【正文】 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城北汽輪廠、電子、礦廠企業(yè)的工作人員； 城北地區(qū)買新?lián)Q舊的二次置業(yè)者； 城北地區(qū)拆遷置業(yè)人群； 部分其他區(qū)域購房者； 在寧首次置業(yè)的年輕 人群； 部分江北來寧居住工作人群； 外地在寧做生意人群； 從該部分人群的特征來看，年齡多數(shù)在 2645歲之間，而且多數(shù)是二次置業(yè)的當(dāng)?shù)負(fù)Q房人群或外地生意人在寧置業(yè)人群，該部分人群收入并不高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 4． 威脅分析 ? 城北區(qū)域 居住人群，相對收入水平不高，消費(fèi)力有限； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 周邊大量集體用地商品房的上市； ? 城北及泛城北區(qū)域樓盤對本案產(chǎn)生一定的競爭威脅，宏觀市場環(huán)境的走勢； 二） 整體社區(qū)構(gòu)想 社區(qū)，是人類活動中一個重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達(dá)的今天，人們對社區(qū)的需求日益多元化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。整個小區(qū)住宅規(guī)劃 8棟 11+1層電梯小高層， 2棟 6+1 多 層， 另有沿街住宅低層為商鋪，規(guī)劃總戶數(shù) 608戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。要體現(xiàn)簡潔，必須要營造出整個園區(qū)厚重的人文特質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案建筑風(fēng)格定位建議： 現(xiàn)代派風(fēng)格 ： 明快、簡潔、純凈、品質(zhì)感強(qiáng)，能體現(xiàn)現(xiàn)代生活特征，容易在周邊建筑群中脫穎而立，以新一派建筑形象出現(xiàn)，且容易被市場接受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于目前 居民購房需求也從過去的滿足根本居住需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)舒適型需求 ，因此 本案 建議 戶型結(jié)構(gòu) 為 ： 房 型 面 積 比 例 兩房二廳一衛(wèi) 95100 ㎡ % 三房二廳一衛(wèi) 100110 ㎡ % 三房二廳二衛(wèi) 110120 ㎡ % 四房二廳二衛(wèi) 120140 ㎡ % 躍 層 120160 ㎡ % 合 計(jì) 100% 從房型比例分配來看，兩房 15%，三房 65%，其他 20%，基本符合了改善居住條件的置業(yè)安家型人群需求的各個層次， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從面積情況來看，各房型對應(yīng)的面積也基本恰當(dāng)，應(yīng)該說，本案的房型、面積比例符合了目前市場的需求狀況，尤其是城北市場更為適合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3） 金字塔上層的消費(fèi)群在南京市場上不在少數(shù)，他們收入水平高、購買力強(qiáng)； 包括在外企工作的高級白領(lǐng)（中高層管理者），高級職稱技術(shù)人員，政府干部（灰色收入的官員），私營業(yè)主等，他們收入水平高，具有很強(qiáng)購買力，投資與改善居住環(huán)境是主要購房目的，多數(shù)為二、三 次置業(yè)者，購房經(jīng)驗(yàn)豐富，多數(shù)做按揭，購房區(qū)域不定，以物業(yè)檔次與品質(zhì)為選房主要參考因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 比例： 主力 85%、重要 15% 定位依據(jù)： ? 城北中央門、麥皋橋 區(qū)域是人口密集的老居住區(qū)域，他們多數(shù)仍未換房，也愿意在原來區(qū)域購買新房，成為本案客群最大的來源區(qū)； ? 黑龍江路、許府巷有大量拆遷（地鐵，南汽地塊等），他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力，附近少有商品房供應(yīng)，本案成為他們的首要考慮項(xiàng)目之一，形成重要客群來源區(qū)； ? 外地人口指在中央門一帶（金橋、玉橋）的生意人與駐寧工作商務(wù)人； ? 據(jù)了解新港工業(yè)區(qū)工作人員在本案地區(qū)購房有較大的可能性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3） 本案客群多為滿巢家庭 ，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強(qiáng)，尤其注重生活的安全問題，購房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識不強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。另外，在項(xiàng)目定價中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價不沖突原則。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我司建議本案住宅銷售均價為 5450元 /平方米。我們相信通過 我司 對本項(xiàng)目地脈的深度挖掘以及對產(chǎn)品的專業(yè)建議，憑借著 我司積累的成功 的操作經(jīng)驗(yàn)，能夠使本項(xiàng)目的銷售價格在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提升。 小結(jié)： 基于項(xiàng)目所在區(qū)域的市場分析，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特征，本司對項(xiàng)目價格作出以下建議：普通公寓銷售均價： 5450 元 /平方米；商業(yè)二層商業(yè)價格 7000 元 /平方米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品價格定位 綜合考慮各方面因素，我們選擇三個強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定價依據(jù)，它們分別是墨香山莊、雯錦雅苑和北苑之星。 ③ 修正思路 一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因 素及個別因素 4個方面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5） 居住功能、環(huán)境、開發(fā)商誠信度是他們最為關(guān)心的，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向往的。 2） 他們中許多為二次置業(yè)、首次換房者，對原居住區(qū)有戀土情結(jié)，需要居住功能的完善與提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）本案目標(biāo)客群定位 購買力定位 主 力客群 ：家庭年收入 1015萬元 總價承受力 5580萬元 月還貸能力 25004000 元 /月 重要客群 A：家庭年收入 1525萬元 總價承受力 80120萬元 月還貸能力 40006000元 /月 重要客群 B：家庭年收入 68萬元 總價承受力 5055 萬元 月還貸能力 20002500元 /月 構(gòu)成比例：主力客群： 65%， 重要客群 A： 15%， 重要客群 B： 15%，其他 5% 定位依據(jù)： ? 本案的區(qū)位價值與產(chǎn)品價值，限定了本案的價格區(qū)間，限定了本案目標(biāo)客群的收入層次； ? 從目前城北的區(qū)域市場來看，中高層總價物業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重不足，該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標(biāo)市場之一； ? 重要客群 A 為本案 大戶型 以及躍復(fù)式產(chǎn)品的主要消費(fèi)對象； ? 重要客群 B為本案 95100㎡二房單位的主要消費(fèi)對象，他們多為首次置業(yè)者； ? 目標(biāo)客群購買力層次比例基本符合本案戶型面積配比。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。每個城市有著不同的人口結(jié)構(gòu)特征，從收入金字塔來劃分南京人口結(jié)構(gòu)特征： 1） 金字塔底層的消費(fèi)群是收入水平不高，購買能力相對較弱人群； 主要是在國有及一些集體企業(yè)中工作的一般員工、文員等，收入不高，但長年的節(jié)用和積累有一定的儲蓄，一般不會有購房意向，多數(shù)為拆遷換房者，以拆遷費(fèi)補(bǔ)充購買舒適性公寓房，他們生活較規(guī)律性明顯，較少利用銀行按揭，選房仔細(xì)、謹(jǐn)慎，一般以原區(qū)域購買意向較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶型設(shè)計(jì) 戶型定位主要是戶型面積、房型的構(gòu)成比例的定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)