【正文】 俱樂(lè)部的會(huì)所和餐廳均按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，設(shè)施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂(lè)為一體。這種差異可以從硬件以及軟件兩個(gè)方面進(jìn)行分析。不同的高爾夫球俱樂(lè)部都以為顧客提供高品質(zhì)的球場(chǎng)為目標(biāo)，但是每一家俱樂(lè)部球場(chǎng)的風(fēng)格卻不盡相同。第二，球場(chǎng)草地質(zhì)量。高爾夫球場(chǎng)以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場(chǎng)的質(zhì)量，草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。球場(chǎng)的管理和服務(wù)則可以體現(xiàn)出俱樂(lè)部的特色。第二，俱樂(lè)部地理位置。球場(chǎng)區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場(chǎng)考慮的重要因素。本項(xiàng)目所處區(qū)域SWOT分析：SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機(jī)場(chǎng)的市部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹(shù)草原環(huán)境（大田國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)）以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化在城區(qū)，商務(wù)型酒店設(shè)施正在出現(xiàn)市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù)工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力無(wú)論是政府還是社會(huì)都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對(duì)清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量）富有特色的餐飲食品村莊少弱勢(shì)（Weaknesses）規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識(shí)現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏高效的區(qū)域公共交通過(guò)度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對(duì)高品質(zhì)旅游的投資意識(shí)文化旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)還很落后對(duì)生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)不足市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒(méi)有成為一種旅游產(chǎn)品機(jī)會(huì)（Opportunities）泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國(guó)家的大型國(guó)際性活動(dòng)將帶來(lái)大批國(guó)際游客海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國(guó)內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場(chǎng)基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場(chǎng)正在不斷增長(zhǎng)康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉浴）高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場(chǎng)城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識(shí)正在提高周邊城市（?？凇⑷齺啠┮呀?jīng)出現(xiàn)了一個(gè)周末出游市場(chǎng)可能會(huì)有更多投資商對(duì)開(kāi)發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（Threats）過(guò)分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對(duì)環(huán)境造成破壞過(guò)度開(kāi)發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競(jìng)爭(zhēng)、降低收益對(duì)旅游投資不加控制可能會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開(kāi)發(fā)汽車和游客帶來(lái)的交通問(wèn)題和污染問(wèn)題可能會(huì)影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開(kāi)發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會(huì)影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經(jīng)規(guī)劃就開(kāi)放和開(kāi)發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量農(nóng)村的重建可能會(huì)毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)可能會(huì)破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開(kāi)發(fā)建設(shè)、缺乏對(duì)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能對(duì)優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響公路的過(guò)度建設(shè)也可能影響景觀效果當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會(huì)不平等如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會(huì)另找新的旅游目的地本項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)：贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開(kāi)發(fā)，在建設(shè)國(guó)際旅游島的背景下，政府加大了對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。這些硬件無(wú)疑對(duì)贛州的地方經(jīng)濟(jì)騰飛，起關(guān)鍵的作用。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為40平方公里，海航擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目計(jì)劃占地面積7480畝，為區(qū)內(nèi)的第一個(gè)擬建項(xiàng)目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動(dòng)，高爾夫球場(chǎng)建成后，場(chǎng)內(nèi)的土地價(jià)格將得到充分其實(shí)在的價(jià)值，而在目前的開(kāi)發(fā)前期，土地的價(jià)格還處于價(jià)值的洼地，毫無(wú)疑問(wèn)這是一個(gè)很好的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項(xiàng)目將在充分結(jié)合地形特點(diǎn)、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國(guó)際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。球場(chǎng)內(nèi)有的球道地勢(shì)平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開(kāi)闊。使球場(chǎng)成為一個(gè)富有挑戰(zhàn)性的天然競(jìng)技場(chǎng)。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)、高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場(chǎng)設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來(lái)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來(lái)國(guó)際高爾夫球比賽的要求，將球場(chǎng)真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國(guó)際化的高質(zhì)量球場(chǎng)，使得國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者能夠在本項(xiàng)目真正體會(huì)到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的無(wú)限樂(lè)趣。項(xiàng)目區(qū)位及其它優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處，度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措：充分尊重大自然，尊重原始景觀。球場(chǎng)內(nèi)將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級(jí)處理設(shè)施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行初級(jí)處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網(wǎng)。本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中將環(huán)境保護(hù)的理念貫徹到球會(huì)的日常經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程中。工程建設(shè)階段：球場(chǎng)主體工程開(kāi)工；完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購(gòu)置安裝和調(diào)試；完成工程的竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部和海南省、贛州市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價(jià)等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。建設(shè)工程費(fèi)依據(jù)贛州市當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和建材價(jià)格及走勢(shì)，對(duì)各類不同功能的建筑造價(jià)進(jìn)行估算如下：（1）高爾夫球場(chǎng)核心工程建設(shè)費(fèi)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)費(fèi)包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購(gòu)置費(fèi)項(xiàng)目車輛、設(shè)備價(jià)格中包括了設(shè)備的購(gòu)買價(jià)格、進(jìn)口關(guān)稅和各種手續(xù)費(fèi)以及設(shè)備的保管和運(yùn)雜費(fèi)等。其他不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支： 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項(xiàng)目的靜態(tài)建設(shè)投資估算為 萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金 額 (萬(wàn)元)一建設(shè)工程費(fèi)300001高爾夫球場(chǎng)建設(shè)工程費(fèi)180002會(huì)所及其他配套設(shè)施費(fèi)用12000二建設(shè)工程其他費(fèi)6001工程勘察、設(shè)計(jì)和評(píng)估、策劃費(fèi)3002開(kāi)辦費(fèi)300三球車、草坪設(shè)備等購(gòu)置費(fèi)2000四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)400五土地費(fèi)六項(xiàng)目靜態(tài)投資合計(jì)七建設(shè)期利息八項(xiàng)目總投資33000二、資金來(lái)源本部分內(nèi)容（暫略）。原則（1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循穩(wěn)妥保守、謹(jǐn)慎客觀的原則，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的科學(xué)與可靠性；（2）動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔原則；（3）定量分析為主、定性分析為輔原則；（4）效益與成本費(fèi)用的計(jì)算口徑一致原則；（5）依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和遵循市場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合的原則，在依據(jù)專業(yè)測(cè)算經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照行業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行類比和測(cè)算。（1）會(huì)籍銷售收入。（3）酒店、餐飲、娛樂(lè)等收入。（1）營(yíng)業(yè)成本含草坪維護(hù)用肥料、農(nóng)藥、園林樹(shù)苗、沙石料、會(huì)所餐飲、球具、會(huì)所用品等，預(yù)計(jì)為固定成本約300萬(wàn)/年，每年遞增3%；（2）工資費(fèi)用含工資、福利及保險(xiǎn)費(fèi)，預(yù)計(jì)人員定編250人(隨著營(yíng)業(yè)收入的提高編制也會(huì)增加)，人均勞工資費(fèi)用1200元，每年遞增3%；（3）%；（4）日常費(fèi)用含水電費(fèi)、營(yíng)業(yè)用品、勞保用品、廣告費(fèi)（日常）、修理費(fèi)、燃料費(fèi)、交通費(fèi)等，預(yù)算為球場(chǎng)收入的13%；（5）辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用，預(yù)計(jì)占球場(chǎng)收入的5%；（6）折舊費(fèi)用，預(yù)計(jì)公司固定資產(chǎn)原值9100萬(wàn)元，含球場(chǎng)、會(huì)所、辦公樓、員工宿舍、草坪倉(cāng)庫(kù)、草坪機(jī)械、球車、電器設(shè)備等各項(xiàng)設(shè)施，預(yù)計(jì)殘值率為10%，資產(chǎn)使用年限分別為5年、10年、20年、30年，折舊按年折舊率計(jì)算，預(yù)計(jì)年折舊額為500萬(wàn)元，從2010年至2019年，累計(jì)折舊額為4500萬(wàn)元；（7）土地使用租金按當(dāng)?shù)厮?，每畝每年租金為700元，租金成本為1元/平方米/年；（8）營(yíng)業(yè)稅金：經(jīng)營(yíng)收入中有高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、專賣店等，涉及了營(yíng)業(yè)稅、增值稅、高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、屬于營(yíng)業(yè)稅范圍，高爾夫消費(fèi)列入娛樂(lè)業(yè)稅率為20%；餐飲、客房列入服務(wù)業(yè)稅率為5%；專賣店屬于商品銷售應(yīng)繳納增值稅；參照營(yíng)業(yè)中的球場(chǎng)，綜合營(yíng)業(yè)稅率在10%12%之間，以綜合稅率11%進(jìn)行測(cè)算；（9）籌建期等有關(guān)開(kāi)辦費(fèi)用，預(yù)計(jì)200萬(wàn)元，在開(kāi)業(yè)年度一次性攤銷；固定資產(chǎn)折舊測(cè)算表固定資產(chǎn)項(xiàng)目原值（萬(wàn)元）使用期限（年）年折舊率（%）年折舊額（萬(wàn)元）高爾夫球場(chǎng)、練習(xí)場(chǎng)6,00030180會(huì)所、行政樓等基礎(chǔ)配套設(shè)施4,00030120草坪機(jī)械設(shè)備6001054高爾夫球車3805合計(jì)（10）貸款利息（暫略） 稅金預(yù)測(cè)按照國(guó)家以及海南的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為 ，無(wú)城建及教育費(fèi)附加。由于高爾夫正式成為2016奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目，得到了前所未有的發(fā)展契機(jī)，湖南、廣東、江蘇等地將高爾夫球行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率調(diào)整為10%。贛州約翰尼18洞高爾夫球場(chǎng)10年收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目 時(shí)間2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年日均來(lái)場(chǎng)人次606673808897106117129140球場(chǎng)人均消費(fèi)630649668688709730752775798822年均來(lái)場(chǎng)人次18,00019,80021,78023,95826,35428,98931,88835,07738,58542,000公眾球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)收入11,340,000 12,848,220 14,557,033 16,493,119 18,686,703 21,172,035 23,987,916 27,178,308 30,793,024 34,524,298 會(huì)籍單價(jià)128,000140,800154,880170,368187,405206,145226,760249,436274,379301,817會(huì)員招募人數(shù)50801101301209080506050新會(huì)籍銷售收入6,400,00011,264,00017,036,80022,147,84022,488,57618,553,07518,140,78512,471,78916,462,76215,090,865會(huì)籍年費(fèi)2,2802,3942,5142,6392,7712,9103,0553,2083,3693,537會(huì)籍年費(fèi)收入合計(jì)114,000311,220603,288976,5721,357,9641,687,7552,016,5762,277,8142,593,8212,900,363會(huì)員人均每次消費(fèi)230237244251259267275283291300會(huì)員年人均打球次數(shù)75757575757575757575會(huì)員年人均消費(fèi)17,25017,76818,30118,85019,41519,99720,59721,21521,85222,507會(huì)員消費(fèi)收入合計(jì)862,5001,998,8443,559,4525,390,9696,999,1178,168,9709,413,01310,162,14011,395,70512,390,289收入合計(jì)18,716,50026,422,28435,756,57345,008,50049,532,36049,581,83553,558,28952,090,05261,245,31264,905,816