【正文】 設(shè)，將同步建設(shè)濱江景觀，進(jìn)一步完善幕燕風(fēng)景區(qū) ，逐步加大居住配套設(shè)施建設(shè)，從而將從根本上改善城北生活環(huán)境質(zhì)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 未來(lái)在 城北緯一路以北地區(qū)還將 新增 20 余條道路，形 成 快速干道、主干道、次干道、支路相組合的發(fā)達(dá)路網(wǎng)，同步增設(shè)公交站點(diǎn)，方便市民出行。尤其是地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，為城北居民的居 住、生活帶來(lái)無(wú)比的便利。項(xiàng)目綠地率為 %，容積率為 ,總戶(hù)數(shù)為 608戶(hù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則四邊形，內(nèi)部地勢(shì)呈東高西低的緩坡。 西接長(zhǎng)江，中傍玄武湖，東連紫金山，幕府山、聚寶山等如珠玉般散落其間，這就是城北令人艷羨的自然環(huán)境。 美達(dá)南京淺草明苑項(xiàng)目 定位 報(bào)告 一、項(xiàng)目介紹 一） 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于南京市棲霞區(qū)，東臨城市規(guī)劃道路經(jīng)五路，西、南兩面為規(guī)劃城市道路，北側(cè)為農(nóng)居用地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 為邁皋橋原棲霞養(yǎng)雞廠地塊 。尤其是幕府山風(fēng)景區(qū)整治步伐的加快，人們對(duì)老城北的印象正逐漸改觀，城北正成為和諧人居的新區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米，其中住宅面積為 平方米，商鋪面積為 平方米。 二、市場(chǎng)背景分析 一） 城北 城市規(guī)劃 概況 ? 路網(wǎng)體系舊貌換新顏，交通配套逐步完善 隨著和燕路拓寬改造工程的完成、地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通以及建寧路、紅山路、玄武大道、玄武湖隧道、九華山隧道、龍?bào)绰房焖倩脑焓沟贸潜钡穆肪W(wǎng)體系更上一個(gè)新臺(tái)階，交通配套也更為完善。無(wú)疑，城北樓市的發(fā)展也將隨著地鐵的開(kāi)通，駛上前所未有的高速軌道。 此外，未來(lái)在南京車(chē)站北面還將建設(shè)大型客運(yùn)樞紐中心，在外交通中，將通過(guò)和燕路、中央北路接上緯一路上大橋、二橋和滬寧高速，從而避開(kāi)城區(qū)交通。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 作為南京城北天然綠色屏障和主城四大風(fēng)景區(qū)之一，幕 (幕府山 )燕 (燕子礬 )風(fēng)景區(qū)西起上元門(mén)，東到燕子磯，北臨長(zhǎng)江，是南京主城綠地系統(tǒng)重要組成部分 。 隨著城北人文、自然景觀資源的加以利用，使得城北樓市增加了不少新亮點(diǎn)。但對(duì)于城北樓市，眾多的化工企業(yè)才是制約其快速發(fā)展的最大“障礙”，隨著“緯一路以北地區(qū)控制性規(guī)劃”的編制出臺(tái)，這個(gè)障礙也將得到清除。未來(lái)居住用地主要集中在幕燕風(fēng)景區(qū)以東、經(jīng)五路以西的區(qū)域布置，主要分為燕子磯社區(qū)、幕府山莊社區(qū)等六大社區(qū)，可容納居民 12 萬(wàn)人左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二） 城北 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1． 板塊 界定 城北板塊是指棲霞區(qū)、下關(guān)區(qū)與玄武區(qū)的北部，建寧路 — 龍?bào)绰?— 寧鎮(zhèn)公路以北的廣闊地域，面積約 50 平方公里。 2． 樓市格局 ? 初步形成城北東片、城北西片、城北中片的樓市格局 過(guò)去城北板塊由于城市建設(shè)與改造進(jìn)程相對(duì)滯緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚。目前已經(jīng)初步形成 城北東片、城北西片、城北中片 的樓市格局。城北板塊作為主城區(qū)價(jià)格優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯的區(qū)域，正隨著南京樓市的回暖而備受關(guān)注。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 城北板塊全年新增 供應(yīng)量達(dá) 萬(wàn)平方米 2020 年 112 月，城北板塊全年新增供應(yīng)量達(dá) 萬(wàn)平方米，其中， 14 月均保持在每月 5 萬(wàn)平方米以上的新增供應(yīng)，而58 月由于受到新政影響以及銷(xiāo)售淡季等因素影響，新增供應(yīng)量較前期有所下降，直到“金九”時(shí)節(jié)才得以回升。 2 0 0 5 年城北板塊1 1 2 月新增供應(yīng)量比較圖（單位：萬(wàn)方）024681012141月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1 2 月 4． 需求分析 ? 購(gòu)房者較為理性，需求戶(hù)型集中在 80100 ㎡ 的兩房與 110130 ㎡ 的三房 過(guò)去城北供銷(xiāo)集中在 6080 ㎡ 、 100120 ㎡ 這兩個(gè)區(qū)間，購(gòu)房者較為接受的基本面積在這兩區(qū)間中，這主要與城北的房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)發(fā)較為滯后，購(gòu)房者對(duì)于生活條件要求還基本處于滿(mǎn)足根本需求上。 ? 整體存量少、去化速度快，供需基本平衡 至 2020 年 11 月底城北板塊已批準(zhǔn)上市待售體量為 萬(wàn)平方米，去化周期需要 10 月左右，比全市 16 個(gè)月的平均去化周期少 6個(gè)月。新政后，城北板塊平穩(wěn)發(fā)展，整體均價(jià)穩(wěn)中有升。 2020 年 全年 城北板塊新房上市量 約 占總上市量的 %，該板塊的供求平衡。其中銷(xiāo)售均價(jià)以西片最高，主要是由于世茂濱江這一高檔次外銷(xiāo)樓盤(pán)的上市，整體上拉升了該片區(qū)的均價(jià)，目前西片區(qū)的最高銷(xiāo)售均價(jià)達(dá) 9000元 /平方米；而中片區(qū)的價(jià)格居中，隨著居住環(huán)境的日益改善，預(yù)計(jì)該片區(qū)的價(jià)格將進(jìn)一步提升，目前中片區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)在 50006300 元 /平方米左右；而東片由于發(fā)展滯后，人文環(huán)境較差，均價(jià)也為目前城北片區(qū)的谷底，銷(xiāo)售均價(jià)在 4500元 /平方米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 城北中片憑借建寧路、紅山路、玄武大道、玄武湖隧道、九華山隧道、龍?bào)绰房焖倩脑斓?，新莊立交的交通樞紐地位形成，大大縮短了該區(qū)域與城中的距離，加上該區(qū)域靠近紫金山、玄武湖，大環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提高，銷(xiāo)售均價(jià)也將逐步追趕西片。 ? 2020年板塊成交均價(jià)穩(wěn)中有升，走勢(shì)趨穩(wěn) 2 0 0 5 年城北板塊1 1 2 月成交價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元/ 平方米）50864865508460455414 537150375395515949345253 5270450050005500600065001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6． 客戶(hù)群分析 ? 本區(qū)域內(nèi)客戶(hù)群為主，非區(qū)域內(nèi)原住客戶(hù)群逐漸增多 目 前，由于受到居住習(xí)慣等因素影響，城北客戶(hù)群更多的是本地客戶(hù)群，隨著城北板塊的形象提升以及城北樓盤(pán)品質(zhì)的提高，同樣吸引更多的他區(qū)購(gòu)房人，甚至是大廠、六合一帶的很多年輕購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始因?yàn)榄h(huán)境和“返城情結(jié)”的影響過(guò)江購(gòu)買(mǎi)城北樓盤(pán)。 項(xiàng)目所處區(qū)域特征明顯，根據(jù)價(jià)格、景觀資源、地理位置等區(qū)域共性，我們將研究區(qū)域作如下界定：東至 萬(wàn)小 路 沿線(xiàn) 、西至 恒嘉 路 、北至 邁堯公路 、南至玄武大道 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2） 供應(yīng)分析 ? 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)體量供應(yīng)量近 94萬(wàn)平方米 由于近期區(qū)域內(nèi)出讓土地較少，使得區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)量較少。 （ 注： 壹城為集體土地用房） 表 ： 區(qū)域在售供應(yīng)表 樓盤(pán)名稱(chēng)