【正文】 D. 維修基金不足時，可由項目處編制籌集方案交業(yè)委會，由業(yè)委會征集。 B. 商品房維修基金籌集，按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理房產(chǎn)證時繳入政府主管部門指定賬戶 或業(yè)委會開立的維修基金專戶。業(yè)務(wù)談判、簽訂合同公開；采購公開；收取費用公開 3）保密制度 ； ； ； D.不該聽的絕對不聽； ； ； 絕對不動； 。反對不正當(dāng)手段謀取私利；反對大手大腳、揮霍浪費； 反對有損公司形象的不良行為。提倡為企業(yè)多創(chuàng)效益；提倡艱苦創(chuàng)業(yè)、勤儉持家；提倡視公司信譽為生命。 。 9）安全生產(chǎn)的專業(yè)管理，包括以下幾個方面，均 參照國家和地方法律、法規(guī)執(zhí)行： 。 、簽訂，并落實到每一個崗位。 。 。 ，不準許違章違反操作、酒后上崗、無證操作。 7）其他 人員。 ，建筑物及設(shè)備設(shè)施的安全裝置在具體操作中的運行情況和運行記錄是否符合要求 ，應(yīng)采取有效措施加以防范， 類報表。 ，并對第二責(zé)任人負責(zé)。 直接責(zé)任。 本責(zé)任區(qū)危險源的認定、檢查、防范及改進措施的落實。 。 5）第二責(zé)任人安全生產(chǎn)責(zé)任。 ，對新調(diào)入員工進行安全生產(chǎn)現(xiàn)場教育。 工作計劃的組織實施。 任區(qū)安全生產(chǎn)工作全面負責(zé)并承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 3）物業(yè)管理及設(shè)備管理部為安全生產(chǎn)工作管理部門，負有指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和考核的責(zé)任。 項目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 1）各項目處經(jīng)理為項目處安全生產(chǎn)第一責(zé)任人，經(jīng)理助理為第二責(zé)任人。 。 6）下列三種違紀現(xiàn)象的處理按《員工手冊》執(zhí)行： 規(guī)定時間下班者作早退處理 項目處每位員工務(wù)必做好上下班的簽字和請假手續(xù) 切忌該手續(xù)留予形式，要真實地反映實際情況 使項目處的考勤制度規(guī)范化 1）新建項目處經(jīng)理根據(jù)將要管理的物業(yè)實際情況向物業(yè)及設(shè)備管理部提出物資配備的申請。 4)當(dāng)天不進項目處的外出人員，應(yīng)電話告知項目經(jīng)理。 2）員工在工作時間內(nèi)中途離開本項目處，應(yīng)在簽到簿上作好相應(yīng)記錄。 業(yè)戶服務(wù) 1）入伙交接 2）業(yè)戶檔案 3）管理費收繳率 4）客戶滿意率 5）投 訴接待處理 主檔案管理 10.將投訴分類 ，業(yè)主日常的相關(guān)資料，并附簡明的入伙流程 ，營造熱烈的氣氛 償和無償服務(wù)的內(nèi)容及相關(guān)價格 ，并在規(guī)定的時間內(nèi)回復(fù) ，并做好詳細記錄 掌管鑰匙 ％ 70％以上 。按照綠化養(yǎng)護標(biāo)準進行標(biāo)識、編號，對于各種數(shù)、草、花作專業(yè)保養(yǎng)，確保存活率 保證計劃方案的效果達到原來花型樹干擺放效果，保證綠地養(yǎng)護標(biāo)準化，審核維保單位養(yǎng)護計劃方式 防止蟲害、缺水、壞死率，補種及時到位，防止原始資料遺失，加強對維保單位的監(jiān)控 達到綠化養(yǎng)護標(biāo)準，得到業(yè)主贊許方可。 防止保潔死角避免二次裝修過程中保潔不力，業(yè)主投訴，防止區(qū)域范圍內(nèi)保潔工作質(zhì)量不穩(wěn)定，防止綠化、景觀、噴水池的移動垃圾造成小區(qū)的保潔不佳。 按照公司制定的保潔工作規(guī)定，認真培訓(xùn)、不斷地提高服務(wù)意識。 十 二、 項目日常管理工作程序 項目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 保安服務(wù)： 1）監(jiān)控室 2）車輛管理 3）車庫 4）巡視 5）治安管理工作 6）消防管理 7）門崗服務(wù) 《值班記錄本》和《監(jiān)控記錄本》 《車輛停放記錄表》 行小區(qū)巡邏工作 《保安巡邏登記表》 況應(yīng)先將車攔截 、多聽以確保完成巡邏任務(wù) 、廣告或 其他閑雜人員進入 情況 、防火、防盜、水泵的情況 輛進出 規(guī)范保安各崗位的工作要求，樹立公司形象 保潔服務(wù) 1）保潔方案 2）保潔制度 3）保潔檢查 4）保潔培訓(xùn) 5）保潔考核 制定仔細保潔方案，確認保潔部位，布置，分清主次順序，加強員工班前會議作用，定人、定時、定崗、巡視、檢查督導(dǎo)相結(jié)合，確保業(yè)主滿意。發(fā)現(xiàn)問題及時提出并寫明整改意見。 3）具體操作參照《樓宇入伙和裝修規(guī)定》（ MPSYW104） 文件編寫時要求符合項目的實際情況，有關(guān)事項必須表述清楚。 十一、 項目有關(guān)業(yè)主入戶、裝修工作程序 項目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 入戶資料的準備： 1）根據(jù)項目的實際情況編寫和制作《管理公約》、《住戶手冊》等文本。 2）對評定合格者列入《合格供應(yīng)商名錄》 《供應(yīng)商評定表》評定內(nèi)容： 1）外包方的資質(zhì)，以往與其業(yè)務(wù)往來的信譽情況； 2）外包方現(xiàn)場考評需 B級以上； 3）外包方的技術(shù)力量，人員素質(zhì)； 4）服務(wù)價格； 5）有無服務(wù)質(zhì)量方面的承諾等 對列入《合格供應(yīng)商名錄》的外包方均可簽訂工作合同。 十、 項目有關(guān)外包合同簽訂工作程序 項目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 1）有合格的營業(yè)執(zhí)照及行業(yè)資質(zhì)等級證書； 2）外包方能滿足本公司管理和質(zhì)量要求； 3）在達到質(zhì)量要求的情況下價格適宜。 文件的收發(fā) 文件的收發(fā)時的要求 ： 1）收文時，在《收文簿》上填寫，相關(guān)欄目、收發(fā)日期、編號、來文單位、事由、送交部門、收件人簽章及備注說明。 備忘錄編號 在備忘錄左下腳是發(fā)文編號：由獅城怡安＋項目處名稱（年號）＋順序號組成，年號用全稱。 根據(jù)公司財務(wù)部的統(tǒng)一安排，協(xié)助有關(guān)部門的財務(wù)審計。 如物業(yè)內(nèi)有關(guān)單元之業(yè)主、租戶欠繳管理費或物業(yè)管理公約內(nèi)規(guī)定的應(yīng)付之其他款項，或不遵守、不履行管理公約所載任何條款，項目處有權(quán)依據(jù)有關(guān)規(guī)定停止該單元之配套服務(wù)，包括供電及限制該欠款或違約之業(yè)主、租戶使用物業(yè)其他服務(wù)、設(shè)備及共用設(shè)施，直至該違約行為獲糾正為止，必要時將采取法律行為，追回所欠之款項。 2 日常管理營運開支控制 項 目處日常開支，項目經(jīng)理核對，報公司財務(wù)部審核，總經(jīng)理批準后執(zhí)行。 參照公司相關(guān)制度、規(guī)定執(zhí)行。 4）項目處考勤員應(yīng)做好考勤記錄及考勤匯總工作，每月 21日將考勤匯總表經(jīng)項目經(jīng)理簽字后交公司人力資源部。 2）員工中途離開項目處，應(yīng)在留言板或簽到簿上寫明離開時間和事由。 2）按項目處各崗位的排班表，正式上崗。 使項目人事管理工作能按照公司有關(guān)規(guī)定，較規(guī)范地執(zhí)行。 七、 項目人事管理工作程序 項目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 經(jīng)面試、培訓(xùn)考試（核）合 格的員工，安排至項目的相應(yīng)崗位。 要有雙方人員的簽字，防止各類交接形式化。 六、 物業(yè)資料及黨案交接工作程序 項目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 物業(yè)資料和檔案交接