【正文】 于大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)，為萬科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級解決方案，這將是大數(shù)據(jù)在地產(chǎn)行業(yè)的首次落地。 百度將為該廣場提供大數(shù)據(jù)分析和云計(jì)算技術(shù)，打通線上線下信息，提供行車、車庫和商場導(dǎo)航和路線規(guī)劃等。,目的,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計(jì)階段的成本控制 實(shí)踐總結(jié),認(rèn)識的重要性做正確的事對成本是何其重要 舉例（鄂爾多斯等、項(xiàng)目立項(xiàng)、白合同索賠）,做正確的事,正確地做事,我們做什么？,我們做得如何？,最佳 位置,不是最差,最差 位置,死定了,成本管理 正確認(rèn)識,認(rèn)識的重要性做正確的事對成本是何其重要,如果已經(jīng)發(fā)生了了不正確的事怎么辦,系統(tǒng)解決方案：成本缺陷手冊—缺陷管理白皮書,成本管理 正確認(rèn)識,處理好幾個 關(guān)系,任何行業(yè)成本管理都是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，房地產(chǎn)也是如此，成本管理部一方面是一個經(jīng)濟(jì)管理部門，一方面又要求它通曉技術(shù)和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，用經(jīng)濟(jì)管理的方法來實(shí)現(xiàn)成本管理的職責(zé)。,銷售,物業(yè)管理,正確認(rèn)識 成本管理,分判,從合同角度出發(fā)： 能準(zhǔn)確回答單位作業(yè)多少元成本，是項(xiàng)目成本的構(gòu)成部分。,成本管理工作重心,正確認(rèn)識 成本管理,參與大預(yù)算管理、現(xiàn)金流管理； 務(wù)必算清各項(xiàng)目的大帳； 客戶價(jià)值分析； 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化； 動態(tài)、目標(biāo)成本管理； 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制； 事前定價(jià)與清單招標(biāo)； ,成本管理的必要性,正確認(rèn)識 成本管理,土地招標(biāo)等項(xiàng)目成本目前市況利潤情況,可研階段數(shù)據(jù)、目標(biāo)成本、動態(tài)成本。,工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：,事前定價(jià)，利于控制成本，并減輕后期結(jié)算工作壓力； 總價(jià)和單價(jià)兩方面的充分競爭； 總價(jià)準(zhǔn)確，可提高進(jìn)度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢； 有更合理的時間辦開工手續(xù)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更； 及時評估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量； 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫； 可降低25%； 降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對成本人員個人水平的依賴性降低。,正確認(rèn)識 成本管理,工程量清單招標(biāo),案例：,招標(biāo)文件 園林環(huán)境合同 總包合同 …,正確認(rèn)識 成本管理,工程量清單招標(biāo),解決辦法：,招標(biāo)質(zhì)量的重要性； 系列招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)化； 評標(biāo)模板的標(biāo)準(zhǔn)化； 加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)劃管理和圖紙質(zhì)量管理； 其他；,正確認(rèn)識 成本管理,工程量清單招標(biāo),解決辦法：,項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃具有嚴(yán)肅性，公司均應(yīng)努力保證計(jì)劃的實(shí) 現(xiàn)； 計(jì)劃確定后，不可隨意變更； 確因經(jīng)營需要，擬對項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃作出重大變更，應(yīng)視情況 報(bào)審批。,體現(xiàn)了加強(qiáng)成本管理的思路： 從已完工項(xiàng)目為例，愈發(fā)認(rèn)識到成本工作重心前移的重要性和必要性，重心前移的一項(xiàng)重要標(biāo)志就是工程量清單招標(biāo)、事前定價(jià)。,全過程、全員、全方位的成本管理,成本管理涉及各部門和各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，體現(xiàn)的是公司整體管理水平，管好成本是大家的事 ；,成本意識需要長期影響和灌輸，而且必須依賴于項(xiàng)目公司管理層和總經(jīng)理的推動 。,控制成本不能犧牲產(chǎn)品品質(zhì)。,注重隱形成本管控,成本管理 理念,隱性成本： 相對于顯性成本而言，是一種隱藏于經(jīng)濟(jì)組織總成本之中的成本。其主要包括：信息失真成本、人力資源成本、影響力成本等。 再次比較（硬性）標(biāo)桿指標(biāo)：約41個分公司、500個項(xiàng)目、2000億元、300人、7100人；2000億元/7100人=0.282億元/人。,成本控制的重心前移；,成本管理 理念,成本信息是企業(yè)的財(cái)富。,品牌公司 成本管理 發(fā)展路徑,品牌公司成本管理發(fā)展路徑 成本部門組織架構(gòu)： 節(jié)點(diǎn): 項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算 集團(tuán)職能部門成立 ……,過程標(biāo)志性事件:,展望:,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計(jì)階段的成本控制 實(shí)踐總結(jié),現(xiàn)代成本 管理動向,現(xiàn)代 管理,科學(xué) 管理,經(jīng)驗(yàn) 管理,企業(yè)管理與成本管理的發(fā)展階段,20世紀(jì)前期；以美國的泰羅為代表，形成了標(biāo)準(zhǔn)成本系統(tǒng)， 引入“標(biāo)準(zhǔn)成本”、“差異分析”、“預(yù)算控制”等技術(shù)方法； 其目的與特點(diǎn)：在既定方向和決策下，執(zhí)行中提高效率、生產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)效果、厲行節(jié)約，特點(diǎn)是局部的、執(zhí)行的…,二戰(zhàn)以后；重視人的因素；強(qiáng)調(diào)目標(biāo)管理；強(qiáng)調(diào)經(jīng)營決策； 運(yùn)用自然科學(xué)和技術(shù)科學(xué)；采用系統(tǒng)管理… 其成本管理是全局的、決策性的，以提高經(jīng)濟(jì)效益為核心…,19世紀(jì)，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，成本記錄與賬戶分離，成本計(jì)量的總 體水平較低…,現(xiàn)代成本 管理動向,現(xiàn)代成本管理理論的內(nèi)涵基本內(nèi)容,成本意識 （重視成本，認(rèn)識到?jīng)]有一個企業(yè)成本做過頭倒閉） Cost Attitude,成本避免（去掉無用、過剩功能） Cost Avoidance,成本控制（按目標(biāo)成本控制） Cost Control,成本節(jié)省 （按目標(biāo)成本進(jìn)一步節(jié)?。?Cost Reduction,現(xiàn)代成本 管理動向,現(xiàn)代成本管理理論的內(nèi)涵基本內(nèi)容,成本效益（支出為了效益） Cost Benefit,成本責(zé)任（整體目標(biāo)分解至責(zé)任部門） Cost Responsibility,成本分析（找差異與原因） Cost Analysis,成本反饋（成本反饋 至決策） Cost Feedback,現(xiàn)代成本 管理動向,現(xiàn)代成本管理理論的動向分析,計(jì)算機(jī)集成制造系統(tǒng)（CIMS）,成本結(jié)構(gòu) 的變化,成本控制 方法的變化,成本控制中心由各責(zé)任中心變?yōu)樽鳂I(yè)組； 移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用； 大數(shù)據(jù)； ABC成本計(jì)算法應(yīng)用； JIT； …,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計(jì)階段的成本控制 實(shí)踐總結(jié),管理原則：,目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力 所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。,基本概念：,管理工具：,成本管理方法 目標(biāo)成本管理,體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(應(yīng)逐步納入績效考核),成本管理軟件（甲骨文 PDC ） 成本數(shù)據(jù)庫,1954年，彼得從此將管理學(xué)開創(chuàng)成為一門學(xué)科，從而奠定管理大師的地位。,戰(zhàn)略,規(guī)劃,計(jì)劃,預(yù)算,分析,責(zé)任成本管理,成本管理 方法,部門協(xié)調(diào)與分工,－責(zé)任成本管理,舉例： 工程作業(yè),成本管理方法 責(zé)任成本管理,動因資源消耗—作業(yè)成本作業(yè)管理,工程作業(yè)成本,工程作業(yè)效果,責(zé)任成本考核報(bào)告,責(zé)任成本管理辦法,責(zé)任成本管理體系,定期考核,成本階段性目標(biāo),責(zé)任成本管理實(shí)施,成本管理方法 責(zé)任成本管理,其他：,成本管理方法 責(zé)任成本管理,案例：《責(zé)任成本》,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 責(zé)任成本管理 目標(biāo)成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計(jì)階段的成本控制 實(shí)踐總結(jié),成本管理方法 －無效成本管理,無效成本 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、 促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi) 用浪費(fèi)的成本。,基本概念：,分類：,成本管理方法 無效成本管理,管理原則,限額設(shè)計(jì)； 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化； 加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖 紙會審工作，減少設(shè)計(jì)變更； 確定合理的施工技術(shù)方案(降低 廢品率)； 加強(qiáng)供應(yīng)商考察； 加大集中采購力度； 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度； 提高專業(yè)能力； 加強(qiáng)部門間信息溝通。,控制方法,成本管理方法 －無效成本管理,其他：,案例：《無效成本》,主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計(jì)階段的成本控制 實(shí)踐總結(jié),制度體系： 《新項(xiàng)目發(fā)展可行性評審體系》 《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評審制度》 《設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引》 《工程及材料招標(biāo)管理辦法》 《工程合同管理辦法》 《設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法》 《工程計(jì)價(jià)管理辦法》 ……,是通過一系列制度對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進(jìn)行控制，保證每個作業(yè)程序的合理性和有效性，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本。 控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。,建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)； 結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識、合格的質(zhì)量、合理的安全 系數(shù)； 設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長期使用成本。 需求文件：《銷售管理制度》 《物業(yè)管理制度》,成本管理方法 作業(yè)過程管理,作業(yè)過程管理－銷售及物業(yè)管理,成本管理方法 －作業(yè)過程管理,案例：,其他：麥當(dāng)勞式復(fù)制 制造的品質(zhì),主要 內(nèi)容,成本管理戰(zhàn)略思考與模式 房地產(chǎn)市場分析與成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目標(biāo) 正確認(rèn)識成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 現(xiàn)代成本管理發(fā)展動向 成本管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理 無效成本管理 作業(yè)成本管理 成本信息化管理 設(shè)計(jì)階段的成本控制 實(shí)踐總結(jié),成本管理 方法,成本信息管理,成本信息的意義 1個樓盤和500個樓盤的成本管理之區(qū)別？,信息是有效決策依據(jù)，尤其是跨區(qū)域、多項(xiàng)目的集團(tuán)性公司；,信息是重要資源，是成本優(yōu)勢的具體凝結(jié)；,企業(yè)成本經(jīng)營控制的過程實(shí)質(zhì)是信息過程，信息是現(xiàn)代成本 控制的基礎(chǔ)；,信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、分析、傳 遞、存儲和利用；,成本 管理 方法,成本信息管理,成本信息的重要性 目前狀況： 金蝶軟件 明源成本軟件 用友 甲骨文,成本 管理方法,成本信息管理,成本信息的重要性—樣本—PDC（聯(lián)合發(fā)展中心） 甲骨文發(fā)布“Oracle房地產(chǎn)與建筑行業(yè)信息化整體解決方案” 隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)注重企業(yè)內(nèi)部管理的深化，包括向成本控制要效益，向樓盤銷售要業(yè)績，通過深化企業(yè)信息化管理可以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)。 甲骨文公司是一家擁有世界先進(jìn)IT技術(shù)和管理思想的軟硬件一體化提供商，2013年的銷售額約400億美金，已成為世界最強(qiáng)大的企業(yè)管理軟件提供商。 在新的宏觀政策調(diào)控下，企業(yè)面臨外部市場緊縮與內(nèi)部管理提升的壓力，只有更加注重產(chǎn)品定位、客戶需求的把握、內(nèi)部資源的整合、精細(xì)化的管理，才能更好的適應(yīng)市場變化。但是，行業(yè)企業(yè)在以往的信息化建設(shè)中也遇到了一些困惑，如信息孤島、功能欠缺、性能優(yōu)化、系統(tǒng)整合和平臺擴(kuò)展等，信息化的實(shí)際價(jià)值受到了極大的制約，行業(yè)急需先進(jìn)的管理思想和技術(shù)架構(gòu)升級行業(yè)信息化管理水平。,成本 管理方法,成本信息管理工作要求,及時、準(zhǔn)確編制目標(biāo)成本； 注重合同信息管理； 成本動態(tài)及時反饋，定期通報(bào)； 用好成本軟件； 建立有效的復(fù)核機(jī)制。,設(shè)計(jì)階段成本管理原則,方案優(yōu)化： 各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化；同 時還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本；兼顧長期利益和 短期利益的平衡。,設(shè)計(jì)單位配合： 作好與設(shè)計(jì)單位溝通工作，取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面的配合，在設(shè)計(jì)合同中明確提出成本控制的工作配合和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，考慮設(shè)置獎懲措施。,車庫形式優(yōu)選順序一般為： 人防硬性要求地下車庫 地上露天車位 獨(dú)立半地下車庫 架空層車庫 非人防地下架空層車庫 非人防獨(dú)立地下車庫。,《設(shè)計(jì)階段成本管理園林景觀工程》,成本管理方法,設(shè)計(jì)階段成本管理,《設(shè)計(jì)階段成本管理節(jié)能工程》,成本管理方法,設(shè)計(jì)階段成本管理,《設(shè)計(jì)階段成本管理樁基礎(chǔ)工程》,成本管理方法,設(shè)計(jì)階段成本管理,成本管理方法,設(shè)計(jì)階段成本管理,對常用樁基礎(chǔ)進(jìn)行了造價(jià)測算，常用樁基礎(chǔ)直接成本比較依次 （從低至高排序）為： 人工挖孔樁＜預(yù)應(yīng)力管樁＜鋼筋混凝土預(yù)制方樁＜鉆孔灌注樁＜ 沉管式灌注樁。 那種高成本運(yùn)作，通過高溢價(jià)銷售，從而實(shí)現(xiàn)利潤的傳統(tǒng)操作方式將會面臨越來越大的挑戰(zhàn)，那種市場好就弱視成本管理的觀念必然要改變。,實(shí)踐與選擇：,招標(biāo)采購管理總體戰(zhàn)略思考與模式 招標(biāo)采購基本認(rèn)識 招標(biāo)采購的狀況及分析 構(gòu)建招標(biāo)采購體系 采購信息化 招標(biāo)采購管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 各主要環(huán)節(jié)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)點(diǎn)評 實(shí)踐總結(jié) 預(yù)結(jié)算及工程變更管理 原則、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、交流,主要 內(nèi)容,招標(biāo)采購管理總體戰(zhàn)略思考與模式 招標(biāo)采購基本認(rèn)識 招標(biāo)采購的狀況及分析 構(gòu)建招標(biāo)采購體系 采購信息化 招標(biāo)采購管理主要戰(zhàn)術(shù)方法 各主要環(huán)節(jié)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)點(diǎn)評 實(shí)踐總結(jié) 預(yù)結(jié)算及工程變更管理 原則、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、交流,主要 內(nèi)容,采購（purchasing）定義 是指企業(yè)在一定的條件下從供應(yīng)市場獲取產(chǎn)品或服務(wù)作為企業(yè)資源，以保證企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營活動正常開展的一項(xiàng)企業(yè)經(jīng)營活動；采購是一個商業(yè)性質(zhì)的有機(jī)體為維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)而尋求從外界攝入的過程。 招標(biāo)是采購的一種方式。,業(yè)內(nèi)各競爭對手,地產(chǎn)公司,各供應(yīng)商,客 戶,營銷,營銷,外包合作,外包合作,供 應(yīng) 鏈,供應(yīng)鏈,招標(biāo)采購基本認(rèn)識作用及意義,先知其策，并共其策，然后行,從采購集約度及范圍可分類為： 戰(zhàn)略集中采購； 區(qū)域集中采購； 一般采購（項(xiàng)目公司，含壟斷采購）； 項(xiàng)目自行采購；,采購基本認(rèn)識地產(chǎn)行業(yè)采購分類,基本 認(rèn)識,招標(biāo)采購基本認(rèn)識目前全國供應(yīng)市場基本分析,全國約2000萬人的建設(shè)者中大部分為農(nóng)民工，技術(shù)工人缺乏，對于技術(shù)含量高的材料設(shè)備更難以施工安裝； 全國施工隊(duì)伍中一級約占5％，二級約占15％，三、四級各約占40％，中低水平的施工隊(duì)伍仍占主流； 材料設(shè)備技術(shù)水平、工藝質(zhì)量不高，合格率僅約為65％左右，建材壽命與建筑物壽命不同步； 產(chǎn)品營造者的素質(zhì)不高者居多，是房屋質(zhì)量問題的根源之一。供應(yīng)市場屬于調(diào)整發(fā)展期，國企改制，民企起步，具備壟斷能力的供應(yīng)商還很少，并且與日益增多的跨國企業(yè)很難競爭； 中國市場區(qū)域分化明顯；中國幅