【正文】 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 能充分反映建筑的意識形態(tài)與項目所富有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)項目的開發(fā)主題與營銷主題。 （立面顏色不宜多，以淺灰色面磚和深色金屬型材料相搭配，比較具有經(jīng)典意義） 景觀設(shè)計 半公共空間： 通過綠化和開敞空間，作為業(yè)主接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候； 純靜空間： 在“靜”字上做文章，保證居住 的安靜、安逸； 步行空間： 步行空間滲透景觀布置，應(yīng)該具有空間上的延續(xù)變化和收放； 平臺分流： 通過下沉式廣場組織幼兒園兩層的建筑體量，同時借助通透的玻璃體量盡量避免對中心花園在空間上造成擁堵，下沉式的廣場亦給中心花園營造了極有特色的空間效果； 充分利用“綠地與樹”這個最有效美化環(huán)境的資源，本案景觀以植物為主； 利用道路路徑創(chuàng)造視覺走廊，通過利用材質(zhì)、顏色、圖案的變化來創(chuàng)造路面鋪地； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 綠地中、樓宇間設(shè)置小型園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添情趣； 注重細節(jié)，對公共設(shè)施如路燈、指示牌、信報箱、垃圾箱以 及公告攔等的細部設(shè)計制作； 整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標高景觀，建筑物設(shè)空中綠化等手法。戶型的構(gòu)成比例受到目標客戶群、需求層次、需求變化、平面布局以及規(guī)劃設(shè)計、容積率等因素影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五） 本案目標客戶群分析 （ 1）目標市場細分 市場細分對準確的目標市場定位有著重要意義，住宅市場根據(jù)目標客戶群的特征：主要以 購買力、年齡層、職業(yè)特征、居 住區(qū)域 等要素來細分市場。 2） 金字塔中層的消費群在已購房客戶中的比例最大，他們是指收入水平中等，有一定購買力的人群； 主要是在國企 的基層干部、技術(shù)尖子，學(xué)校的一般教授、老師，銀行的職員、外企及私企的一般白領(lǐng)，年齡跨度大， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 這些收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的購買能力，有改善居住環(huán)境的購房意向，交通方便的比較舒適的公寓房（多層及小高層）為他們的首選，多數(shù)做按揭貸款，選房理性，以原區(qū)域購買意向較大。 4） 金字塔頂端的消費群較少，他們收入水平高具有極強的購買力； 他們是城市少數(shù)派精英，企業(yè)主、大型企業(yè)高層、娛樂界藝術(shù)界名人等，他們往往已經(jīng)有比較舒適的居住環(huán)境，購房是非必要性行為，以投資與改變生活方式為購房主要意向，別墅與躍復(fù)式是他們的主要選擇對象，購房非理性成分較高，決策時間短，物業(yè)檔次及開發(fā)商品牌等是他們購房重要考慮的因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 客群區(qū) 域來源定位 主力客群：以中央門為中心 1km區(qū)域； 邁皋橋曉莊方向區(qū)域； 幕府西路方向區(qū)域； 重要客群：黑龍江路、許府 巷區(qū)域； 外地（外來人口）區(qū)域； 新港工業(yè)區(qū)（工作人員）； 特別關(guān)注：南京線路器材廠、南京汽輪廠、 南京有線電廠、南自、南瑞、 734廠、南京一建一公司、金橋 /玉橋市場、南京商廈、鐵路系統(tǒng)、城北教育系統(tǒng)及醫(yī)療系統(tǒng)等的工作人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 目標人群置業(yè)特征分析 1） 本案主力客群收入較高且相對穩(wěn)定，往往受過良好的教育，有著較好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，有著較豐厚的積蓄，但仍然屬于“成長中發(fā)展型”買家，為當(dāng)?shù)叵鄬Ω辉５摹奥殬I(yè)化較高收入一族”，他們購房目的為改善居住環(huán)境，開始注重住宅質(zhì)量、科技先進性以及景觀，向往社區(qū)具有一定的文化氛圍。也有部分為首次置業(yè)者，注重生活便利問題、子女上學(xué)問題，同時也關(guān)注居住功能的完善。 4） 本案無論首次換房者還是首次置業(yè)者，他們普遍缺乏購房經(jīng)驗，對購房政策、法規(guī)以及住宅市場了解不深，因而更加注重開發(fā)商的實力與誠信度，真實、直觀的東西對他們會有較大的煽動作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 六） 價格建議 產(chǎn)品定價思路 本案價格的確定采用以下基本思路： 市場比較法推算單價（均價） ① 估價思路： 市場比 較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。我司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建住宅，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時間為發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。因此，我們選擇了一些指標進行了修正。 表 ： 價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 墨香山莊 雯錦雅苑 北苑之星 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 15% 房型設(shè)計 15% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計 100% 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目寫字樓的參考定價： 以項目 A（墨香山莊 ）為參考： 5400 = 5454 以項目 B（雯錦雅苑）為參考： 5100 = 5406 以項目 C（北苑之星）為參考： 4850 = 5213 本案價格推算： 本案價格 =以項目 A為參考的定價 A權(quán)重 +…… +以項目 C為參考的定價 C權(quán)重 =2454+1892+1042=5388 元 /平方米 注：權(quán)重 =各比較對象的比較系數(shù) /三個比較對象的比較系數(shù)之和 表：權(quán)重的確定如下表所示： 項目編號 與目標對象相關(guān)性 項目權(quán)重 墨香山莊 較 強 45% 雯錦雅苑 強 35% 北苑之星 一般 20％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項目銷售價格水平應(yīng)該在 5388元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 另外由于商鋪部分周邊沒有相同物業(yè)相比較，因此根據(jù)相關(guān)價格推出兩層商鋪連賣銷售均價為 7000元 /平方米。 以上價格是基于項目目前規(guī)劃與設(shè)計的基礎(chǔ)上的。