某地產(chǎn)公司成本管理思維講義-文庫吧資料
2025-01-20 09:16本頁面
【正文】 電梯配置 精裝修 單元門、入戶門 賣場、樣板房：套數(shù)、標準 示范區(qū)：數(shù)量、范圍、檔次 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 規(guī)劃設(shè)計 采購執(zhí)行 采購策劃 方案優(yōu)化 目標成本可控優(yōu)化 創(chuàng)利優(yōu)化 采購計劃（事前可控）： 季度、月度、周度采購計劃清晰、可行 估算、概算： 供方資源 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 采購策劃 管理方法 基礎(chǔ)工作 預(yù)結(jié)算 基礎(chǔ)工作 招標 進度控制 合理性 進度控制 準確性 總結(jié)分析 付款 額度控制 進度控制 簽證變更 真實性 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 基礎(chǔ)工作 “ 成本管理部 ” 的定位 ? 全員成本意識的推動者 ? 公司經(jīng)營計劃的保證者 ? 貫穿項目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者 ? 項目成本總體控制的組織者和最終成效的責任者 成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。 工作重心后置 費率招標； 變更、簽證事后補簽； 工程結(jié)算； 管理思維 管理模式－無效成本 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 成本效果曲線 設(shè)計 招標 施工 SPEND曲線 項目周期 成本 發(fā)生的 成本 形成的成本 新項目發(fā)展 成本控制重點放在那兒？ 70%～ 80% 20% 銷售及物管 目標成本 動態(tài)成本 結(jié)算成本 成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析 萬科成本管理的最重要部分 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點 工作的重心 新項目發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計 采購策劃 施工管理 合同結(jié)算 動態(tài)反饋 及時結(jié)算 事前定價 目標測算 可研測算 數(shù)據(jù)分析與儲存 動態(tài)控制 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點 工作重心前移 客戶分析； 設(shè)計方案優(yōu)化； 結(jié)構(gòu)指標控制； 事前定價與清單招標； 萬成本管理模式－無效成本 管理思維 管理模式－無效成本 管理原則 ? 限額設(shè)計； ? 設(shè)計方案優(yōu)化； ? 加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更； ? 確定合理的施工技術(shù)方案 (降低廢品率 )； ? 加強供應(yīng)商考察； ? 加大集中采購力度； ? 嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度； ? 提高專業(yè)能力； ? 加強部門間信息溝通。 設(shè)計效果把握不準 拆除與重建 某項目一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加。 設(shè)計保守 經(jīng)濟性不合理 多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為 55kg/m2，最終設(shè)計量為 70kg/m2。 開發(fā)間接費 3, 1, 1, 2, 萬科成本管理模式－動態(tài)成本 園建 動態(tài)成本：480萬 其中瀝青路合同金額為 100萬；硬質(zhì)鋪裝路面合同 380萬 以上總價包干 此時動態(tài)成本為 501萬 舉例： 此時動態(tài)成本等于目標成本 施工過程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎，成本未考慮） 3萬 由于地質(zhì)情況，產(chǎn)生變更簽證，發(fā)生的成本為 18萬元 管理思維 管理模式－動態(tài)成本 動態(tài)成本管理要求 即時記錄 決策、合同、變更 、結(jié)算 系統(tǒng)分解 各科目、各部門 動態(tài)預(yù)測 待發(fā)生成本、預(yù)計未來 復審核對 成本、財務(wù)定期核對 及時通報 公司領(lǐng)導層、相關(guān)部門 萬科成本管理模式－動態(tài)成本 管理思維 管理模式－動態(tài)成本 無效成本 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。 紅線外市政設(shè)施費 待發(fā)生 12萬元，用于示范區(qū)品質(zhì)提升費用。合計 4300萬元。 ? 項目成本： 在未特別說明時 ， 一般指項目的 “ 開發(fā)成本 ” 。 開發(fā)成本 =土地獲得價款 +建造成本 +開發(fā)間接費 ? 完全成本： 完全成本 =開發(fā)成本 +期間費用 。 包括：開發(fā)前期準備費 、 主體建筑工程費 、 主體安裝工程費 、 社區(qū)管網(wǎng)工程費 、 園林環(huán)境費 、 配套設(shè)施費 6大項 。 ? 公司開發(fā)計劃調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期）導致目標成本變化。 ? 因政府政策變化 (例如：實施 90/70政策等 )使目標成本發(fā)生變化。
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