【正文】 在城區(qū)，商務(wù)型酒店設(shè)施正在出現(xiàn)市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù)工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力無論是政府還是社會(huì)都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量）富有特色的餐飲食品村莊少弱勢（Weaknesses）規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識(shí)現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏高效的區(qū)域公共交通過度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對高品質(zhì)旅游的投資意識(shí)文化旅游產(chǎn)品的開發(fā)還很落后對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)不足市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品機(jī)會(huì)（Opportunities）泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國家的大型國際性活動(dòng)將帶來大批國際游客海南國際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉浴）高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識(shí)正在提高周邊城市（?？凇⑷齺啠┮呀?jīng)出現(xiàn)了一個(gè)周末出游市場可能會(huì)有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（Threats）過分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對環(huán)境造成破壞過度開發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競爭、降低收益對旅游投資不加控制可能會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開發(fā)汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會(huì)影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會(huì)影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量農(nóng)村的重建可能會(huì)毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進(jìn)行開發(fā)建設(shè)可能會(huì)破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開發(fā)建設(shè)、缺乏對景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能對優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響公路的過度建設(shè)也可能影響景觀效果當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會(huì)不平等如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會(huì)另找新的旅游目的地本項(xiàng)目市場前景預(yù)測：贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設(shè)國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。這些硬件無疑對贛州的地方經(jīng)濟(jì)騰飛，起關(guān)鍵的作用。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為40平方公里，海航擬開發(fā)的項(xiàng)目計(jì)劃占地面積7480畝，為區(qū)內(nèi)的第一個(gè)擬建項(xiàng)目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動(dòng)，高爾夫球場建成后，場內(nèi)的土地價(jià)格將得到充分其實(shí)在的價(jià)值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價(jià)格還處于價(jià)值的洼地，毫無疑問這是一個(gè)很好的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項(xiàng)目將在充分結(jié)合地形特點(diǎn)、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。球場內(nèi)有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊。使球場成為一個(gè)富有挑戰(zhàn)性的天然競技場。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢、高爾夫球場設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國際化的高質(zhì)量球場，使得國內(nèi)外消費(fèi)者能夠在本項(xiàng)目真正體會(huì)到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的無限樂趣。項(xiàng)目區(qū)位及其它優(yōu)勢：該項(xiàng)目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處，度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措：充分尊重大自然，尊重原始景觀。球場內(nèi)將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級(jí)處理設(shè)施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場內(nèi)進(jìn)行初級(jí)處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網(wǎng)。本項(xiàng)目在經(jīng)營管理過程中將環(huán)境保護(hù)的理念貫徹到球會(huì)的日常經(jīng)營管理全過程中。工程建設(shè)階段：球場主體工程開工；完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購置安裝和調(diào)試；完成工程的竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部和海南省、贛州市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價(jià)等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。建設(shè)工程費(fèi)依據(jù)贛州市當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和建材價(jià)格及走勢，對各類不同功能的建筑造價(jià)進(jìn)行估算如下：（1）高爾夫球場核心工程建設(shè)費(fèi)高爾夫球場建設(shè)費(fèi)包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購置費(fèi)項(xiàng)目車輛、設(shè)備價(jià)格中包括了設(shè)備的購買價(jià)格、進(jìn)口關(guān)稅和各種手續(xù)費(fèi)以及設(shè)備的保管和運(yùn)雜費(fèi)等。其他不可預(yù)見開支： 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項(xiàng)目的靜態(tài)建設(shè)投資估算為 萬元。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金 額 (萬元)一建設(shè)工程費(fèi)300001高爾夫球場建設(shè)工程費(fèi)180002會(huì)所及其他配套設(shè)施費(fèi)用12000二建設(shè)工程其他費(fèi)6001工程勘察、設(shè)計(jì)和評估、策劃費(fèi)3002開辦費(fèi)300三球車、草坪設(shè)備等購置費(fèi)2000四不可預(yù)見費(fèi)400五土地費(fèi)六項(xiàng)目靜態(tài)投資合計(jì)七建設(shè)期利息八項(xiàng)目總投資33000二、資金來源本部分內(nèi)容（暫略）。原則（1）財(cái)務(wù)評價(jià)遵循穩(wěn)妥保守、謹(jǐn)慎客觀的原則，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的科學(xué)與可靠性；（2）動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔原則；（3）定量分析為主、定性分析為輔原則；（4）效益與成本費(fèi)用的計(jì)算口徑一致原則；（5）依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和遵循市場實(shí)際相結(jié)合的原則，在依據(jù)專業(yè)測算經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照行業(yè)市場的實(shí)際建設(shè)和經(jīng)營管理情況進(jìn)行類比和測算。（1）會(huì)籍銷售收入。（3）酒店、餐飲、娛樂等收入。（1）營業(yè)成本含草坪維護(hù)用肥料、農(nóng)藥、園林樹苗、沙石料、會(huì)所餐飲、球具、會(huì)所用品等，預(yù)計(jì)為固定成本約300萬/年，每年遞增3%；（2）工資費(fèi)用含工資、福利及保險(xiǎn)費(fèi)，預(yù)計(jì)人員定編250人(隨著營業(yè)收入的提高編制也會(huì)增加)，人均勞工資費(fèi)用1200元，每年遞增3%；（3）%；（4）日常費(fèi)用含水電費(fèi)、營業(yè)用品、勞保用品、廣告費(fèi)（日常）、修理費(fèi)、燃料費(fèi)、交通費(fèi)等，預(yù)算為球場收入的13%；（5）辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用，預(yù)計(jì)占球場收入的5%；（6）折舊費(fèi)用，預(yù)計(jì)公司固定資產(chǎn)原值9100萬元，含球場、會(huì)所、辦公樓、員工宿舍、草坪倉庫、草坪機(jī)械、球車、電器設(shè)備等各項(xiàng)設(shè)施，預(yù)計(jì)殘值率為10%，資產(chǎn)使用年限分別為5年、10年、20年、30年，折舊按年折舊率計(jì)算，預(yù)計(jì)年折舊額為500萬元，從2010年至2019年，累計(jì)折舊額為4500萬元；（7）土地使用租金按當(dāng)?shù)厮?，每畝每年租金為700元，租金成本為1元/平方米/年；（8）營業(yè)稅金：經(jīng)營收入中有高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、專賣店等，涉及了營業(yè)稅、增值稅、高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、屬于營業(yè)稅范圍，高爾夫消費(fèi)列入娛樂業(yè)稅率為20%；餐飲、客房列入服務(wù)業(yè)稅率為5%；專賣店屬于商品銷售應(yīng)繳納增值稅；參照營業(yè)中的球場，綜合營業(yè)稅率在10%12%之間，以綜合稅率11%進(jìn)行測算；（9）籌建期等有關(guān)開辦費(fèi)用，預(yù)計(jì)200萬元，在開業(yè)年度一次性攤銷；固定資產(chǎn)折舊測算表固定資產(chǎn)項(xiàng)目原值（萬元）使用期限（年）年折舊率（%）年折舊額（萬元）高爾夫球場、練習(xí)場6,00030180會(huì)所、行政樓等基礎(chǔ)配套設(shè)施4,00030120草坪機(jī)械設(shè)備6001054高爾夫球車3805合計(jì)（10）貸款利息（暫略） 稅金預(yù)測按照國家以及海南的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營業(yè)稅稅率為 ，無城建及教育費(fèi)附加。由于高爾夫正式成為2016奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目，得到了前所未有的發(fā)展契機(jī)，湖南、廣東、江蘇等地將高爾夫球行業(yè)的營業(yè)稅率調(diào)整為10%。贛州約翰尼18洞高爾夫球場10年收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目 時(shí)間2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年日均來場人次606673808897106117129140球場人均消費(fèi)630649668688709730752775798822年均來場人次18,00019,80021,78023,95826,35428,98931,88835,07738,58542,000公眾球場運(yùn)營收入11,340,000 12,848,220 14,557,033 16,493,119 18,686,703 21,172,035 23,987,916 27,178,308 30,793,024 34,524,298 會(huì)籍單價(jià)128,000140,800154,880170,368187,405206,145226,760249,436274,379301,817會(huì)員招募人數(shù)50801101301209080506050新會(huì)籍銷售收入6,400,00011,264,00017,036,80022,147,84022,488,57618,553,07518,140,78512,471,78916,462,76215,090,865會(huì)籍年費(fèi)2,2802,3942,5142,6392,7712,9103,0553,2083,3693,537會(huì)籍年費(fèi)收入合計(jì)114,000311,220603,288976,5721,357,9641,687,7552,016,5762,277,8142,593,8212,900,363會(huì)員人均每次消費(fèi)230237244251259267275283291300會(huì)員年人均打球次數(shù)75757575757575757575會(huì)員年人均消費(fèi)17,25017,76818,30118,85019,41519,99720,59721,21521,85222,507會(huì)員消費(fèi)收入合計(jì)862,5001,998,8443,559,4525,390,9696,999,1178,168,9709,413,01310,162,14011,395,70512,390,289收入合計(jì)18,716,50026,422,28435,756,57345,008,50049,532,36049,581,83553,558,28952,090,05261,245,31264,905,816　　　　　　　　　10年合計(jì)456,817,521 贛州約翰尼18洞球場10年經(jīng)營成本分析表項(xiàng)目名稱 年度2012201320142015201620172018201920202021合計(jì)營業(yè)成本 3,000,000 3,090,000 3,182,700 3,278,181 3,376,526 3,477,822 3,582,157 3,689,622 3,800,310 3,914,320 34,391,638 經(jīng)營費(fèi)用 11,311,440 12,591,432 14,118,178 15,614,392 16,332,434 16,322,678 16,950,388 16,888,475 18,152,754 18,717,415 156,999,585 工資費(fèi)用 3,600,000 3,708,000 3,819,240 3,933,817 4,051,832 4,173,387 4,298,588 4,427,546 4,560,372 4,697,183 41,269,966 會(huì)籍銷售推廣和傭金費(fèi)用 224,000 394,240 596,288 775,174 787,100 649,358 634,927 634,927 576,197 528,180 5,800,392 日常費(fèi)用 2,433,14