【正文】 航機(jī)、酒店、地面交通、球場(chǎng)等旅游要素方面的能力在全國(guó)范圍內(nèi)都較為專(zhuān)業(yè)。　　經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期不懈的努力，海南球場(chǎng)成功地走出了一條“旅游度假型球會(huì)”的經(jīng)營(yíng)之路，尤其在冬季，海南球場(chǎng)接待了大批國(guó)內(nèi)北方和來(lái)自韓國(guó)、日本的客人。如博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部繼承了蘇格蘭林克斯風(fēng)格的經(jīng)典設(shè)計(jì)，全島型林克斯風(fēng)格在國(guó)內(nèi)尚無(wú)其它球場(chǎng)企及；興隆南燕灣海濱高爾夫球會(huì)是國(guó)內(nèi)不多的全海景球場(chǎng)之一；?？谖骱０陡郀柗蚯驎?huì)確保每一洞均有較好的視覺(jué)景觀，讓球員在磨礪球技的同時(shí)，享受到海濱球場(chǎng)特有的趣味；三亞紅峽谷高爾夫俱樂(lè)部將山地、海景、沙漠及峽谷等特色融合為一體，有上萬(wàn)平方米的沙漠景觀，有國(guó)內(nèi)球場(chǎng)唯一的一個(gè)6桿洞。（1）球場(chǎng)度假氛圍濃郁　　海南的高爾夫球場(chǎng)至少在目前和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，是為中國(guó)、為亞洲的高爾夫旅游者設(shè)計(jì)、服務(wù)的。、800多萬(wàn)人口、稍顯落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和本地高爾夫人口數(shù)量，從每萬(wàn)人/每百平方公里擁有高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量、每年新開(kāi)業(yè)球場(chǎng)的數(shù)量、營(yíng)業(yè)球場(chǎng)數(shù)量在全國(guó)的排名等方面來(lái)衡量，海南高爾夫球場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)超前；但如果從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢(shì)等方面來(lái)考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發(fā)展空間。高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量和高爾夫運(yùn)動(dòng)的普及在相當(dāng)大的程度上反映了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。海南自建省之后，旅游業(yè)就被確定為優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫由于在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，外來(lái)資本紛紛投向高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，高爾夫球場(chǎng)數(shù)量增長(zhǎng)很快，正式營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)從1992年的1家增長(zhǎng)到2008年底的23家。去年，受金融危機(jī)的影響，韓團(tuán)數(shù)量銳減，海南各家球會(huì)都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降?！　『Ｄ蠉u人口800多萬(wàn)，而本土打球人口據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2000人左右，市場(chǎng)容量非常有限。2007年，來(lái)海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為38萬(wàn)人次。同時(shí)國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)在現(xiàn)階段的目標(biāo)消費(fèi)者群體鎖定太死，市場(chǎng)較為狹窄，大部分只有管理沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，還沒(méi)有進(jìn)入真正的管理經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段。一般情況下，高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理非常低調(diào)，在當(dāng)今傳媒手段如此發(fā)達(dá)的條件下，國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱(chēng)、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專(zhuān)業(yè)雜志進(jìn)行極少的宣傳。這一消費(fèi)特征開(kāi)始了高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國(guó)的貴族化之路，高爾夫運(yùn)動(dòng)被定位為高消費(fèi)行為，消費(fèi)人群受到較大的限制。三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀：雖然中國(guó)的高爾夫運(yùn)動(dòng)基本上是以1984年廣東中山溫泉高爾夫球會(huì)的成立作為正式開(kāi)始的標(biāo)志，但是最初一些高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)主要目的是為了配合對(duì)外開(kāi)放、招商引資工作的需要，給外商提供一個(gè)休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所?，F(xiàn)有的投資較大的球場(chǎng)保留會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，并有條件地接納散客。中國(guó)的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國(guó)式的分層結(jié)構(gòu)。從國(guó)內(nèi)看，中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對(duì)體育休閑的內(nèi)在需求也在不斷增加。在中國(guó)還有一批以練習(xí)場(chǎng)和室內(nèi)電腦模擬高爾夫?yàn)橹鞯膩喐郀柗蛉丝?，?jīng)過(guò)6—12個(gè)月的過(guò)渡期后，其中消費(fèi)能力較高者將成為正式球場(chǎng)的會(huì)員或非會(huì)員。盡管現(xiàn)在中國(guó)高爾夫球運(yùn)動(dòng)仍處于起步階段，在中國(guó)內(nèi)地參加高爾夫俱樂(lè)部的人員也由外商和港、澳、臺(tái)同胞占據(jù)相當(dāng)比例，但是也有越來(lái)越多的成功人士和高收入人群開(kāi)始加入高爾夫運(yùn)動(dòng)人群的行列。中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)走過(guò)了25年，目前正面臨著一個(gè)嶄新的發(fā)展局面和形勢(shì)。美國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展了一百多年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動(dòng)著整個(gè)世界蓋爾夫市場(chǎng)的發(fā)展。多年來(lái)高爾夫行業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家形成了成熟的市場(chǎng)層次：服務(wù)于富人階層的球場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制，用高價(jià)格圈定消費(fèi)者；更多的球場(chǎng)面向散客大眾，價(jià)格低廉，薄利多銷(xiāo)。另一種就是公共球場(chǎng)，是美國(guó)高爾夫球場(chǎng)的主旋律：美國(guó)大部分高爾夫球場(chǎng)是公共球場(chǎng)，政府出于綠色和環(huán)保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的地塊無(wú)償或以低租價(jià)供給投資商建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，從而為經(jīng)營(yíng)者降低了這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)的成本。前一種完全是私人化的球場(chǎng)，球會(huì)一般收費(fèi)較高，是完全貴族化的消費(fèi)。在美國(guó)，高爾夫運(yùn)動(dòng)是第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱(chēng)為三大體育運(yùn)動(dòng)，高爾夫市場(chǎng)的容量和潛力巨大。二、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際高爾夫球市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作為一種時(shí)尚運(yùn)動(dòng)或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來(lái)越多的人群加入。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，大小不一、風(fēng)格各異的高爾夫球會(huì)和球場(chǎng)也層出不窮，迅速成為中國(guó)高爾夫球界的一支生力軍。此外還有眾多高爾夫球場(chǎng)在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應(yīng)運(yùn)而生。1984年，新中國(guó)成立后大陸第一家高爾夫球會(huì)——廣東省中山市溫泉高爾夫球會(huì)正式開(kāi)業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會(huì)、高爾夫俱樂(lè)部在中國(guó)各地如雨后春筍般的誕生，中國(guó)的高爾夫球會(huì)、高爾夫俱樂(lè)部得到了蓬勃發(fā)展。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂(lè)部，在南京金陵體育場(chǎng)旁開(kāi)辟高爾夫球場(chǎng)。中國(guó)國(guó)內(nèi)高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)狀二十世紀(jì)初，高爾夫運(yùn)動(dòng)傳入中國(guó)。現(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場(chǎng)更是達(dá)到千億美元之巨。目前中國(guó)大陸高爾夫球市場(chǎng)仍為初期成長(zhǎng)階段，高爾夫核心消費(fèi)人數(shù)僅約30萬(wàn)人，但值得注意的是大陸地區(qū)高球以每年超過(guò)20％年成長(zhǎng)率成長(zhǎng)，未來(lái)發(fā)展?jié)撃茏顬榭春谩８郀柗蜻\(yùn)動(dòng)市場(chǎng)系以美、歐、日為主，占整體市場(chǎng)的90%以上。占據(jù)全世界高爾夫球場(chǎng)一多半的美國(guó)，有數(shù)據(jù)表明，美國(guó)男子和女子在空暇時(shí)間最喜愛(ài)的15項(xiàng)活動(dòng)中，體育活動(dòng)排第十位，在體育活動(dòng)中排第一位的是打高爾夫球。第三章 市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析一、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀分析國(guó)外高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)狀高爾夫運(yùn)動(dòng)起源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。二、促進(jìn)球會(huì)所在地區(qū)土地資源的綜合開(kāi)發(fā)利用本項(xiàng)目所處區(qū)域的建設(shè)開(kāi)發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價(jià)值，將通過(guò)精心設(shè)計(jì)和規(guī)劃、建設(shè)，充分考慮利用該片土地，完善各項(xiàng)配套，項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)。四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)可行性研究、論證和測(cè)算，本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1占地面積畝74802建設(shè)期月483勞動(dòng)定員人1000其中：管理人員人200 教練及培訓(xùn)人員人50工人一般員工人7504建設(shè)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元100000固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元800005項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額萬(wàn)元6主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率（靜態(tài)/年均）%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）萬(wàn)元內(nèi)部收益率（IRR）%投資回收期（靜態(tài)）年投資回收期（動(dòng)態(tài)）年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)高爾夫球運(yùn)動(dòng)在中國(guó)的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會(huì)的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說(shuō)明他們?cè)谒诘貐^(qū)對(duì)外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。公司的品牌效應(yīng)能為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)廣泛的知名度，從而達(dá)到品牌的雙贏。 （2）內(nèi)部因素 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，加速開(kāi)辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場(chǎng)對(duì)任何一家公司來(lái)說(shuō)意義重大；該項(xiàng)目定位以54洞頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以?xún)?yōu)化公司的現(xiàn)有項(xiàng)目資源組合，會(huì)在更大范圍內(nèi)提升集團(tuán)自身的品牌形象，能夠較大程度上實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)效益，增加公司品牌的有形和無(wú)形資產(chǎn)。海南旅游市場(chǎng)，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項(xiàng)目的總體定位符合市場(chǎng)和政策需要。 放眼整個(gè)海南，包括中信、中信泰富、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場(chǎng)一定會(huì)成為海南的亮點(diǎn)，從而拉動(dòng)海南高球市場(chǎng)的發(fā)展。單從球場(chǎng)數(shù)量上來(lái)看，已經(jīng)很難滿(mǎn)足成長(zhǎng)增幅快的高爾夫需求；海南方面已經(jīng)意識(shí)到高爾夫球產(chǎn)業(yè)的重要性，初步確定將高爾夫球作為“海南島球”的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)明天市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀。（1）外部環(huán)境 中國(guó)熱帶領(lǐng)土5000多平方公里全部都在海南島，作為中國(guó)唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二。同時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)人類(lèi)交流情感、加深了解、增進(jìn)友誼的休閑橋梁，在國(guó)際經(jīng)貿(mào)洽談、社交活動(dòng)、改善投資環(huán)境等方面起到了越來(lái)越重要的作用。自去年10月通過(guò)決議，高爾夫于2016年正式成為奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目，這對(duì)于全球范圍內(nèi)的高爾夫運(yùn)動(dòng)無(wú)疑是巨大的利好消息，在中國(guó)已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。高爾夫球在西方國(guó)家至今已有五百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場(chǎng)已有30000多家，高爾夫愛(ài)好者超過(guò)6000萬(wàn)，分布在超過(guò)119個(gè)國(guó)家。 、電源分析：可接入三相380伏電源。、環(huán)保限制：項(xiàng)目?jī)?nèi)水庫(kù)為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。、水源分析：約翰尼水庫(kù)為內(nèi)陸水庫(kù)，面積巨大，為周?chē)r(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。、地表植被：項(xiàng)目地塊原為一農(nóng)場(chǎng)，部分區(qū)域?yàn)檗r(nóng)民承包地，絕大部分被開(kāi)墾種植，主要的經(jīng)濟(jì)作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 、地塊形狀：可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開(kāi)的魚(yú)嘴狀，接近南北走向，南北最長(zhǎng)距3300米，東西寬2500米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。此外，昌化江入海口片區(qū)占地約510萬(wàn)畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。海航地產(chǎn)贛州公司十分重視海南贛州地區(qū)旅游資源的開(kāi)發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開(kāi)發(fā)約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)計(jì)總投資48億元。該項(xiàng)目是一個(gè)集高爾夫體育運(yùn)動(dòng)、商務(wù)休閑、娛樂(lè)和旅游為一體的高尚休閑項(xiàng)目。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在海南省贛州市各類(lèi)工業(yè)與民用建設(shè)項(xiàng)目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)管理等產(chǎn)業(yè)。整個(gè)旅游區(qū)項(xiàng)目占地40平方公里，交通極為便利。全國(guó)最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。贛州市是典型的濱海港口城市，基本上沒(méi)有開(kāi)發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)極為明顯，贛州市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、約翰尼水庫(kù)、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內(nèi)和邊界上的大山大嶺共有48座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨(dú)具特色。 東方市高坡嶺高爾夫休閑度假項(xiàng)目可行性分析報(bào)告贛州市約翰尼體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告有限公司2010年4月 2 贛州市約翰尼體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目 錄第一章 總 論 4一、項(xiàng)目概況 4二、項(xiàng)目背景 10三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 13四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 13第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 14一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) 14二、促進(jìn)球會(huì)所在地區(qū)土地資源的綜合開(kāi)發(fā)利用 14第三章 市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析 15一、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 15二、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 17三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 18第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容 31一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 31二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況 32第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) 33第七章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 33第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 36一、項(xiàng)目投資估算 36二、資金來(lái)源 37第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 37二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 38三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 4445第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)贛州項(xiàng)目、約翰尼項(xiàng)目、本項(xiàng)目、項(xiàng)目）。地理區(qū)位：