【正文】 及其他配套設施設計費、可行性研究報告的編制和評估費等工程前期費、場地平整費和公司開辦費等，以及上繳的稅費等費用參照國家計委和海南當?shù)氐南嚓P稅費標準計算。投資估算主要項目如下：項目土地地價款 項目總占地面積為7480畝。第七章 項目建設工期及進度安排本項目根據(jù)總體規(guī)劃及項目特點，其建設進度分三個階段：立項和可研階段：第一階段：項目立項（編制項目建議書以及項目建議書批復）；第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復；初步設計與施工圖設計階段：完成球場初步設計、施工圖設計和施工前的三通一平工作，辦好開工前各項手續(xù)。球場建設過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項目和設施。二、建設內(nèi)容及規(guī)模建設內(nèi)容建設規(guī)模18洞濱湖高爾夫球場1247畝18洞丘陵高爾夫球場1183畝18洞山地高爾夫球場1400畝溫泉別墅1585湖心溫泉酒店773畝濱湖國際水療中心92畝會所及商業(yè)300畝休閑體育俱樂部600畝其他配套設施300畝第五章 項目承擔單位及項目組織情況項目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉度假區(qū)體育休閑公園項目承辦單位：贛州海航投資開發(fā)有限公司投資項目金額： 合作方式： 項目性質(zhì)：新建項目所屬行業(yè)：旅游業(yè)項目建設年限：23年項目主要內(nèi)容：以3個18洞錦標賽球場為主的休閑度假區(qū)：俱樂部、會所、酒店等。球場的設計既突出個人風格又具有天地融合的自然特點，為打球技術各異的選手和球迷帶來不同的難度目標，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。第四章 項目建設原則及內(nèi)容一、項目總體規(guī)劃構思原則利用地形、融于環(huán)境、天地相諧自然美與人工美相結合，可以產(chǎn)生風景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達到天人合一的境界。目前贛州的交通基礎設施完善，西線高速貫通全市，有著良好的深水碼頭，外貿(mào)經(jīng)濟活躍，同時，根據(jù)全國機場的規(guī)劃，贛州將會獲準建造一座民用機場。球場的地理位置差異也已經(jīng)成為產(chǎn)品差別化的重要原因。高爾夫俱樂部產(chǎn)業(yè)屬于服務性產(chǎn)業(yè)，服務主要包括會所服務以及球童服務。高爾夫球俱樂部間硬件差異還表現(xiàn)在每個球場草地的質(zhì)量不同。硬件第一，球場設計以及打球難度。　　由于目前海南球場中出于世界著名球場設計公司和設計師之手的作品不多，球場風格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場項目時，對球場類型精心選擇，不僅使海南球場風格日趨多樣，而且為促進海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。　　海南各球場運營成本基本在1000萬元1500萬元/年(含草坪養(yǎng)護、員工工資、各項保險等費用，不含折舊、攤銷)，營業(yè)稅及各項附加高達23%，費用支出浩大，經(jīng)營負擔較重?！　∫虼耍诮?jīng)營淡季，海南高爾夫行業(yè)亟需利用海南和世界其它國家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對國際客源市場，尤其是美洲、北歐市場的促銷，吸引國際客源來海南打球，改善淡季的經(jīng)營狀況，但這方面的工作恐要假以時日，不可能一蹴而就，因此海南球場經(jīng)營淡旺季過于明顯的局面在短時期內(nèi)不會有明顯改觀。高爾夫發(fā)達國家在球場經(jīng)營中有一個著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提供了80%的打球輪次和經(jīng)營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋：4個月的經(jīng)營旺季對8個月的經(jīng)營淡(平)季；在4個月的經(jīng)營旺季中創(chuàng)造了全年80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入。海南省唯一的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會議，幾乎一半的會議都安排有高爾夫內(nèi)容?！　「鶕?jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國內(nèi)外高端客源，有效延長游客停留時間，促進海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長型向效益增長型轉(zhuǎn)變的重要力量。按極限接待容量的70%計，以每人每場平均消費600元計，則一個球場每年創(chuàng)造產(chǎn)值3882萬元。　?。?）管理水平日益提高　　海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場”(提名獎)、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位?！　『Ｄ锨驁龅慕?jīng)營實踐，對促進全國高爾夫人口的流動、高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場的形成起到了不可替代的作用，突出表現(xiàn)在每年的冬季，使高爾夫運動在全國范圍內(nèi)一年四季延續(xù)不斷地開展起來，并且使亞洲北部的國家受益?！　〗?jīng)過長期不懈的努力，海南球場成功地走出了一條“旅游度假型球會”的經(jīng)營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內(nèi)北方和來自韓國、日本的客人。（1）球場度假氛圍濃郁　　海南的高爾夫球場至少在目前和未來一段時間內(nèi)，是為中國、為亞洲的高爾夫旅游者設計、服務的。高爾夫球場的數(shù)量和高爾夫運動的普及在相當大的程度上反映了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。去年，受金融危機的影響，韓團數(shù)量銳減，海南各家球會都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。2007年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為38萬人次。一般情況下，高爾夫球場的經(jīng)營管理非常低調(diào)，在當今傳媒手段如此發(fā)達的條件下，國內(nèi)高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜志進行極少的宣傳。三、項目目標市場及市場競爭分析國內(nèi)高爾夫球場市場競爭現(xiàn)狀：雖然中國的高爾夫運動基本上是以1984年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立作為正式開始的標志，但是最初一些高爾夫球場的建設主要目的是為了配合對外開放、招商引資工作的需要，給外商提供一個休閑運動的場所。中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結構。在中國還有一批以練習場和室內(nèi)電腦模擬高爾夫為主的亞高爾夫人口，經(jīng)過6—12個月的過渡期后，其中消費能力較高者將成為正式球場的會員或非會員。中國高爾夫運動走過了25年，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達國家形成了成熟的市場層次：服務于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定消費者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。二、國內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢國際高爾夫球市場發(fā)展趨勢作為一種時尚運動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。此外還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應運而生。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場?，F(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場價值以及與之相關的周邊產(chǎn)品與服務市場更是達到千億美元之巨。高爾夫運動市場系以美、歐、日為主，占整體市場的90%以上。第三章 市場前景與競爭分析一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析國外高爾夫運動與市場現(xiàn)狀高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。四、項目主要技術經(jīng)濟指標經(jīng)可行性研究、論證和測算，本項目主要技術經(jīng)濟指標如下表： 項目主要經(jīng)濟技術指標序號指標名稱單位數(shù)量備注1占地面積畝74802建設期月483勞動定員人1000其中：管理人員人200 教練及培訓人員人50工人一般員工人7504建設項目總投資萬元100000固定資產(chǎn)投資萬元800005項目凈利潤總額萬元6主要經(jīng)濟評價指標投資利潤率（靜態(tài)/年均）%財務凈現(xiàn)值（I=10%）萬元內(nèi)部收益率（IRR）%投資回收期（靜態(tài)）年投資回收期（動態(tài)）年第二章 項目建設的意義及必要性一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻高爾夫球運動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。 （2）內(nèi)部因素 國內(nèi)經(jīng)濟復蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務戰(zhàn)場對任何一家公司來說意義重大；該項目定位以54洞頂級高爾夫球場為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項目資源組合，會在更大范圍內(nèi)提升集團自身的品牌形象，能夠較大程度上實現(xiàn)公司的經(jīng)濟利益、社會效益，增加公司品牌的有形和無形資產(chǎn)。 放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江實業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場一定會成為海南的亮點，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。（1）外部環(huán)境 中國熱帶領土5000多平方公里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢獨一無二。自去年10月通過決議，高爾夫于2016年正式成為奧運會比賽項目，這對于全球范圍內(nèi)的高爾夫運動無疑是巨大的利好消息，在中國已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。 、電源分析：可接入三相380伏電源。、水源分析：約翰尼水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。 、地塊形狀：可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長距3300米，東西寬2500米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。海航地產(chǎn)贛州公司十分重視海南贛州地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開發(fā)約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預計總投資48億元。公司主要業(yè)務是負責在海南省贛州市各類工業(yè)與民用建設項目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營管理等產(chǎn)業(yè)。全國最大的坡鹿保護區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。 東方市高坡嶺高爾夫休閑度假項目可行性分析報告贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告有限公司2010年4月 2 贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告目 錄第一章 總 論 4一、項目概況 4二、項目背景 10三、可行性研究報告編制依據(jù) 13四、項目主要技術經(jīng)濟指標 13第二章 項目建設的意義及必要性 14一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻 14二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 14第三章 市場前景與競爭分析 15一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 15二、國內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢 17三、項目目標市場及市場競爭分析 18第四章 項目建設原則及內(nèi)容 31一、項目總體規(guī)劃構思原則 31二、建設內(nèi)容及規(guī)模 32第五章 項目承擔單位及項目組織情況 32第六章 項目環(huán)境保護 33第七章 項目建設工期及進度安排 33第八章 項目投資估算與資金籌措 36一、項目投資估算 36二、資金來源 37第九章 項目經(jīng)濟效益分析與財務評價 37一、分析評價的主要依據(jù)及原則 37二、基礎數(shù)據(jù)測算 38三、財務評價 40第十章 項目可行性研究結論 4441第一章 總 論一、項目概況項目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡稱贛州項目、約翰尼項目、本項目、項目）。境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有6萬噸級的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國八大港口之一。項目單位：贛州海航投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“海航地產(chǎn)贛州公司”、贛州公司、公司、項目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團）有限公司,于2009年12月9日注冊成立，注冊資本為5000萬元人民幣。同時，項目將被打造成為海南國際旅游島西線的領軍項目。場地分析：、交通分析：西線高速及國道225線從項目地塊旁經(jīng)過,高速公路及國道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達一期用地，交通狀況非常理想。 、自然景觀：地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達8平方公里的約翰尼水庫，部分區(qū)域伸入水庫內(nèi)形成半島或島狀，形成獨具特色的山水相連的景觀。、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國在過去的幾年中，平均每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運動轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。企業(yè)背景：國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進步、起飛的海南航空更會在這個歷史性時刻與海南當?shù)財y手共進，是責任也是義務，這是一個雙贏的局面。整個海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個相當?shù)母叨?，政府將提供?yōu)惠政策、便利條件進一步擴大招商引資力度。國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。三、可行性研究報告編制依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；贛州市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；海南省、贛州市相關政府部門對項目的有關文件；國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法規(guī)等。實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。高爾夫運動已是全美第五大群眾體育運動。與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應的是世界高爾夫市場的迅猛增長。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。根據(jù)中國高爾夫球協(xié)會場地管理委員會2008年的統(tǒng)計資料，全國擁有高爾夫球場數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省65家，北京近5O家，山東省27家，海南省23家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）；海南正式營業(yè)的球場從1992年的1家增長到2008年底的23家。