jù)項目成本水平調(diào)整設(shè)計以滿足公司的經(jīng)營要求。,成本管理方法 －成本信息管理,案例：,其他：,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計階段的成本控制 實踐總結(jié),客戶價值為核心： 選擇客戶認(rèn)可價值與支付代價差值最大的方案與部品；結(jié)合成本收益，綜合考慮新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率。,成本 管理方法,成本信息管理,成本信息管理原則,真實性：原始資料的真實，信息的處理、加工和傳遞過程保 持真實； 及時性：及時整理、及時加工、及時處理和傳遞； 完整性：信息內(nèi)容完整，不漏項、漏填、漏列，不完整的信 息可能導(dǎo)致決策作出錯誤的判斷。利用信息化管理工具來協(xié)助企業(yè)解決面臨的問題，已成為一種共識。甲骨文公司一直致力于房地產(chǎn)與建筑行業(yè)信息化管理的研究與建設(shè)，在國內(nèi)外已擁有眾多行業(yè)最佳實踐與高端解決方案，主要包括：融合中間件技術(shù)平臺、客戶關(guān)系管理平臺、項目管理平臺、企業(yè)經(jīng)營管理平臺等，結(jié)合眾多國內(nèi)外成功案例經(jīng)驗，為企業(yè)打造有效的行業(yè)信息化管理平臺，全面提升企業(yè)管理水平與核心競爭力。如何升級行業(yè)信息化管理，行業(yè)把視角投向了高端信息化解決方案。,成本管理方法 作業(yè)過程管理,作業(yè)過程管理－設(shè)計,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式 集約化采購 控制原則：全面招標(biāo)原則 合理低價中標(biāo)原則 透明公正原則 需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》,成本管理方法 作業(yè)過程管理,作業(yè)過程管理－招標(biāo),控制要點(diǎn)：合同談判 合同審批 控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、 招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：《工程合同管理辦法》,成本管理方法 作業(yè)過程管理,作業(yè)過程管理－簽約,控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制 工期控制 控制原則：權(quán)力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認(rèn)原則 需求文件：《設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法》,成本管理方法 作業(yè)過程管理,作業(yè)過程管理－施工,控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價 控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則 需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》,成本管理方法 作業(yè)過程管理,作業(yè)過程管理－結(jié)算,控制要點(diǎn)：銷售承諾(銷售合同、廣告、售樓書) 物業(yè)管理虧損 控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。,成本管理方法 作業(yè)過程管理,作業(yè)過程管理－設(shè)計,容積率 建筑密度 單方鋼筋含量 單方砼含量 窗地比 體型系數(shù) 需求文件：《規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度》 《設(shè)計階段成本管理工作指引》,作業(yè)過程管理－設(shè)計,成本管理方法 作業(yè)過程管理,7080%的成本由設(shè)計階段確定。 需求文件：《新項目發(fā)展可行性評審體系》,作業(yè)過程管理－新項目發(fā)展,成本管理方法 －作業(yè)過程管理,控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量。,成本管理方法 －作業(yè)過程管理,成本管理水平是各作(專)業(yè)管理水平的綜合 體現(xiàn),項目發(fā)展,施工,規(guī)劃設(shè)計,招標(biāo),竣工結(jié)算,簽約,銷售及物業(yè)管理,房地產(chǎn)成本作業(yè)過程,成本管理方法 －作業(yè)過程管理,總目標(biāo),控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工 程綜合單價。,培養(yǎng)、提高全員成本意識； 制定合理的目標(biāo)成本； 降低項目成本，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。 討論：身邊的無效成本 案例：幕墻預(yù)埋鐵件 有效成本 能形成有效產(chǎn)品或提升價值，對促進(jìn)營銷有積極作用的 成本費(fèi)用。,目標(biāo)成本形成,目標(biāo)成本執(zhí)行,目標(biāo)成本模式,成本管理方法 －目標(biāo)成本管理,動態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本,成本管理方法 －目標(biāo)成本管理,動態(tài)成本構(gòu)成,成本管理方法 －目標(biāo)成本管理,動態(tài)成本管理要求,成本管理方法 －目標(biāo)成本管理,其他：,案例：《目標(biāo)成本》,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計階段的成本控制 實踐總結(jié),成本管理 方法,責(zé)任成本是通過劃分成本責(zé)任范圍，確定責(zé)任主體和評價標(biāo)準(zhǔn)，保證整體成本的合理性、先進(jìn)性和可執(zhí)行性。德魯克出版《管理的實踐》，提出了一個具有劃時代意義的概念——目標(biāo)管理。 動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié) 果。,成本管理首要重視基礎(chǔ)工作、組織工作； 其次是方案優(yōu)化、審價結(jié)算的技術(shù)水平；,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計階段的成本控制 實踐總結(jié),成本管理 模式圖解讀,哈默：企業(yè)目前最大的成本是在于組織管理成本。（討論、比較、交流） 隱性成本管控：樹立新的成本觀，樹立有效成本和無效成本的觀念和相應(yīng)的問責(zé)機(jī)制；樹立全員及全工程成本控制觀念；進(jìn)一步優(yōu)化流程管理（尤其是新興的薄弱板塊）；樹立人均產(chǎn)值和人均利潤的觀念，并在同行業(yè)比較，形成比較競爭優(yōu)勢；建立科學(xué)有效的決策機(jī)制；鼓勵講真話以防誤導(dǎo)決策層，從而減少信息失真成本；建立健全隱性成本的核算和行之有效的系統(tǒng)性的管控機(jī)制。具體表現(xiàn)：系統(tǒng)之無效成本偏高、人均產(chǎn)值和人均利潤（行業(yè)類比）偏低等。是由于經(jīng)濟(jì)主體的行為而有意或無意造成的，具有一定隱蔽性的將來成本和轉(zhuǎn)移成本，是成本的將來時態(tài)和轉(zhuǎn)嫁的成本形態(tài)的總和。,保證品質(zhì)的前提下，盡量節(jié)約成本；,合理最低價，而非簡單最低價；,判斷成本支出合理性和有效性的標(biāo)準(zhǔn)是看其能夠帶來的價值。,責(zé)任成本制度，無效成本通報制度，成本管理工作獎勵機(jī)制…,成本水平是專業(yè)水平的反映,成本管理 理念,缺乏經(jīng)濟(jì)意識、缺少成本意識不能算是合格的專業(yè)人員。,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計階段的成本控制 實踐總結(jié),成本管理≠省錢,省錢＝賺錢,成本管理＝賺錢,省錢 ? 賺錢 ? 成本管理,成本管理 理念,長期以來，充斥“造價提升，到時可以賣回來”； 正確認(rèn)識，進(jìn)一步提煉成本管理理念,成本管理 理念,注重資本效率資金成本,凈資產(chǎn)回報率,權(quán)益乘數(shù),[即1/(1–資產(chǎn)負(fù)債率)],凈利潤,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,銷售凈利率,資產(chǎn)總額,銷售收入,銷售收入,資產(chǎn)總額,所有者權(quán)益,=,=,=,凈利潤,資產(chǎn)總額,資產(chǎn)總額,所有者權(quán)益,凈利潤,所有者權(quán)益,=,資本的效率 VS 成本 杜邦公司舉例,成本管理是為獲得長期競爭優(yōu)勢,成本管理 理念,成本管理的意義不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)長期競爭優(yōu)勢。,正確認(rèn)識 成本管理,工程量清單招標(biāo),解決辦法：,合理安排工作，多任務(wù)并行，保障關(guān)鍵線路； 擴(kuò)大合格承建商范圍，注重承建商的本地化培養(yǎng)； 注重對投標(biāo)單位培訓(xùn)； 注重成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)，為清單計價提供依據(jù)； 鼓勵投標(biāo)單位依據(jù)自