【正文】 項(xiàng)目地址 總體量（萬(wàn) ㎡ ） 已供應(yīng)（萬(wàn) ㎡ ） 墨香山莊 南京 黑 墨營(yíng)經(jīng)五路 15 雯錦雅苑 營(yíng)苑南路與經(jīng)五路交匯處 北苑之星 網(wǎng)板路北苑小區(qū) 12 10 東恒陽(yáng)光家園 黑墨營(yíng)路 98號(hào) 20 20 壹城 月苑小區(qū)東側(cè)興衛(wèi)村 35 北城新風(fēng) 月苑南路 合計(jì) ―― 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 多層、小高層在區(qū)域內(nèi)平分秋色 區(qū)域所處的市場(chǎng)發(fā)展階段決定了區(qū)域 的市場(chǎng)供應(yīng)形式，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的供應(yīng)類型為多層與小高層平分秋色，高層物業(yè)直到 2020年才開始在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)，且供應(yīng)量極少，僅有東恒陽(yáng)光嘉園有 3棟的高層建筑以及的 雯錦雅苑 二 棟高層建筑。 表 ： 區(qū)域供應(yīng)物業(yè)形態(tài)分類表 樓盤名稱 多層 小高層 高層 墨香山莊 ★ ★ 雯錦雅苑 ★ ★ 東恒陽(yáng)光家園 ★ ★ ★ 北苑之星 ★ 北城新風(fēng) ★ 壹城 ★ 月苑五村 ★ ? 109136 平方米左右的三房是區(qū)域內(nèi)的主力供應(yīng) 區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目定位與產(chǎn)品定位緊密結(jié) 合，目前區(qū)域內(nèi)以 8298 平方米左右的二房與 109141平方米的三房為主力供應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 表 ： 區(qū)域 主要項(xiàng)目 最近新推房源 供應(yīng)比例表 項(xiàng)目 面積（ ㎡ ） 戶數(shù)（套） 配比 東恒陽(yáng)光家園 二房 三房 109116 三房 136 復(fù)式 +躍層 167243 23 15 34 13 27% 18% 40% 15% 墨香山莊 三房 104112 躍層 135180 40 4 91% 9% 北苑之星 二房 9598 三房 118119 三房 132141 復(fù)式 141209 66 41 80 22 31% 20% 38% 11% 北城新風(fēng) 二房 83 二房 92 躍層 125135 72 18 10 73% 18% 9% 雯錦雅苑 ? 區(qū)域內(nèi)景觀 房 銷售均價(jià)為 54005700 元 /平方米，其他項(xiàng)目的均價(jià)在 4900元 /平方米左右 目前區(qū)域內(nèi)在售景觀 房 的整體均價(jià)水平保持在 54005700 元 /平方米左右，其他項(xiàng)目的均價(jià)為 4900 元 /平方米， 北城新風(fēng)由于目前還剩部分 房源， 樓層較高， 均價(jià)在 5000 元 /平方米。 由 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 于壹城項(xiàng)目為集體土地，目前尚未領(lǐng)到銷售許可證，因此價(jià)格較底。 表 ： 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量一覽表 樓盤名稱 開發(fā)商 未來(lái)供應(yīng)量（萬(wàn) ㎡ ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 墨香山莊 南京玄武城鎮(zhèn)綜合開發(fā)有限公司 雯錦雅苑 南京金銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 0 東恒陽(yáng)光家園 東恒集團(tuán)國(guó)貿(mào)建設(shè)股份有限公司 0 北苑之星 南京城開集團(tuán) 2 北城新風(fēng) 南京金銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 0 壹城 南京金橋城鎮(zhèn)綜合建設(shè)公司 月苑五村 南京新月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 0 總計(jì) （ 3） 需求特征分析 ? 90平米的二房和 101125 平米以下的小三房去化 速度較快 從市場(chǎng)去化情況來(lái)看， 90平方米 以下的二房和 101125平米以下的小三房較受消費(fèi)者的歡迎，去化速度較快；而由于其他房型如 136140平方米之間的三房以及躍層由于面積較大，去化速度相對(duì)緩慢一些，但是由于這兩種類型的房源市場(chǎng)供應(yīng)量不大，所占比例較小，對(duì)整個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)沒有太大的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。東恒陽(yáng)光嘉園的總價(jià)在 4656萬(wàn)之間的二房 以及 6070萬(wàn)之間的三房開盤半個(gè)月去化就達(dá)到 90％左右。但是城北板塊摟市受到的影響則較小，主要原因?yàn)槌潜迸c其他板塊相比，沒有太大的泡沫，銷售均價(jià)一直是穩(wěn)重有升。 ? 交通、配套、品質(zhì)以及居住環(huán)境是選擇首要標(biāo)準(zhǔn) 目前區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者在選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目交通便利程度、配套是否完善、產(chǎn)品的品質(zhì)和社區(qū)的居住環(huán)境是否良好是最為首 要的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4） 客戶群分析 地鐵一號(hào)線的開通對(duì)城北樓市已經(jīng)產(chǎn)生了重大影響，從購(gòu)房者結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，不再局限于特定的某一地區(qū)了，以前購(gòu)房城北樓盤的 80％ 90％都是區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，至地鐵開通之后，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，其他區(qū)域的消費(fèi)者比例逐漸上升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： （ 1）區(qū)域內(nèi) 多層、小高層在區(qū)域內(nèi)平分秋色 ；（ 2）區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)較??；（ 3） 90 平方米以下的二房以及 109136平方米左右的三房是區(qū)域內(nèi)的主力供應(yīng) ；（ 4）房 價(jià)在 4266 萬(wàn)之間的房源較受消費(fèi)者青睞 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 劣勢(shì)分析 ? 區(qū)域形象： 城北 給 人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差； ? 交通優(yōu)勢(shì)： 周邊交通較為不便，附近公交站點(diǎn)地鐵等線路較多，出行不便； 3． 機(jī)會(huì)分析 ? 城北居住人口眾多，多數(shù)仍未換房，購(gòu)房需求量巨大 ； ? 區(qū)域 市場(chǎng)中高擋物業(yè)空白，本案具有中高端市場(chǎng)開發(fā)的先機(jī)； ? 地鐵的開通提高本案的區(qū)域價(jià)值， 以及規(guī)劃道路的修建， 使交通更為便捷； ? 城北化工企業(yè)的搬遷，使得區(qū)域內(nèi)環(huán)境得到進(jìn)一步的提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 充分尊重自然的前提下整合自然，營(yíng)造有機(jī)的園區(qū)新自然； 生態(tài)的組織園區(qū)景觀設(shè)計(jì)，以創(chuàng)造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的小區(qū) ； 對(duì)住宅定位的考慮，以樹立市場(chǎng)品牌為核心，引導(dǎo)生活很方向，兼顧市場(chǎng)化 ； 對(duì)商業(yè)的考慮， 鑒于目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，小區(qū)商業(yè)以社區(qū)型商業(yè)服務(wù)為導(dǎo)向 ； 道路設(shè)計(jì)考慮人車分流。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)地塊條件及操作戰(zhàn)略思想，本案規(guī)劃小高層與多層分別構(gòu)成“ L”形組團(tuán)，以契合 A、 B兩套軸線系統(tǒng)，兩個(gè)“ L” 型呈對(duì)角沿基地邊緣布置，以形成極富張力的內(nèi)庭空間。 ? 為體現(xiàn)景觀資源的均好性，注重宅間綠地的共享性，同時(shí)具有中心景觀帶； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 建筑以陣列方式排布，整齊和諧，同時(shí)也富有變化； ? 交通組織與人流動(dòng)線相對(duì)合理，基本滿足了人居生活需要； 建議：多考慮人性化設(shè)置（如減速?gòu)澋?、殘障通道處理、車?kù)與入戶距離等）。 3． 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 建筑設(shè)計(jì) 作為構(gòu)成園區(qū)的建筑單體，在造型上呼應(yīng)總體簡(jiǎn)潔、純凈的設(shè)計(jì)風(fēng)格。建筑造型應(yīng)富有文化性，在建筑細(xì)部處理中，于統(tǒng)一中求個(gè)性。 本案的建筑風(fēng)格定位應(yīng)能發(fā)揮以下幾大功效 ： ? 美觀作用，富有美感的建筑，能引起人們精神上的愉悅，能形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，對(duì)樓盤銷售起重要的積極作用； ? 有效識(shí)別功能，對(duì)周邊樓盤產(chǎn)生有效視覺差異，形成當(dāng)?shù)氐貥?biāo)樓盤，對(duì)建立項(xiàng)目的品牌起重要作用； ? 成 為樓盤包裝、形象展示的重要要素，能表現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與品質(zhì)，增加感官價(jià)值； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最