【正文】 供在22003400元之間，對(duì)于家庭收入在7000元左右的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，可以承受。 在深圳已有居所的富裕之家，望子成在心切，為照顧子女上學(xué)在學(xué)校附近買(mǎi)房的家長(zhǎng)；第二類(lèi)戶(hù)型：68㎡73㎡，二房二廳一衛(wèi)，208戶(hù)，占總戶(hù)數(shù)68%。 總價(jià)在30萬(wàn)45萬(wàn)元之間，如7成20年按揭，則首期支付9萬(wàn)余元，月供在1500元—2200元之間，對(duì)于家庭收入在5000元以上的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，可以承受； 選擇此類(lèi)戶(hù)型的客戶(hù)多為企事業(yè)單位的白領(lǐng)，置業(yè)目的多為在辦公地附近就近置業(yè)，方便上班。適宜居住人口：?jiǎn)紊砘蛐z口。理想廣告文脈： 根城市之根、事業(yè)之根、發(fā)達(dá)之根、心靈之根 圈商圈、地利之圈、財(cái)富之圈、5分鐘步行生活圈風(fēng)流行風(fēng)、時(shí)尚風(fēng)、前衛(wèi)潮流、民俗之風(fēng) 街東門(mén)老街、新改造的步行街、大街小道 景360度城市全景、三大公園風(fēng)景、鬧市街景、開(kāi)闊城景、璀璨夜景； 家建筑本體，大堂、戶(hù)型、室內(nèi)外空間、泛會(huì)所、架空層園林 訴求在不同階段的不同側(cè)重點(diǎn) 都市的生活，你不再是過(guò)客 一生的幸福，需要追尋，更值得等待 綻放青春魅力，體味生活真諦 繁華都心，一處可以身心泊岸的港灣 你帶她來(lái)這里，那一刻陽(yáng)光寫(xiě)在她臉上 領(lǐng)略生活繽紛姿彩，享受都市繁華便利 領(lǐng)略生活時(shí)尚，享受都市便利 精品戶(hù)型，釋放生活自由度 激揚(yáng)時(shí)尚潮流，演繹青春序曲 一樣的繁華，不一樣的璀璨1 太陽(yáng)每天都在這里釋放青春韻律1 城市文案走向：對(duì)羅湖生活的高度、深度、前衛(wèi)度的揭示與刻劃，時(shí)尚潮流與悠然從容的生活步調(diào)同在。是價(jià)值認(rèn)同模式的。不再停留于表層，而是開(kāi)掘和進(jìn)入更深層次。是對(duì)目標(biāo)群體的心理特征、思維模式和行為方式的揭示?！?A樓宇智能化系統(tǒng)建筑因科技而精彩樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、管理自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)。□城市情懷在商圈中有完善生活配套，居住在高尚住宅里，從容體驗(yàn)新鮮，領(lǐng)先感受時(shí)尚，不斷尋找刺激，吃喝玩樂(lè)、衣食住行有更多選擇和更多方式，令人企羨的無(wú)上優(yōu)越。是城市中潮流、時(shí)尚、魅力的總聚合。讓自己更敏感一些，懶隋一些，放縱一些?！貂r明個(gè)性居家主張?jiān)诜比A鬧市中找一個(gè)安樂(lè)窩。唯一東門(mén)步行街區(qū)內(nèi)物業(yè)0距離散步物業(yè)，宜商宜住宜投資，升值潛力無(wú)窮。 都薈名苑品牌個(gè)性基調(diào)躍動(dòng)的、繽紛的、前衛(wèi)的、時(shí)尚的；How do we arrive? 我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？解決之道：廣告信息釋放；策動(dòng)銷(xiāo)售 都薈名苑推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)組合□整合推廣，全方位立體推廣□短平快的推廣戰(zhàn)術(shù)□新聞運(yùn)作、公關(guān)促銷(xiāo)與廣告推廣三大環(huán)節(jié)良性互動(dòng)□深港聯(lián)動(dòng)，互相激發(fā)□分階段、分層次（三個(gè)客戶(hù)層）分特點(diǎn)地進(jìn)行廣告攻擊 都薈名苑訴求要點(diǎn)（賣(mài)點(diǎn)）：□完全城市派生活城市生活指標(biāo)。城市魂Work hard, Play hard，Live hard 差異化特性：核心點(diǎn)：都心生活、品質(zhì)生活與金匙生活的3 in 1。主推廣告語(yǔ)：淘 金 地 帶，財(cái) 富 人 生 輔助推廣語(yǔ)：深港生活無(wú)界限，吃喝玩樂(lè)任逍遙魅力都市，時(shí)尚居停選擇東門(mén)生活，穩(wěn)握獲利金匙動(dòng)感演繹現(xiàn)在時(shí)態(tài)的未來(lái)生活城市派東門(mén)，羅湖的腹地，最能體現(xiàn)城市派的現(xiàn)代居住價(jià)值取向；這里的生活，可以最大限度地節(jié)約生活成本，提升生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)生活價(jià)值；這里是最佳城市生活基地；城市派的第一印象，是時(shí)代的鮮明烙印和流行的前衛(wèi)色彩；久住城里，我就是標(biāo)的，張揚(yáng)的個(gè)性向四周輻射，四周的城市在向我聚攏，為我服務(wù)；都心生活，是一種最自由、最現(xiàn)代、最方便、最時(shí)尚的生活方式，人與城市，人與建筑，人與社會(huì)共融相生。東門(mén)步行街0距離生活會(huì)館市場(chǎng)定位： 都市先鋒派生活大本營(yíng)定位延展：最適合港人居住的商務(wù)驛站城市動(dòng)靜分界線(xiàn)上的菁英派生活領(lǐng)地淘金地上的金匙居停功能定位：復(fù)合型物業(yè)不同物業(yè)功能合一（居住功能/商住功能/投資功能）；街市型物業(yè)——地緣歷史積淀/商業(yè)文化/生活文化/現(xiàn)代建筑文化的融合； 商圈型物業(yè)處在商圈核心位置的物業(yè)，現(xiàn)代商業(yè)氛圍濃郁，生活極其方便。How is our product? 市場(chǎng)定位、表現(xiàn)主題與核心概念產(chǎn)品定位：都薈名苑是以居住功能為主，以商務(wù)和投資功能為輔，實(shí)用價(jià)值和投資價(jià)值并重的綜合性物業(yè)。認(rèn)同城市生活的大部分取向，是一群追求潮流的、時(shí)尚的先鋒派和前衛(wèi)派；要求生活成本低與生活質(zhì)量高；家庭經(jīng)濟(jì)狀況優(yōu)越，有多處放租物業(yè)和多處鋪頭，生活優(yōu)閑。這些人置業(yè)目的是放租和以租抵供。另一部分為周邊的小生意人，這些人起早貪黑地開(kāi)店，居住地太遠(yuǎn)既花大筆車(chē)費(fèi)又不方便照顧生意，所以他們購(gòu)樓的目的很明確，就是就近置業(yè)。We want the direction where? 我們要去向何處？瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)客戶(hù) 目標(biāo)市場(chǎng)：羅湖區(qū)市場(chǎng)香港市場(chǎng)輔射區(qū)域：福田、布吉 目標(biāo)客戶(hù)： 主要為區(qū)域客和本地客，可細(xì)分為：中高級(jí)白領(lǐng)、企事業(yè)單位的中級(jí)管理者羅湖人（羅湖原住民、羅湖新生代、早期移民）商人（經(jīng)商人士和潮汕籍的小商小販）港人（與本地有血緣、親緣或工作緣關(guān)系的香港客戶(hù)；深港家庭、退休返鄉(xiāng)之港老年人）置業(yè)目的：根據(jù)研判，項(xiàng)目的主力客戶(hù)群約分為兩大類(lèi)：自用型和投資型。因此，對(duì)本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售進(jìn)度和上市動(dòng)態(tài)，掌握工程及銷(xiāo)售進(jìn)度，走出一條差異化路線(xiàn)。 《星光名庭》今年9月下旬開(kāi)盤(pán)，距本項(xiàng)目較近，但不屬于同一檔次，基本不具威脅。第三部分、本項(xiàng)目分析地理位置本項(xiàng)目東北至東南方向：鵬運(yùn)酒店、鵬運(yùn)廣場(chǎng)、百變電子城，東南至西南方向：百變電子城、曬布路人行天橋、老住宅區(qū)；西南至西北方向：人民小學(xué)、老式住宅區(qū)、曬布路；西北至東北方向：深運(yùn)酒店、萬(wàn)科彩園、鴻基集團(tuán)；項(xiàng)目周邊配套商場(chǎng)：沃爾瑪購(gòu)物中心、茂業(yè)百貨、萬(wàn)佳百貨、東門(mén)商業(yè)街、太陽(yáng)廣場(chǎng)等；醫(yī)院：市人民醫(yī)院、羅湖醫(yī)院學(xué)校：機(jī)關(guān)第三幼兒園、愛(ài)心幼兒園、財(cái)貿(mào)幼兒園、深圳中學(xué)、翠園中學(xué)、深圳小學(xué)銀行：中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行公園：人民公園、兒童公園、洪湖公園賓館：迎賓館、新安酒店等步行街：發(fā)廊、洗腳屋、茶樓、店鋪、麥當(dāng)勞、必勝客 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)【S】□地處黃金商圈核心，商業(yè)環(huán)境極為成熟，社會(huì)大配套極為完善，交通極為便利?！?地緣價(jià)值本案是目前唯一處在東門(mén)步行街范圍內(nèi)的物業(yè)住宅，地段具有珍稀性和唯一性，因此地緣價(jià)值較高；□ 中心城區(qū)配套齊備，出行四通八達(dá)，坐擁商圈之心，投資升值潛力不言而喻。 □ 本案所處位置本項(xiàng)目屬于羅湖區(qū)東門(mén)片區(qū)，位于商業(yè)極為繁華的老城區(qū)的中心地段。90年代末期東門(mén)老街開(kāi)始進(jìn)行商業(yè)街