【正文】 占總戶數(shù) 68%。 總價(jià)在 30 萬(wàn) 45 萬(wàn)元之間，如 7 成 20 年按揭，則首期支付 9 萬(wàn)余元，月供在 1500 元 — 2200 元之間，對(duì)于家庭收入 在 5000 元以上的客戶來(lái)說(shuō)，可以承受； 選擇此類戶型的客戶 多為企事業(yè)單位的 白領(lǐng)，置業(yè)目的多為在辦公地附近就近置業(yè)，方便上班。適宜居住人口：?jiǎn)紊砘蛐z口。理想 大量管理資料下載 22 廣告文脈： 根 城市之根、事業(yè)之根、發(fā)達(dá)之根、心靈之根 圈 商圈、地利之圈、財(cái)富之圈、 5 分鐘步行生活圈 風(fēng) 流行風(fēng)、時(shí)尚風(fēng)、前衛(wèi)潮流、民俗之風(fēng) 街 東門老街、新改造的步行街、大街小道 景 360 度城市全景、三大公園風(fēng)景、鬧市街景、開闊城景、璀璨夜景； 家 建筑本體，大堂、戶型、室內(nèi)外空間、泛會(huì)所、架空層園林 訴求在不同階段的不同側(cè)重點(diǎn) 都市的生活，你不再是過客 一生的幸福，需要追尋，更值得等待 綻放青春魅力，體味生活真諦 繁華都 心，一處可以身心泊岸的港灣 你帶她來(lái)這里，那一刻陽(yáng)光寫在她臉上 領(lǐng)略生活繽紛姿彩，享受都市繁華便利 大量管理資料下載 23 領(lǐng)略生活時(shí)尚，享受都市便利 精品戶型，釋放生活自由度 激揚(yáng)時(shí)尚潮流，演繹青春序曲 一樣的繁華，不一樣的璀璨 1 太陽(yáng)每天都在這里釋放青春韻律 1 城市 文案走向： 對(duì)羅湖生活的高度、深度、前衛(wèi)度的揭示與刻劃，時(shí)尚潮流與悠然從容的生活步調(diào)同在。 是價(jià)值認(rèn)同模式的。不再停留于表層，而是開掘和進(jìn)入更深層次。是對(duì)目標(biāo)群體的心理特征、思維模式和行為方式的揭示。 □ 5A 樓宇智能化系統(tǒng) 建筑因科技而精彩 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、管理自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化 系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)。 □城市情懷 在商圈中有完善生活配套，居住在高尚住宅里，從容體驗(yàn)新鮮，領(lǐng)先感受時(shí)尚，不斷尋找刺激，吃喝玩樂、 衣食住行有更多選擇和更多方式，令人企羨的無(wú)上優(yōu)越。是城市 中潮流、時(shí)尚、魅力的總聚合。讓自己更敏感一些，懶隋一些，放縱一些。 □鮮明個(gè)性居家主張 在繁華鬧市中找一個(gè)安樂窩。唯一東門步行街區(qū)內(nèi)物業(yè) 0 距離散步物業(yè)，宜商宜住宜投資，升值 潛力無(wú)窮。 都薈名苑品牌個(gè)性基調(diào) 躍動(dòng)的、繽紛的、前衛(wèi)的、時(shí)尚的； 大量管理資料下載 19 How do we arrive? 我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？ 解決之道：廣告信息釋放；策動(dòng)銷售 都薈名苑推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)組合 □整合推廣，全方位立體推廣 □短平快的推廣戰(zhàn)術(shù) □新聞運(yùn)作、公關(guān)促銷與廣告推廣三大環(huán)節(jié)良性互動(dòng) □深港聯(lián)動(dòng)，互相激發(fā) □分階段、分層次（三個(gè)客戶層）分特點(diǎn)地進(jìn)行廣告攻擊 都薈名苑訴求要點(diǎn)（賣點(diǎn)）： □完全城市派生活 城市生活指標(biāo)。城市魂 Work hard, Play hard， Live hard 差異化特性： 核心點(diǎn)：都心生活、品質(zhì)生活與金匙生活的 3 in 1。 主推廣告語(yǔ)： 淘 金 地 帶，財(cái) 富 人 生 大量管理資料下載 18 輔助推廣語(yǔ)： 深港生活無(wú)界限，吃喝玩樂任逍遙 魅力都市，時(shí)尚居停 選擇東門生活，穩(wěn)握獲利金匙 動(dòng)感演繹現(xiàn)在時(shí)態(tài)的未來(lái)生活 城市派 東門，羅湖的腹地，最能體現(xiàn)城市派的現(xiàn)代居住價(jià)值取向； 這里的生活，可以最大限度地節(jié)約生活成本，提升生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)生活價(jià)值； 這里是最佳城市生活基地；城市派的第一印象，是時(shí)代的鮮明烙印和流行的前衛(wèi)色彩； 久住城里，我 就是標(biāo)的，張揚(yáng)的個(gè)性向四周輻射，四周的城市在向我聚攏，為我服務(wù)； 都心生活，是一種最自由、最現(xiàn)代、最方便、最時(shí)尚的生活方式，人與城市，人與建筑，人與社會(huì)共融相生。 市場(chǎng)定位： 定位延展： 東門步行街 0 距離生活會(huì)館 都市先鋒派生活大本營(yíng) 大量管理資料下載 16 最適合港人居住的商務(wù)驛站 城市動(dòng)靜分界線上的菁英派生活領(lǐng)地 淘金地上的金匙居停 功能定位： 復(fù)合型物業(yè) 不同物業(yè)功能合一（居住功能 /商住功能 /投資功能）； 街市型物業(yè) —— 地緣歷史積淀 /商業(yè)文化 /生活文化 /現(xiàn)代建筑文化的融合； 商圈型物業(yè) 處在商圈核心位置的物業(yè)，現(xiàn)代商業(yè)氛圍濃郁，生活極其方便。 大量管理資料下載 15 How is our product? 市場(chǎng)定位、表現(xiàn)主題與核心概念 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 ：： 都都 薈薈 名名 苑苑 是是 以以 居居 住住 功功 能能 為為 主主 ， 以以 商商 務(wù)務(wù) 和和 投投 資資 功功 能能 為為 輔輔 ， 實(shí)實(shí) 用用 價(jià)價(jià) 值值 和和 投投 資資 價(jià)價(jià) 值值 并并 重重 的的 綜綜 合合 性性 物物 業(yè)業(yè) 。 認(rèn)同城市生活的大部分取向，是一群追求潮流的、時(shí)尚的先鋒派和前衛(wèi)派； 要求生活成本低與生活質(zhì)量高； 大量管理資料下載 14 家庭經(jīng)濟(jì)狀況優(yōu)越，有多處放租物業(yè)和多處鋪頭，生活優(yōu)閑。這些人置業(yè)目的是放租和以租抵供。另一部分為周邊的小生意人，這些人起早貪黑地開店，居住地 太遠(yuǎn)既花大筆車費(fèi)又不方便照顧生意，所以他們購(gòu)樓的目的很明確，就是就近置業(yè)。 大量管理資料下載 12 We want the direction where? 我們要去向何處？ 瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)客戶 目標(biāo)市場(chǎng)： 羅湖區(qū)市場(chǎng) 香 港市場(chǎng) 輔射區(qū)域：福田、布吉 目標(biāo)客戶： 主要為區(qū)域客和本地客，可細(xì)分為： 中高級(jí)白領(lǐng)、企事業(yè)單位的中級(jí)管理者 羅湖人（羅湖原住民、羅湖新生代、早期移民） 商人（經(jīng)商人士和潮汕籍的小商小販） 港人（與本地有血緣、親緣或工作緣關(guān)系的香港客戶；深港家庭、退休返鄉(xiāng)之港老年人） 大量管理資料下載 13 置業(yè)目的： 根據(jù)研判，項(xiàng)目的主力客戶群約分為兩大類：自用型和投資型。因此，對(duì)本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售進(jìn)度和上市動(dòng)態(tài)，掌握工程及銷售進(jìn)度，走出一條差異化路線。 《星光名庭》 今年 9 月下旬開盤，距本項(xiàng)目較近，但不屬于同一檔次，基本不具威脅。 大量管理資料下載 8 第三部分、本項(xiàng)目分析 地理位置 本項(xiàng)目東北至東南方向：鵬運(yùn)酒店、鵬運(yùn)廣場(chǎng)、百變電子城，東南至西南方向：百變電子城、曬布路人行天橋、老住宅區(qū)；西南至西北方向：人民小學(xué)、老式住宅區(qū)、曬布路；西北至東北方向：深運(yùn)酒店、萬(wàn)科彩園、鴻基集團(tuán)； 項(xiàng)目周邊配套 商場(chǎng)：沃爾瑪購(gòu)物 中心、茂業(yè)百貨、萬(wàn)佳百貨、東門商業(yè)街、太陽(yáng)廣場(chǎng)等； 醫(yī)院：市人民醫(yī)院、羅湖醫(yī)院 學(xué)校：機(jī)關(guān)第三幼兒園、愛心幼兒園、財(cái)貿(mào)幼兒園、深圳中學(xué)、翠園中學(xué)、深圳小學(xué) 銀行：中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行 公園：人民公園、兒童公園、洪湖公園 賓館：迎賓館、新安酒店等 步行街：發(fā)廊、洗腳屋、茶樓、店鋪、麥當(dāng)勞、必勝客 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)【 S】 □地處黃金商圈核心，商業(yè)環(huán)境極為成熟，社會(huì)大配套極為完善，交通極為便利。 □ 地緣價(jià)值 本案是目前唯一處在東門步行街范圍內(nèi)的物業(yè)住宅，地段具有珍稀性和唯一性，因此地緣價(jià)值較高； □ 中心城區(qū)配套齊備，出行四通八達(dá)，坐擁商圈之心，投資升值潛力不言而喻。 □ 本案所處位置 本項(xiàng)目屬于羅湖區(qū)東門片區(qū)，位于商業(yè)極為繁華的老城區(qū)的中心地段。 90 年代末期東門老街開始進(jìn)行商業(yè)街改造，新一代住宅開始興起，以彩園和南海中心、芳鄰為