【正文】 管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)局審批 1. 根據(jù)項(xiàng)目處的人員架構(gòu)，人員工資等福利待遇情況，配套設(shè)備、設(shè)施的情況，測(cè)算出物管費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)； 2. 了解周邊同類(lèi)檔次物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 3. 最后，結(jié)合本項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合考慮，擬定一個(gè)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)局審批或備案。 三、 項(xiàng)目入伙資料的編制，管理處架構(gòu)組建及公司標(biāo)識(shí)布置程序 項(xiàng)目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 入伙資料的編制 1） 管理公約 2） 住戶手冊(cè) 3） 入戶程序 4） 裝修管理規(guī)定 5） 使用說(shuō)明書(shū)（開(kāi)發(fā)商提供 6） 房屋質(zhì)量保證書(shū)（開(kāi)發(fā)商提供） 1. 熟悉當(dāng)?shù)匚锕苷呒胺煞ㄒ?guī)，樓盤(pán)定位，業(yè)主層次，售樓時(shí)的承諾 2. 在當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)框架來(lái)制作各項(xiàng)文件 3. 與發(fā)展商及實(shí)際使用人充分溝通，征詢他們對(duì)文件的看法 4. 將修改后的相關(guān)文件進(jìn)行制作 1. 符合樓盤(pán)所在地和國(guó)家的法律、 法規(guī)要求 2. 有可操作性 3. 體現(xiàn)新加坡管理特色 戶對(duì)條款的可接受性 通過(guò)相關(guān)文件，明確服務(wù)方和被服務(wù)方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，對(duì)雙方充分具有約束性。使被錄用的員工更能感覺(jué)崗前培訓(xùn)的重要性。 2. 小組成員：土建、機(jī)電、房屋結(jié)構(gòu)、資料等方面專(zhuān)業(yè)人員及發(fā)展商和本公司總部等。 六、 物業(yè)資料及黨案交接工作程序 項(xiàng)目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 物業(yè)資料和檔案交接 1. 與發(fā)展商、承建商充分協(xié)調(diào)溝通； 2. 熟悉應(yīng)交接和實(shí)際能力交接的檔案； 3. 制定交接表和交接計(jì)劃； 4. 組成驗(yàn)收接管小組； 5. 進(jìn)行交接，簽字入檔。 2）按項(xiàng)目處各崗位的排班表，正式上崗。 2 日常管理營(yíng)運(yùn)開(kāi)支控制 項(xiàng) 目處日常開(kāi)支，項(xiàng)目經(jīng)理核對(duì)，報(bào)公司財(cái)務(wù)部審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 文件的收發(fā) 文件的收發(fā)時(shí)的要求 ： 1）收文時(shí)，在《收文簿》上填寫(xiě)，相關(guān)欄目、收發(fā)日期、編號(hào)、來(lái)文單位、事由、送交部門(mén)、收件人簽章及備注說(shuō)明。 3）具體操作參照《樓宇入伙和裝修規(guī)定》（ MPSYW104） 文件編寫(xiě)時(shí)要求符合項(xiàng)目的實(shí)際情況，有關(guān)事項(xiàng)必須表述清楚。 防止保潔死角避免二次裝修過(guò)程中保潔不力，業(yè)主投訴，防止區(qū)域范圍內(nèi)保潔工作質(zhì)量不穩(wěn)定，防止綠化、景觀、噴水池的移動(dòng)垃圾造成小區(qū)的保潔不佳。 4)當(dāng)天不進(jìn)項(xiàng)目處的外出人員，應(yīng)電話告知項(xiàng)目經(jīng)理。 3）物業(yè)管理及設(shè)備管理部為安全生產(chǎn)工作管理部門(mén)，負(fù)有指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和考核的責(zé)任。 5）第二責(zé)任人安全生產(chǎn)責(zé)任。 ，并對(duì)第二責(zé)任人負(fù)責(zé)。 。 。 B. 商品房維修基金籌集，按規(guī)定由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在辦理房產(chǎn)證時(shí)繳入政府主管部門(mén)指定賬戶 或業(yè)委會(huì)開(kāi)立的維修基金專(zhuān)戶。 基金應(yīng)按幢、按門(mén)牌號(hào)立帳，按單元立戶帳。 5） 征詢語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)您要辦理什么事？需要我（們）幫您做什么 事？您還有什么事要辦嗎？ 6） 應(yīng)答語(yǔ)：是的、好的、我明白了、沒(méi)關(guān)系、不要客氣、謝謝您的好意、這是我（們）應(yīng)該做的。 1）設(shè)備的臺(tái)帳、臺(tái)卡及標(biāo)識(shí)的內(nèi)容應(yīng)一致。 ，照明光線充足。 2）根據(jù)實(shí)施方案，加強(qiáng)對(duì)修理項(xiàng)目及現(xiàn)場(chǎng)跟蹤監(jiān)督，確保 技術(shù)、工藝、施工作業(yè)質(zhì)量，確保安全有效。 放后，提醒車(chē)主，鎖好車(chē)門(mén)，隨身帶好車(chē)上的貴重物品。 。 水箱浮球閥，進(jìn)水出水閥門(mén)，溢水管、排污閥等有無(wú)泄漏，堵塞情況 、排水泵等運(yùn)行情況是否正常，系統(tǒng)管道，閥門(mén)有無(wú)堵塞情況 、污泥泵等運(yùn)行情況是否正常 電氣控制柜運(yùn)行（電壓、電流等參數(shù)）是否正常 ，維修公共設(shè)備、設(shè)施清潔、保養(yǎng)工作，并確保正常運(yùn)行。 運(yùn)行泵和備要泵每月交替運(yùn)行。 ，安全管理制度及弱電系統(tǒng)圖、原理圖。 報(bào)警時(shí)探頭指示 燈應(yīng)全亮，同時(shí)主機(jī)正確顯示報(bào)警信息。 使用溫、煙感模擬探測(cè)器的探頭每半年應(yīng)保養(yǎng)一次。 電視信號(hào)、質(zhì)量可由廣播站做定期測(cè)試，每年應(yīng)由有關(guān)部門(mén)測(cè)試避雷功能，并將測(cè)試報(bào)告歸檔。 。 A.變配電站值班人員應(yīng)具備變配電運(yùn)行知識(shí)技能，應(yīng)具備安全操作上崗證。減輕負(fù)荷，減 少自然發(fā)熱，把隔離開(kāi)關(guān)退役運(yùn)行，進(jìn)行拖修，做好檢查記錄。 C. 高壓室值班人員應(yīng)認(rèn)真做好高低壓運(yùn)行日志、安全巡視、設(shè)備操作等工作記錄，并配合供電所每?jī)赡暌淮螌?duì)站設(shè)備絕緣電試工作，確保安全供電。 切換母線，把開(kāi)關(guān)退出運(yùn)行，停電檢查，在檢查時(shí)，應(yīng)做好安全措施，應(yīng)先拉下斷路器才能操作隔離開(kāi)關(guān)。嚴(yán)格遵守規(guī)范的操作票的制度。 a)電氣運(yùn)作操作規(guī)程： b)變配電站操票制度 c)高壓倒閘操作工作票和工作許可制度。 項(xiàng)目 步驟 要求 注意 目標(biāo) 1變配電站管理規(guī)程。 252。 252。 252。 。 、噴淋泵、恒壓泵每月啟動(dòng)運(yùn)行一次。 1）機(jī)房管理 2）日常巡視和運(yùn)行管理 “機(jī)房重地，閑人莫入 ”警示牌。 門(mén)崗保安上崗二個(gè)月內(nèi)，必須熟悉住戶車(chē)輛、車(chē)型與牌號(hào)。 4）承接修理工作的分包單位，應(yīng)在驗(yàn)收合格后實(shí)行 6～ 12個(gè)月的報(bào)修期，在此期間發(fā)生的修理質(zhì)量問(wèn)題，修理單位應(yīng)負(fù)責(zé)免費(fèi)搶修，保證正常使用 5）房屋：設(shè)備、設(shè) 施的修理費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)維修合同約定的費(fèi)用資金來(lái)源，由項(xiàng)目處及公司財(cái)務(wù)部，會(huì)同有關(guān)部門(mén)審核，報(bào)總經(jīng)理審批。 、寧?kù)o、設(shè)備、器具、用品擺放整齊，室內(nèi)環(huán)境溫度保持在 5～ 25℃ 。 設(shè)備標(biāo)識(shí)如有污損則應(yīng)及時(shí)更換。 8） 道謝語(yǔ)：謝謝、非常感謝。 、支、積余情況按規(guī)定每半年公布一次。 D. 維修基金不足時(shí)，可由項(xiàng)目處編制籌集方案交業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)征集。提倡為企業(yè)多創(chuàng)效益；提倡艱苦創(chuàng)業(yè)、勤儉持家；提倡視公司信譽(yù)為生命。 。 ，建筑物及設(shè)備設(shè)施的安全裝置在具體操作中的運(yùn)行情況和運(yùn)行記錄是否符合要求 ，應(yīng)采取有效措施加以防范， 類(lèi)報(bào)表。 。 任區(qū)安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)并承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 6）下列三種違紀(jì)現(xiàn)象的處理按《員工手冊(cè)》執(zhí)行： 規(guī)定時(shí)間下班者作早退處理 項(xiàng)目處每位員工務(wù)必做好上下班的簽字和請(qǐng)假手續(xù) 切忌該手續(xù)留予形式，要真實(shí)地反映實(shí)際情況 使項(xiàng)目處的考勤制度規(guī)范化 1）新建項(xiàng)目處經(jīng)理根據(jù)將要管理的物業(yè)實(shí)際情況向物業(yè)及設(shè)備管理部提出物資配備的申請(qǐng)。按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)識(shí)、編號(hào)，對(duì)于各種數(shù)、草、花作專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)，確保存活率 保證計(jì)劃方案的效果達(dá)到原來(lái)花型樹(shù)干擺放效果，保證綠地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化，審核維保單位養(yǎng)護(hù)計(jì)劃方式 防止蟲(chóng)害、缺水、壞死率，補(bǔ)種及時(shí)到位，防止原始資料遺失，加強(qiáng)對(duì)維保單位的監(jiān)控 達(dá)到綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，得到業(yè)主贊許方可。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出并寫(xiě)明整改意見(jiàn)。 十、 項(xiàng)目有關(guān)外包合同簽訂工作程序 項(xiàng)目 步驟 要求