【正文】 （ 1）球場度假氛圍濃郁 海南的高爾夫球場至少在目前和未來一段時間內， 是為中國、為亞洲的高爾夫旅游者設計、服務的。相對于海南島 萬平方公里的土地面積、 800 多萬人口、稍顯落后的經濟發(fā)展水平和本地高爾夫人口數(shù)量，從每萬人 /每百平方公里擁有高爾夫球場的數(shù)量、每年新開業(yè)球場的數(shù)量、營業(yè)球場數(shù)量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場建設已經超前；但如果從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢等方面來考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發(fā)展空間。 高爾夫球場的數(shù)量和高爾夫運動的普及在相當大的程度上反映了該地區(qū)經濟發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。 海南自建省之后，旅游業(yè)就被確定為優(yōu)先發(fā)展的主導產業(yè)，高爾夫由于在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，外來資本紛紛投向高爾夫球場建設，高爾夫球場數(shù)量增長很快，正式營業(yè)的球場從 1992 年的 1 家增長到 2021 年底的 23家，平均每年新開業(yè) 家。去年，受金融危機的影響，韓團數(shù)量銳減，海南各家球會都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。 海南島人口 800 多 萬，而本土打球人口據(jù)不完全統(tǒng)計 2021 人左右，市場容量非常有限。2021 年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為 38 萬人次。同時國內高爾夫球場在現(xiàn)階段的目標消費者群體鎖定太死，市場較為狹窄，大部分只有管理沒有經營，還沒有進入真正的管理經營和市場競爭階段。一般情況下，高爾夫球場的經營 管理非常低調，在當今傳媒手段如此發(fā)達的條件下，國內高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內的口碑相傳，或者是業(yè)內的少數(shù)專業(yè)雜志進行極少的宣傳。這一消費特征開始了高爾夫運動在中國的貴族化之路，高爾夫運動被定位為高消費行為，消費人群受到較大的限制。 三、項目目標市場及市場競爭分析 國內高爾夫球場市場競爭現(xiàn)狀 ： 雖然中國的高爾夫運動基本上是以 1984 年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立作為正式開始的標志，但是最初一些高爾夫球場的建設主要目的是為了配合對外開放、招商引資工作的需要，給外商提供一個休閑運動的場所?，F(xiàn)有的投資較大的球場保留會員制經營，并有條件地接納散客。中國的高爾夫產業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結構。從國內看，中國高爾夫產業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經濟的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內在需求也在不斷增加。在中國還有一批以練習場和室內電腦模擬高爾夫為主的亞高爾夫人口，經過 6— 12 個月的過渡期后，其中消費能力較高者將成為正式球場的會員或非會員。 盡管現(xiàn)在中國高爾夫球運動仍處于起步階段，在中國內地參加高爾夫俱樂 部的人員也由外商和港、澳、臺同胞占據(jù)相當比例，但是也有越來越多的成功人士和高收入人群開始加入高爾夫運動人群的行列。中國高爾夫運動 走過了 25 年，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。美國高爾夫運動發(fā)展了一百多年，現(xiàn)高爾夫產業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動著整個世界蓋爾夫市場的發(fā)展。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達國家形成了成熟的市場層次：服務于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定消費者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。另一種就是公共球場，是美國高爾夫球場的主旋律：美國大部分高爾夫球場是公共球場，政府出于綠色和環(huán)保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的地塊無償或以低租價供給投資商建設高爾夫球場，從而為經營者降低了這項運動的成本。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。在美國，高爾夫運動是第五大群眾體育運動；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大體育運動，高爾夫市場的容量和潛力 巨大。 二、國內外高爾夫市場發(fā)展趨勢 國際高爾夫球市場發(fā)展趨勢 作為一種時尚運動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。在中國經濟最活躍的長江三角洲經濟圈，大小不一、風格各異的高爾夫球會和球場也層出不窮， 迅速成為中國高爾夫球界的一支生力軍。 此外還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應運而生。 1984 年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會 —— 廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場。 中國國內高爾夫運動與市場現(xiàn)狀 二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。 現(xiàn)今，世界高爾夫產業(yè)的市場價值 以及 與之相關的周邊產品與服務市場更是達到 千 億美元之巨。目前中 國 大 陸 高 爾 夫球市 場 仍 為 初期 成長階 段，高 爾 夫 核心 消 費 人 數(shù)僅約 30 萬 人，但值得注意的是大 陸 地 區(qū) 高球以 每年 超過 20％年成長 率成 長 ，未 來發(fā) 展 潛 能最 為 看好。 高爾 夫 運動 市 場系 以美、 歐 、日 為 主， 占 整 體 市 場 的 90%以上。 占據(jù)全世界高爾夫球場一多半的美國， 有數(shù)據(jù)表明，美國男子和女子在空暇時間最喜愛的 15 項活動中，體育活動排第十位，在體育活動中排第一位的是打高爾夫球。 第三章 市場前景與競爭分析 一、國內外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 國外高爾夫運動與市場現(xiàn)狀 高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。 二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 本項目所處區(qū)域的建設開發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價值， 將通過精心設計和規(guī)劃、建 設，充分考慮利用該片土地， 完善各項配套， 項目的建設過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護。 四、項目主要技術經濟指標 經可行性研究、論證和測算，本項目主要技術經濟指標如下表： 項目主要 經濟 技術指標 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 畝 7480 2 建設期 月 48 3 勞動定員 人 1000 其中：管理 人員 人 200 教練及培訓人員 人 50 工人一般員工 人 750 4 建設項目總投資 萬元 100000 固定資產投資 萬元 80000 5 項目凈利潤總額 萬元 6 主要經濟評價指標 投資利潤率（靜態(tài) /年均） % 財務凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬元 內部收益率（ IRR） % 投資回收期（靜態(tài)） 年 投資回收期（動態(tài)） 年 第二章 項目建設的意義及必要性 一、改善 贛州 地區(qū)投資 環(huán)境，為地區(qū)經濟發(fā)展做出貢獻 高爾夫球運動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設和發(fā)展歷史已經充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經起到了積極的作用。 公司的品牌效應能為項目的開發(fā)帶來廣泛的知名度，從而達到品牌的雙贏。 （ 2）內部因素 國內經濟復蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務戰(zhàn)場對任何一家公司來說意義重大； 該項目定位以 54 洞頂級高爾夫球場為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項目資源組合， 會在更大范圍內提升集團自身的品牌形象，能夠較大程度上實現(xiàn)公司的經濟利益、社會效益，增加公司品牌的有形和無形資產。 海南旅游市場，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉型，本項目的總體定位符合市場和政策需要。 放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江實業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場一定會成為海南的亮點，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。單從球場數(shù)量上來看，已經很難滿足成長增幅快的高爾夫需求；海南方面已經意識到高爾夫球產業(yè)的重要性，初步確定將高爾夫球作為“海南島球”的未來發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢，可以預見明天市場前景非常樂觀。 （ 1）外部環(huán)境 中國熱帶領土 5000 多平方公里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢獨一無二 。同時，高爾夫球運動作為一項人類交流情感、加深了解、 增進友誼的休閑橋梁，在國際經貿洽談、社交活動、改善投資環(huán)境 等方面起到了越來越重要的作用。 自去年 10 月通過決議，高爾夫于 2021 年正式成為奧運會比賽項目，這對于全球范圍內 的高爾夫運動無疑是巨大的利好消息，在中國已經表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。高爾夫球在西方國家至今已有 五 百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場 已有 30000 多家 ， 高爾夫愛好者 超過 6000 萬 ，分布在 超過 119 個國家。 、電源分析： 可接入三相 380 伏電源 。 、環(huán)保限制： 項目內水庫為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。 、水源分析： 約翰尼 水庫為內陸水庫，面積巨大，為周圍農業(yè)基地的主要灌溉水源，水質良好。 、地表植被： 項目地塊原為一農場，部分區(qū)域為農民承包地，絕大部分被開墾種植，主要的經濟作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 、 地塊形狀： 可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長距 3300米，東西寬 2500 米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。此外，昌化江入?？谄瑓^(qū)占地約 510 萬畝，風景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。 海航地產 贛州 公司十分重視海南 贛州 地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開發(fā) 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預計總投資 48 億元。該項目是一個集高爾夫體育運動、 商務 休閑、娛樂和旅游為一體 的高尚 休閑 項目。公司主要業(yè)務是負責在海南省 贛州市各類工業(yè)與民用建設項目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產開發(fā)投資與經營管理等產業(yè)。整個旅游區(qū)項目占地 40 平方公里， 交通極為便利。 全國最大的坡鹿保護區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。 贛州 市是典型的濱海港口城市，全境海岸線長 公里，基本上沒有開發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢極為明顯， 贛州 市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、 約翰尼水庫、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內和邊界上的大山大嶺共有 48 座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨具特色。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園 項目 可行性 分析 報告 有限公司 2021 年 4 月 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 一、項目概況 .......................................................................................... 4 二、項目背景 .........................................................................................10 三、可行性研究報告編制依據(jù) .............................................................12 四、項目主要技術經濟指標 .................................................................13 第二章 項目建設的意義及必要性 ...................................................... 13 一、改善 贛州 地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經濟發(fā)展做出貢獻 ...................13 二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 ..............................14 第三章 市場前景與 競爭分析 .............................................................. 14 一、國內外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 .........................................................14 二、國內外高爾夫市場發(fā)展趨勢 .........................................................16 三、項目目標市場及市場競爭分析 ......................................................17 第四章 項目建設原則及內容 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