【正文】 內(nèi)創(chuàng)造了 100%的銷售率而產(chǎn)生良好的口碑。 （ 3）項目周圍大、中、小、幼各級學(xué)校一應(yīng)俱全，構(gòu)成了南山獨有的“四級立體”教育體系。在項目的南側(cè)，是遠(yuǎn)近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。友誼城占地面積達(dá) 120xx 平方米，主要經(jīng)營時尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。地塊南面為 30 米寬的環(huán)南路，北面為 30 米寬的龍崗路，西面為 20 米寬的環(huán)西路，而東面則為 50 米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。 南山商業(yè)文化中心占地 151 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 243 萬平方米，是未來特區(qū)西部的核心地帶。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于深圳大學(xué)南側(cè)，北以學(xué)府路為界，南至創(chuàng)業(yè)路與南油片區(qū)，西接南油大道，東至后海濱路。 經(jīng)營方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。目前南山的消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)與羅湖、福田相比也許不是最高的。 消費(fèi)者的需求品位 由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對購物環(huán)境 要求更高和對商品的風(fēng)格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價值。由于南山地區(qū)的產(chǎn)業(yè)代表了深圳地區(qū)的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭很好，新住宅區(qū)建設(shè)進(jìn)入新的高潮期。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營，南山仍然落后于羅湖、福田。而商用房的空置率較小、銷售率較高，正反映了南山的商業(yè)供給需求，比其他兩區(qū)要強(qiáng)勁。 南山區(qū)商業(yè)用房價格指數(shù)02004006008001988 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx指數(shù) （四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對比評價 商業(yè)物業(yè)的供給能力和購買力的比較（ 20xx 年）。 西部通道的建成將吸引港人來南山置業(yè)。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。西部通道的開通，將吸引部分港人來南山購物。南山居民購物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購物向南山本地化購物的重大區(qū)域性改變。 從購物的區(qū)域選擇看：由市區(qū)異地化購物向南山區(qū)本地化購物轉(zhuǎn)變。 深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。其他商業(yè)沿交通干線分布。 從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通 干線分布的特征。 南山區(qū) 20xx 年商業(yè)物業(yè)施工面積占全市 %，新開工面積占全市的 %，竣工面積占全市的 %，樓花銷售面積占全市的 %。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在 1000平方米以上的有保利城花園商場、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園 商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場及星海名城二期商場等十幾家，大都定位于主題商場，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費(fèi)群。 四達(dá)大廈 南油大道西、粵海路北 3500 —— —— —— 20xx 年底發(fā)售 南景苑 桃園路 與常興路交匯處 10000 一層： 320xx 二層： 20xx0 三層： 14000 四層： 10000 —— 以兒童、文體、休閑用品為主題 —— 常興廣場 桃園路 與常興路交匯處 —— —— —— —— 萬佳 百貨 順電家居 廣場 東濱路 4500 —— 一層： 100110 二層： 8090 三層： 4050 一樓：廚具、小型家電、潔具 二樓：布藝及燈飾 —— 萬豪 商業(yè)城 南油大道 30000 一層： 20xx0 起 二層： 15000 三層： 120xx 一層： 200 二層： 150 三層： 100 潔具、廚具、布匹 已售磬 南油佳騰電器城 南油大道 3000 —— 一層： 118138 二層： 108 三層： 58 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 —— 從規(guī)?？矗褐行∫?guī)模商業(yè)物業(yè)比重大。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來的發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。 截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾 10 多萬平方米，截止到20xx年底商業(yè)物業(yè)空置總量達(dá) 萬平方米，二項相加南山近期的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將近 30 余萬平方米。 （ 2）需求趨勢 需求總量不斷擴(kuò)大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。所以，大量的新住宅區(qū)建設(shè)、高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展、高教科研基地的不斷壯大，將使人口產(chǎn)生較大的增長，即不可避免地擴(kuò)大了“產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)”。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購買品位”也應(yīng)該較高。 消費(fèi)質(zhì)量及品位 消費(fèi)質(zhì)量和品質(zhì)，取決于兩個方面，經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和文化素質(zhì)。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)必然也是全市中上游水準(zhǔn)。 （ 2）家庭經(jīng)濟(jì)素質(zhì) 人口總量是產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)，但并不簡單等于購買力，必須有社會整體經(jīng)濟(jì)能力和家庭經(jīng)濟(jì)能力的必要條件，才可能實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變。 商品特色及品位 商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進(jìn)一步提高。 商品品種總量 商品品種的豐富程度有限，比起華強(qiáng)北、東門等地，品種總量尚須進(jìn)一步增加。 （二）南山區(qū)商業(yè)供給分析 啟用和在建商業(yè)類型 大中型超市 —— 沃爾瑪、人人樂、家樂福等 ； 中型綜合店 —— 海雅百貨、友誼城百貨等； 主題專業(yè)市場 —— 順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等； 品牌店 —— 麥當(dāng)勞、肯德基、面點王等； 小型便利店 —— 如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點。 穩(wěn)定的家庭收入 由于南山區(qū)主要由幾家大型企業(yè)集團(tuán)為核心機(jī)構(gòu)，就業(yè)率較高，居民收入相對穩(wěn)定，因而家庭消費(fèi)也較平穩(wěn)。 全國聞名的旅游區(qū) 深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。 （ 2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 深圳經(jīng)濟(jì)的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國一倍的經(jīng)濟(jì)增長率，更表現(xiàn)在它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的強(qiáng)勁增長，其高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值（ 420 億），已占工業(yè)總產(chǎn)值的 50%，這是全國其他大中城市所無法比擬的。棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景（日子緩緩、生活散散） 蔚藍(lán)海岸 2 期 國際濱海風(fēng)情，超級人文社區(qū)； 深圳灣高尚濱海社區(qū) 陽光帶該片區(qū)有望成為一個配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的濱海高級純粹住宅區(qū)。 另外，市政規(guī)劃高新園區(qū)南區(qū)住宅用地面積約為 30 萬平方米，住宅總建筑面積 80 萬平方米。以華僑城片區(qū)的美廬錦園為例，其主力戶型主要為 三房二廳二衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）、二房二廳一衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）， 建筑面積分別為 平方米、 平方米， 平面住宅均價 6200 元 /平方米左右甚至更高。 該類型主要樓盤分析： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價 （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 世紀(jì)村 2 期 —— —— 3 房 2 廳 2衛(wèi) 4 房 2 廳 2衛(wèi) —— 6700 登記 階段 沙河 地產(chǎn) 高層 美廬錦園 66057 382 2 房 2 廳 1衛(wèi) 3 房 2 廳 2衛(wèi) ~ ~ 6200 30% 天蔚 實業(yè) 高層 住宅 陽光帶 海濱城等，周邊配套設(shè)施趨于成熟。目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)且具有“南山情結(jié)”的有較高收入的白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、投資客、來自福田、羅湖的首次置業(yè)者以及極少量的港銷。 平面住宅均價 45006000 元 /平方米。藍(lán)色經(jīng)典 23590 198 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 4500 15% 澳達(dá) 實業(yè) 小高層 星海名城 2 期 —— 700 左右 3房 2廳 2 衛(wèi) 89102 5200 30% 振業(yè) 集團(tuán) 小高層 住宅 未定名 6 萬多 —— —— —— —— 在建 方興達(dá) —— 觀海臺花園 13 萬 900 左右 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 80 左右 90120 55005700 內(nèi)部登記 中建 公司 小高層 該競爭圈主要為中小型住宅小區(qū)、部分較高素質(zhì)的尾盤以及距本項目較遠(yuǎn)的大型項目，其樓盤素質(zhì)參差不齊。其周邊生活娛樂配套設(shè)施較完美，如： 海王大廈的好世界、假日酒店、海珠城、南油食街、海暉食街及海雅百貨的美食世界等 。目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)有較高收入的白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、投資客以及來自福田、羅湖的首次置業(yè)者。主力戶型主要為 三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)， 建筑面積分別為 90126平方米、 7086 平方米 ，平面住宅均價 55006200 元 /平方米。 該類型主要樓盤分析： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價 （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展 商 性質(zhì) 備注 蔚藍(lán)海岸 二期 258906 2167 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 100126 138154 6200 50% 卓越 地產(chǎn) 小高層及高層純住宅 招商海月 晴海洲、陽光棕櫚園、漾日灣畔、鼎太項目等。 三、南山區(qū)競爭性樓盤分析 目前，南山房地產(chǎn)市場上于本項目“同類、同質(zhì)、同區(qū)”的樓盤，雖在本項目上市時部分已銷售完畢，但消耗本項目的部分目標(biāo)客戶群，故可視為競爭樓盤。 商業(yè)價值看好 本區(qū)域發(fā)展商紛紛看好商業(yè)裙樓價值，在規(guī)劃中盡量體現(xiàn)商業(yè)優(yōu)先原則，大力發(fā)展商鋪裙樓，尤其保利城花園（ 萬 ㎡ ）、天悅園（ 萬 ㎡ ）、西海灣花園（ 萬 ㎡ ）、長城地產(chǎn)本項目（ 1 萬 ㎡ ）、青春家園（ 萬 ㎡ ）、海洋之心（僅出租）以及海岸明珠等中大型的商業(yè)規(guī)劃既利于商 業(yè)的“成行成市”的培育，又直接構(gòu)成對本項目的競爭。晴海洲（ 22 余萬 ㎡ ）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（ ㎡ ）、觀海臺花園（ 13 萬 ㎡ ）、漾日 灣畔（ 15 萬 ㎡ ）、佳嘉豪苑及長城地產(chǎn)項目（ 20 余萬 ㎡ ）等項目預(yù)計 20xx20xx 年陸續(xù)上市。本項目緊鄰的周邊地區(qū)相繼開發(fā)對本項目利好。 近期開發(fā)項目主要集中在西部 南山商業(yè)文化中心區(qū)以后海路為界分為東西兩部分，東部尚未開發(fā)。海濱城（ 32 萬 ㎡ ）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（ 萬 ㎡ ）、觀海臺花園（ 13 萬 ㎡ ）、漾日灣畔（ 15 萬 ㎡ ）、鼎太項目（ 30 萬 ㎡ ）、佳嘉豪苑及本項目（ 20萬 ㎡ ）等。晴海洲（ 22 余萬 ㎡ ）、蔚藍(lán)海岸二期 （ 萬 ㎡ ）、陽光棕櫚園一期（ 萬 ㎡ ）、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@三期（ 萬 ㎡ ）、西海灣花園（ 萬 ㎡ ）、青春家園（ 萬 ㎡ ）、海洋之心（ 萬 ㎡ ）、海洋星苑（ 萬 ㎡ ）、星海名城二期（ 20 多萬 ㎡ ）以及保利城花園高層住宅等。 （二）項目建設(shè)現(xiàn)狀 建成啟用項目 南山商業(yè)文化中心區(qū)及相近區(qū)域建成啟用的商住物業(yè)有天悅園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@二期、蔚藍(lán)海岸一期、藍(lán)月灣畔、學(xué)林雅園以及最近入伙的保利城花園小高層住宅。規(guī)劃中主要配 套有：步行商業(yè)街、金融中心、展覽中心、文化娛樂中心、城市廣場、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、派出所、地鐵站、變電站、醫(yī)院、液化氣站、郵電局、體育中心等。 區(qū)域規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。加上濱海大道的開通、地鐵的修建以及西部通道將于 20xx 年底交付使用，將進(jìn)一步提升南山特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)在整個深圳房地產(chǎn)市場的地位，改變南山區(qū)的 人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)層次，這些都是本片區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展的有力條件。后海路呈直線貫通南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)，并與南山區(qū)的其它主次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了較為完善的網(wǎng)絡(luò)化交通體系。 沃爾瑪、家樂福、海雅百貨、人人樂、順電家居南油店以及即將入駐南山的萬佳百貨等眾多國內(nèi)外知名商家進(jìn)駐，使得區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍愈加濃厚，居家環(huán)境也不斷邁向成熟與優(yōu)越。 最具競爭性的市場已從本區(qū)需求轉(zhuǎn)為本市和少量外銷需求，且以消費(fèi)性需求為主。 南山區(qū)商品房客戶群特征 （ 1）目標(biāo)客戶群細(xì)分 ① 在南 山區(qū)有較高收入的高科技企業(yè)中的中高層管理人員、技術(shù)人員及業(yè)務(wù)員、金融、證券、教育界人士、私營企業(yè)主、南山舊村居民等； ② 來自福田、羅湖的首次置業(yè)者，其中包括企業(yè)中高層管理人員、高新技術(shù)人員、公務(wù)員、金融、證券、教育界人士及自由職業(yè)者等； ③ 來自外地的各階層人士以及香港的中低收入階層。 ② 自濱海大道開通以來，近兩年，南山區(qū)的購房均價普遍呈上揚(yáng)趨勢，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)漲幅有 20xx 元 /平方米。 經(jīng)過近幾年的開發(fā)與建設(shè)，南山集中了大批的商務(wù)機(jī)構(gòu)，即將成為深圳的商業(yè)、貿(mào)易、金融信息和交通中心之一。 20xx 年，南山區(qū)全年銷售已竣工商品房面積為 萬平方米，占全市銷售已竣工面積的 %。海濱城、南山中心花園等。 目前創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@三期、蔚藍(lán)海岸二期、招商海月 （二）南山區(qū)房地產(chǎn)市場分析 相對于羅湖、福田區(qū)而言，以南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)為代表的南山樓市啟動較晚，但發(fā)展速度最快，開發(fā)規(guī)模逐年增加， 在特區(qū)樓市占有非常重要的地位，并在規(guī)劃、設(shè)計、營銷手法、開發(fā)規(guī)模、創(chuàng)新度上一度引領(lǐng)風(fēng)騷。 20xx年規(guī)劃人口 萬。規(guī)劃建成區(qū)面積 平方公里。其中二