【正文】 ，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達的今天，人們對社區(qū)的需求日益多元化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 4． 威脅分析 ? 城北區(qū)域 居住人群，相對收入水平不高，消費力有限； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、本案產(chǎn)品策略建議 一） 項目 SWOT分析 1． 優(yōu)勢分析 ? 品牌效應(yīng)： 作為 浙江美達 的系列項目，有一定的市場 影響力； ? 規(guī)模效應(yīng)： 總建筑面積達到 10萬平方米小區(qū)，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城北汽輪廠、電子、礦廠企業(yè)的工作人員； 城北地區(qū)買新?lián)Q舊的二次置業(yè)者； 城北地區(qū)拆遷置業(yè)人群； 部分其他區(qū)域購房者； 在寧首次置業(yè)的年輕 人群； 部分江北來寧居住工作人群； 外地在寧做生意人群； 從該部分人群的特征來看，年齡多數(shù)在 2645歲之間，而且多數(shù)是二次置業(yè)的當(dāng)?shù)負(fù)Q房人群或外地生意人在寧置業(yè)人群，該部分人群收入并不高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)調(diào)研，目前區(qū)域購房客群主要由以下幾部分組成： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城北地鐵一號線的開通， 拉近了城北與市中心的距離，使得城北摟市越來越具有優(yōu)勢。 城北房價與主城區(qū)其他板塊房價的較大差距，目前仍然是導(dǎo)致這部分人城北購房的主要因素。 ? 房價仍是考慮的主要因素 自 05年 5月新政以來，南京摟市受到較大的波動，南京 主城區(qū)樓市成交量萎縮，銷售均價下滑。 根據(jù)市場調(diào)研得知，目前區(qū)域內(nèi)需求量較大的是 4055萬元總價的二房房源與 5665萬元的三房房源，超過 70萬元總價房源的市場需求較小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 總價在 4266萬之間的房源較受消費者青睞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 表 34 區(qū)域內(nèi)各項目在售均價表 樓盤名稱 在售期次 在售均價（元 /㎡ ） 墨香山莊 三 期 5400 東恒陽光家園 三期 5700 雯錦雅苑 二 期 5100 北苑之星 三 期 4850 北城新風(fēng) 一期 尾盤 5000 壹城 一 期 4000（集體土地） ? 區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)較小 從已知的數(shù)據(jù)看，目前 區(qū)域內(nèi)在售的項目基本都接近尾盤，根據(jù)已知數(shù)據(jù)，區(qū)域未來的供應(yīng)量 有 30萬平方米 ，其中壹城占了 27萬平方米左右 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域景觀邊緣的樓盤東恒陽 光嘉園的銷售均價在 5700 元 /平方米。 中三房的供應(yīng)量最大，占整個區(qū)域總供應(yīng)六成以上；二房比例其次，占總供應(yīng)的 三成 的比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。其 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域市場在向更高一階段不斷發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前區(qū)域內(nèi)在售項目共有 6 個，總供應(yīng)量達 94 多 萬平方米，大多項目已經(jīng)處于尾盤銷售期， 目前這些在售項目已有 61萬平方米的體量上市供應(yīng)。 恒陽光家園、 墨香山莊、雯錦雅苑、北苑之星、北城新風(fēng)、月苑五村等項目，以下我們對重點項目進行分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 區(qū)域供應(yīng)分析 （ 1）主要樓盤分布 區(qū)域內(nèi)項目比較還比較多，但很多項目已經(jīng)售磬交付使用，另外部分項目開發(fā)基本都接近尾期，目前區(qū)域內(nèi)在售項目主要有 東 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三）區(qū) 域市場細(xì)分 1． 研究范圍界定 項目位于 南京市棲霞區(qū)， 東臨城市規(guī)劃道路經(jīng)五路，西、南兩面為規(guī)劃城市道路，北側(cè)為農(nóng)居用地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。東片片區(qū)面積將近整個城北一半，且集中了大量的工礦企業(yè)，開發(fā)難度大，而房地產(chǎn)項目分布較散，難以形成成熟的居住氛圍，生活配套主要是依靠中片地區(qū)以及市區(qū)，因此價格較低。 ? 片區(qū)配套及景觀資源直接影響區(qū)域整體價格水平 城北西片由于臨近市區(qū)，原有交通發(fā)達，商業(yè)氛圍較好，人居環(huán)境較佳，致使樓盤銷售均價較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5． 價格分析 ? 各片區(qū)價格差異較大，價格比最大達 2： 1 價格方面，城北高低價格比最大已達 2： 1，這主要還是由于該板塊片區(qū)劃分細(xì)致 —— 城北東片、城北中片與城北西片，且片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 速度不一造成?？傮w來看， 2020 年城北板塊供需基本平衡。除仙林外，全市各大板塊中，城北是存量最少 、 去化最快的板塊。 目前，城北各片區(qū)供銷比較好地集中在 80100 ㎡ 、 110130 ㎡ 這兩個區(qū)間，這兩區(qū)間正好為二房與三房的最佳居住面積，可見城北居民購房需求也從過去的滿足根本居住需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟舒適型需求，整體而言，城北購房者消費較為理性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 05 年 912 月城北板塊迎來了今年的第二個集中放量期，尤其是 05 年 11月，由于東恒陽光嘉園、金基翠城以及聚寶山莊等大盤的相繼上市，達到全年新增供應(yīng)量的最高峰。 那樣更能吸引眼球的場面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 3． 供應(yīng)分析 ? 樓盤分布較散，未出現(xiàn)激烈的競爭場面 長期以來大城北的概念雖已在買房人心目中根深蒂固，但因為地域偏廣 (覆蓋三個行政區(qū) )、樓盤分布較散等原因，整個城北板塊資源整合度還有待提高，各家樓盤基本上還是以獨立經(jīng)營自身小環(huán)境為主，遠(yuǎn)沒有出現(xiàn)類似橋北大盤扎堆或是奧體貼身肉搏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城北東片為環(huán)城公路以東，寧鎮(zhèn)公路以北；西片為建寧路、龍蟠路以北，和燕路、紅山路以西；中片和燕路、紅山路以東，環(huán)城公路以西。經(jīng)過 近 三年發(fā)展，現(xiàn)在城北樓市正逐漸邁上“快車道”。南至秦淮河入江處、挹江門段明城墻、建寧路、龍蟠路、寧鎮(zhèn)公路以北，北至長江。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 隨著 市政道路以及城北居住配套設(shè)施的的建設(shè)，以及隨著城北 風(fēng)景區(qū)整治步伐的加快，人們對老城 北的印象正逐漸改觀，城北正成為和諧人居的新區(qū)域。 由于現(xiàn)有化工廠所在地區(qū)緊鄰幕燕風(fēng)景區(qū)，北靠長江，景觀條件不錯，因此結(jié)合化工企業(yè)的搬迂，今后這里將規(guī)劃成大型的住宅區(qū)。 ? 環(huán)境改善提升城北居住質(zhì)量，引領(lǐng)住宅新氣象 2020 年新火車站的建成及門前廣場出新工程，標(biāo)志著城北地 區(qū)的環(huán)境整治工程的正式拉開了序幕。 整個風(fēng)景區(qū)被劃分為 “四區(qū)一園一帶 ”，即燕子磯名勝游覽區(qū)、勞山生態(tài)游覽區(qū)、幕南景觀休閑區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)、白云石礦遺址公園和濱江休閑風(fēng)光帶。 ? 人文、自然景觀資源得以利用，使得城北樓市增色不少 在城北未來的發(fā)展方向中，結(jié)合長江二橋、三橋以及過江隧道的建