【正文】 方面，應(yīng)嚴格監(jiān)督。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴格監(jiān)控。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：a)無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。，并跟進問題整改落實情況。，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題?！段飿I(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務(wù)管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。 ：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行?！俄椖恳?guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進行評審。，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/ 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。f)當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。c)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。n)陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標志。d)公共照明、樓道照明配置合理。b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。d)如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（）。c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。 a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。節(jié)約管理成本。運用先進技防手段，安全及消防配置充分。、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。5．規(guī)劃設(shè)計階段介入 。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 制定工作計劃。 雙方確定工作內(nèi)容要求。 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。職責(zé) 集團物業(yè)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。甲方簽章： 乙方簽章：法定代表人： 法定代表人：____年___月___日 ____年___月___日___時附件：一、招標書文件或協(xié)議方案二、本物業(yè)管理質(zhì)量目標三、本物業(yè)的管理方案第二篇：物業(yè)公司前期介入要點物業(yè)管理前期介入工作指引目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。第三十一條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報轄區(qū)物業(yè)管理主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。第二十九條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合乙方對上述災(zāi)害發(fā)生時所采取的緊急避險措施。第二十七條 甲方不得因有利于物業(yè)銷售擅自向物業(yè)買受人承諾物業(yè)管理服務(wù)收費標準，否則，由甲方向乙方作出補償。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。第二十五條 乙方違反約定，擅自提高收費標準的，甲方和業(yè)主有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用，并退還利息。第七章 違約責(zé)任第二十三條 因甲方原因?qū)е乱曳轿赐瓿杉s定管理目