【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。力求組合出淡泊素雅的傳統(tǒng)民居風韻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、本案產(chǎn)品策略建議 一） 項目 SWOT分析 1． 優(yōu)勢分析 ? 品牌效應： 作為 浙江美達 的系列項目，有一定的市場 影響力； ? 規(guī)模效應： 總建筑面積達到 10萬平方米小區(qū)，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 房價仍是考慮的主要因素 自 05年 5月新政以來，南京摟市受到較大的波動，南京 主城區(qū)樓市成交量萎縮，銷售均價下滑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前區(qū)域內(nèi)在售項目共有 6 個，總供應量達 94 多 萬平方米，大多項目已經(jīng)處于尾盤銷售期， 目前這些在售項目已有 61萬平方米的體量上市供應。 三）區(qū) 域市場細分 1． 研究范圍界定 項目位于 南京市棲霞區(qū)， 東臨城市規(guī)劃道路經(jīng)五路，西、南兩面為規(guī)劃城市道路，北側(cè)為農(nóng)居用地。 ? 片區(qū)配套及景觀資源直接影響區(qū)域整體價格水平 城北西片由于臨近市區(qū)，原有交通發(fā)達，商業(yè)氛圍較好，人居環(huán)境較佳，致使樓盤銷售均價較高?？傮w來看， 2020 年城北板塊供需基本平衡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 供應分析 ? 樓盤分布較散，未出現(xiàn)激烈的競爭場面 長期以來大城北的概念雖已在買房人心目中根深蒂固，但因為地域偏廣 (覆蓋三個行政區(qū) )、樓盤分布較散等原因，整個城北板塊資源整合度還有待提高，各家樓盤基本上還是以獨立經(jīng)營自身小環(huán)境為主，遠沒有出現(xiàn)類似橋北大盤扎堆或是奧體貼身肉搏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 環(huán)境改善提升城北居住質(zhì)量，引領(lǐng)住宅新氣象 2020 年新火車站的建成及門前廣場出新工程，標志著城北地 區(qū)的環(huán)境整治工程的正式拉開了序幕。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 美達南京淺草明苑項目 定位 報告 一、項目介紹 一） 項目概況 本項目位于南京市棲霞區(qū)，東臨城市規(guī)劃道路經(jīng)五路，西、南兩面為規(guī)劃城市道路，北側(cè)為農(nóng)居用地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 此外，未來在南京車站北面還將建設(shè)大型客運樞紐中心，在外交通中，將通過和燕路、中央北路接上緯一路上大橋、二橋和滬寧高速，從而避開城區(qū)交通。 隨著城北人文、自然景觀資源的加以利用，使得城北樓市增加了不少新亮點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。城北板塊作為主城區(qū)價格優(yōu)勢相對明顯的區(qū)域，正隨著南京樓市的回暖而備受關(guān)注。 2 0 0 5 年城北板塊1 1 2 月新增供應量比較圖（單位：萬方）024681012141月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1 2 月 4． 需求分析 ? 購房者較為理性，需求戶型集中在 80100 ㎡ 的兩房與 110130 ㎡ 的三房 過去城北供銷集中在 6080 ㎡ 、 100120 ㎡ 這兩個區(qū)間，購房者較為接受的基本面積在這兩區(qū)間中，這主要與城北的房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新政后，城北板塊平穩(wěn)發(fā)展，整體均價穩(wěn)中有升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6． 客戶群分析 ? 本區(qū)域內(nèi)客戶群為主，非區(qū)域內(nèi)原住客戶群逐漸增多 目 前，由于受到居住習慣等因素影響，城北客戶群更多的是本地客戶群，隨著城北板塊的形象提升以及城北樓盤品質(zhì)的提高，同樣吸引更多的他區(qū)購房人，甚至是大廠、六合一帶的很多年輕購房者已經(jīng)開始因為環(huán)境和“返城情結(jié)”的影響過江購買城北樓盤。 （ 2） 供應分析 ? 區(qū)域內(nèi)供應體量供應量近 94萬平方米 由于近期區(qū)域內(nèi)出讓土地較少，使得區(qū)域內(nèi)新增供應量較少。 表 ： 區(qū)域供應物業(yè)形態(tài)分類表 樓盤名稱 多層 小高層 高層 墨香山莊 ★ ★ 雯錦雅苑 ★ ★ 東恒陽光家園 ★ ★ ★ 北苑之星 ★ 北城新風 ★ 壹城 ★ 月苑五村 ★ ? 109136 平方米左右的三房是區(qū)域內(nèi)的主力供應 區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目定位與產(chǎn)品定位緊密結(jié) 合，目前區(qū)域內(nèi)以 8298 平方米左右的二房與 109141平方米的三房為主力供應。 由 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。東恒陽光嘉園的總價在 4656萬之間的二房 以及 6070萬之間的三房開盤半個月去化就達到 90％左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 設(shè)計指導思想 充分尊重自然的前提下整合自然，營造有機的園區(qū)新自然； 生態(tài)的組織園區(qū)景觀設(shè)計，以創(chuàng)造一個可持續(xù)發(fā)展的小區(qū) ； 對住宅定位的考慮，以樹立市場品牌為核心，引導生活很方向，兼顧市場化 ； 對商業(yè)的考慮， 鑒于目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，小區(qū)商業(yè)以社區(qū)型商業(yè)服務為導向 ； 道路設(shè)計考慮人車分流。 ? 為體現(xiàn)景觀資源的均好性，注重宅間綠地的共享性，同時具有中心景觀帶； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建筑造型應富有文化性，在建筑細部處理中，于統(tǒng)一中求個性。 （立面顏色不宜多，以淺灰色面磚和深色金屬型材料相搭配，比較具有經(jīng)典意義） 景觀設(shè)計 半公共空間： 通過綠化和開敞空間，作為業(yè)主接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候； 純靜空間： 在“靜”字上做文章，保證居住 的安靜、安逸； 步行空間： 步行空間滲透景觀布置，應該具有空間上的延續(xù)變化和收放； 平臺分流： 通過下沉式廣場組織幼兒園兩層的建筑體量，同時借助通透的玻璃體量盡量避免對中心花園在空間上造成擁堵，下沉式的廣場亦給中心花園營造了極有特色的空間效果； 充分利用“綠地與樹”這個最有效美化環(huán)境的資源，本案景觀以植物為主； 利用道路路徑創(chuàng)造視覺走廊，通過利用材質(zhì)、顏色、圖案的變化來創(chuàng)造路面鋪地； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4） 本案無論首次換房者還是首次置業(yè)者，他們普遍缺乏購房經(jīng)驗，對購房政策、法規(guī)以及住宅市場了解不深，因而更加注重開發(fā)商的實力與誠信度，真實、直觀的東西對他們會有較大的煽動作用。我司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導下，我們調(diào)查了與本案可比之新建住宅，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。因此，我們選擇了一些指標進行了修正。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。