【正文】 集聚區(qū)”和現(xiàn)代生活方式和優(yōu)良生活環(huán)境的“康健人居高檔社區(qū)”。梅灣旅游開發(fā)項(xiàng)目，由華潤石梅灣公司開發(fā)，規(guī)劃面積12平方公里，建設(shè)目標(biāo)是以“自然、生態(tài)、環(huán)保、文化”為主題線索，建成一個國際性生態(tài)型熱帶海濱旅游度假區(qū)，計劃投資50億元人民幣，交通X縣陸路交通十分便捷，?？谥寥齺問|線高速貫穿境內(nèi)，縣城鎮(zhèn)距省會?？?39公里、距三亞市112公里，縣內(nèi)公路四通八達(dá)，全縣各鎮(zhèn)已全部實(shí)現(xiàn)公路通車。（1）近年來，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規(guī)模國內(nèi)居民前來旅游；（2）X更以其獨(dú)特的自然資源、氣候條件成為度假首選地。百企千億下X: X島重回房地產(chǎn)市場巔峰時代（1）北起海口南至三亞的X東海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項(xiàng)目的海岸線超過120公里長，這些項(xiàng)目總投資額超過1000億元。（2）典型項(xiàng)目：? 中建X分公司：國電集團(tuán)投資近10億元的萬麗酒店? 外交部下屬的世界知識印刷廠參股投資的世知酒店項(xiàng)目，? 廣東雅居樂地產(chǎn)耗資200億建設(shè)的X清水灣項(xiàng)目。? 整個海棠灣規(guī)劃成“國家海岸”之后，5月29日，便有10家超五星級酒店項(xiàng)目同時開工。背靠中國大陸是X休閑地產(chǎn)最大的宏觀背景中國富裕階層、超富裕階層增長迅速產(chǎn)生了巨大的消費(fèi)勢能。以三亞為代表的X休閑房產(chǎn)以其天然的稀缺性和長遠(yuǎn)的增長潛力成為優(yōu)選的財富工具休閑地產(chǎn)具有極大的投資、保值價值，X島濱海物業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中一枝獨(dú)秀，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，價格仍保持上漲趨勢，目前X島的休閑度假地產(chǎn)仍是中國房地產(chǎn)市場中的價值洼地，發(fā)展?jié)摿薮?。?）濱海城市中海景住宅同非海景住宅存在明顯價格梯度，價格由內(nèi)陸向海岸線逐漸遞增，并形成相對獨(dú)立評價體系。財富階層自90年代中期開始出現(xiàn)濱海度假候鳥性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi)陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移（1）從國際富人群體度假資源偏好統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，濱海休閑度假，、濱湖休閑度假、山地運(yùn)動是國際旅游度假的兩大趨勢。（4）X對北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力。富人群體對房地產(chǎn)投資偏好的提升源于其在房地產(chǎn)投資中的高回報率 ，X島的雙重稀缺資源對富人群體具有很強(qiáng)的吸引力二、休閑度假地產(chǎn)的內(nèi)涵分析內(nèi)涵：休閑地產(chǎn)作為休閑產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩大黃金產(chǎn)業(yè)交織而成的產(chǎn)業(yè)類型，簡單地說就是為休閑活動服務(wù)的地產(chǎn)。定義：在一般住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項(xiàng)目周邊良好的資源環(huán)境，把房地產(chǎn)和房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、文化資源等進(jìn)行嫁接，在建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、社區(qū)生活中導(dǎo)入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產(chǎn)類別。l 大東海和三亞灣已具備承接三亞當(dāng)前細(xì)分度假游客市場的能力，近幾年發(fā)展迅速。l 紅塘灣擁有絕佳的資源，目前尚未開發(fā)。全市現(xiàn)有五星級和準(zhǔn)五星級11家，四星級和準(zhǔn)四星級29家。l 高爾夫：有高爾夫球場3個，有高爾夫俱樂部和球會，承辦職業(yè)高爾夫賽l 潛水：有潛水基地5個，有全國接待規(guī)模最大的潛水公司，進(jìn)行遠(yuǎn)海潛水、海底漫步、夜?jié)摰萳 水上運(yùn)動：沖浪、快艇、釣魚、空中拖傘、帆板等l 娛樂配套：三亞大型表演場所主要集中在中高級酒店 ，市內(nèi)有4家電影院和一些酒吧，清水灣等大型社區(qū)有娛樂配套。具有明顯特征的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出了以“熱點(diǎn)城市”為點(diǎn)，“海濱灣區(qū)”為線，“養(yǎng)老社區(qū)”為面的“點(diǎn)、線、面”結(jié)構(gòu)。養(yǎng)老地產(chǎn)客源豐富發(fā)展迅速養(yǎng)老地產(chǎn)的客源方面，隨著人民生活水平的提高，島外客群的來源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶增長迅速，成為新一輪購房熱潮中的主要構(gòu)成力量。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。開發(fā)商可以從容的進(jìn)行各種設(shè)施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。目前針對高端客戶推出的獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品，在中部候鳥型社區(qū)中逐漸增多。X中部高速沿線的、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開展得如火如荼，將成為X旅游地產(chǎn)開發(fā)體系中不容忽視的力量。這是繼酒泉、西昌、太原三大內(nèi)陸發(fā)射場后，中國建設(shè)的首個濱海發(fā)射基地。發(fā)射基地建成后，“嫦娥二號”、“嫦娥三號”工程都有望在文昌開展，文昌必將成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。其 他近年來，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)看好X，競相來這里投資。在X的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點(diǎn)城市。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。度假型居住地產(chǎn)競爭態(tài)勢——主要是依靠不同的資源，做資源地產(chǎn)，通過資源的差異化來競爭。啟示:（1）搶占稀缺資源，提高品牌形象。（3）打造品牌力量，提高品牌知名度。七、X休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)X國際旅游島建設(shè)帶來的機(jī)遇（1）國際旅游島前奏：建省20年歷程，發(fā)展定位從“一省兩地”到國際旅游島，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從工業(yè)為主到旅游業(yè)為支柱；全面開展基建和資本市場建設(shè)（2）國際旅游島時代：2010年1月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)X國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將X建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，發(fā)展重心從工業(yè)轉(zhuǎn)到旅游業(yè)，且得到中央政策、資金雙重支持。打造精品旅游景區(qū)，塑造“陽光X、度假天堂”的整體旅游形象，規(guī)劃建設(shè)海洋、熱帶雨林等旅游主題公園。加強(qiáng)旅游公共服務(wù)體系建設(shè)，完善應(yīng)急救援、公共醫(yī)療、衛(wèi)生檢疫防疫等安全救助體系。財稅政策中央財政加大對X的均衡性轉(zhuǎn)移支付力度，抓緊研究在X試行境外旅客購物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購物政策的可行性。土地政策推進(jìn)城鄉(xiāng)土地一體化管理，科學(xué)選劃發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)集約用海區(qū)域，引導(dǎo)海洋產(chǎn)業(yè)相對集聚發(fā)展。X休閑旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇轉(zhuǎn)型后的X國際旅游島將成為大陸居民的后花園，加快旅游資源建設(shè)，豐富旅游項(xiàng)目，提升旅游服務(wù)質(zhì)素，為承接中國旅游市場的進(jìn)一步開放擴(kuò)大做好準(zhǔn)備。中國國家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，國際旅游外匯收入達(dá)408億美元。聯(lián)合國世界旅游組織預(yù)測,到2015年中國將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場。X還可以與香港大力發(fā)展”一程多站”的旅游模式，甚至將整個東南亞串連起來，使彼此的旅游資源形成互補(bǔ)，X作為未來的區(qū)域旅游樞紐的地位指日可待。X應(yīng)該加快旅游資源建設(shè)，豐富旅游項(xiàng)目，提升旅游服務(wù)質(zhì)素，為中國旅游市場的進(jìn)一步開放擴(kuò)大做好準(zhǔn)備。2008年10月至2009年10月海口市商品房供求走勢圖（2）目前X度假型居住地產(chǎn)主要憑借優(yōu)勢資源，走的是“資源地產(chǎn)”的路線，目前發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，遠(yuǎn)期發(fā)展受資源的限制。區(qū) 域規(guī) 模開發(fā)時間居住項(xiàng)目建設(shè)主城區(qū)陽光海岸2007年基本為高層和小高層公寓，規(guī)劃占地330畝三亞灣新城由于地形特殊，這一類項(xiàng)目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設(shè)計方面受限制較多；第二：在文化的導(dǎo)入上缺乏X特色的原創(chuàng)濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；第三：各個灣區(qū)的設(shè)計產(chǎn)品單一，目標(biāo)客群重合，競爭壓力大。候鳥型社區(qū)作為獨(dú)立于當(dāng)?shù)厣鐣摹帮w地”，遠(yuǎn)離城區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。單個開發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè)，在土地的一級開發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。為了避免惡性競爭，灣區(qū)開發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略。為了避免產(chǎn)品的單一，適當(dāng)引入和度假產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，并充分挖掘地域文化與歷史背景，發(fā)揮出地域的文化優(yōu)勢。（2）為了追求更大利益，X灣區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度較大，隨著度假區(qū)的成熟，將向更為高級的低密度度假區(qū)發(fā)展。在前期規(guī)劃中生態(tài)敏感區(qū)要禁止開發(fā)，協(xié)調(diào)好生態(tài)保護(hù)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的矛盾。（3）目前的灣區(qū)開發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強(qiáng)度帶狀開發(fā)，對縱深二線地產(chǎn)的開發(fā)利用不夠。（4）X度假型居住地產(chǎn)將順應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的各類需求，突出休閑度假和健康長壽主題，成為大陸度假型居住地產(chǎn)中的佼佼者。大型候鳥型社區(qū)的開發(fā)為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。同時吸納當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)人口，完善醫(yī)療、餐飲、娛樂等配套設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用癜簿訕窐I(yè)提供幫助。X當(dāng)?shù)匚幕即緲悖瑢β糜魏桶l(fā)展都有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。要有和當(dāng)?shù)亟涣鞯墓部臻g，如學(xué)校、中心廣場、配套商業(yè)區(qū)等，注意加強(qiáng)養(yǎng)老社區(qū)和所在城市的互動關(guān)系。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發(fā)展機(jī)遇，但旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步晚，正處于探索階段。既要和城市的總體規(guī)劃緊密銜接，也要和當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r結(jié)合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發(fā)展戰(zhàn)略。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預(yù)留未來市政發(fā)展用地，特別是要預(yù)留現(xiàn)代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設(shè)施用地。引導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和地方市場相結(jié)合，增強(qiáng)城市設(shè)施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不足。這一區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動，共同承擔(dān)起X振興的責(zé)任。近些年來，科學(xué)的定位，清晰的思路，有效的執(zhí)行，讓X縣這個X傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣在國際旅游島建設(shè)上取得長足發(fā)展，現(xiàn)已成為X的后起之城、后花園，成為國際旅游島上的璀璨明珠。又在07至08年期間完成了X縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等21個規(guī)劃。在思路的指引和規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)下，X萬城工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速改善，入園企業(yè)紛至沓來，頂津、新臺勝、高遠(yuǎn)、達(dá)川、德威士等企業(yè)建成投產(chǎn)。此外，中惠、華潤集團(tuán)等上馬的項(xiàng)目正在開展前期準(zhǔn)備工作。如果這與05年X萬城一帶一片荒涼的情況比擬，不由得人感嘆：新規(guī)劃的先行，給“X后花園”帶來了前所未有的新貌?！昂蠡▓@”將旅游地產(chǎn)集中布局在“一帶兩區(qū)兩片”(X周邊，縣城范圍和南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等)，計劃打造成“吃住行娛購”的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。X縣和香港中信泰富簽訂了神州半島項(xiàng)目合作開發(fā)框架協(xié)議書。整個項(xiàng)目定位為X縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶；和華潤集團(tuán)簽署石梅灣旅游合作開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議，約投資50億元，計劃用三到五年時間，優(yōu)化配置石梅灣生態(tài)、文化優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化X“南大門”形象。X以優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的項(xiàng)目引進(jìn)大公司后，將充分利用大公司資金、技術(shù)、設(shè)備等優(yōu)勢，整合土地儲備資源，用國際眼光去謀劃開發(fā)建設(shè)，打造頂尖的休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，使X在國際旅游島建設(shè)大背景下，發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游服務(wù)業(yè)中搶得先機(jī)，實(shí)現(xiàn)X經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展和崛起騰飛?！　?008年7月27日，X縣人民政府和中信泰富集團(tuán)簽署了《X新城“神州半島”合作開發(fā)協(xié)議》并舉行了新聞發(fā)布會?！　〗ㄖO(shè)計采用熱帶簡約的建筑風(fēng)格，很好的詮釋了生態(tài)、健康、時尚三大生活意境。項(xiàng)目在配套設(shè)施上更進(jìn)一步的滿足業(yè)主的生活需求，商業(yè)面積設(shè)有銀行、醫(yī)療、超市等，小區(qū)內(nèi)設(shè)有溫泉泡池、籃球場、網(wǎng)球場等設(shè)施。 案例二 【X該項(xiàng)目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開，由著名SRT(加拿大)公司規(guī)劃設(shè)計，擁有超大花園，超大露臺，居所沿水系而生，臨湖而立。案例三 【石梅灣旅游度假區(qū)】（1）投資方：華潤集團(tuán)有限公司（2）石梅灣旅游度假區(qū)位于X東南部。石梅灣旅游度假區(qū)總規(guī)以項(xiàng)目選址自然本底為基礎(chǔ)，完好的原生鄉(xiāng)野景色和濕地景觀構(gòu)成一個整體的開發(fā)范圍。各景點(diǎn)間設(shè)置探險游覽區(qū)，既把分散景點(diǎn)和濕地保護(hù)區(qū)連接在一起，也將各個景點(diǎn)和自然保護(hù)區(qū)分離開來。游客可以通過自駕車、巴士，或連接?xùn)|線高速的輕軌進(jìn)入石梅灣旅游區(qū)。（3）石梅灣旅游度假區(qū)景區(qū)石梅灣旅游度假區(qū)，占地面積12平方公里，由兩個新月型的海灣組成，三面環(huán)山，面朝碧波蕩漾的南中國海，6公里長沙灘銀白如練。海水水質(zhì)屬于國家一類水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，能見度為9米，自海岸向外200米內(nèi)水深不超過2米，水底平坦無礁石，適宜游泳、帆板、游艇等各種水上活動。建設(shè)中的東環(huán)輕軌從度假區(qū)外圍經(jīng)過，預(yù)計于2010年底建成，屆時石梅灣到海口和三亞行車時間將縮短至40分鐘內(nèi)。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積12平方公里，其中可建設(shè)的土地面積約8000畝，以“行云流水——石梅灣”為主題，突出“自然、生態(tài)、環(huán)保、文化”等特色，將建成為集高端度假酒店群、度假別墅、度假公寓、購物、餐飲、健康養(yǎng)生、特色水療、人文藝術(shù)、海洋運(yùn)動于一體的國際性生態(tài)型熱帶濱海旅游度假區(qū)。總面積44平方公里。景區(qū)內(nèi)星級酒店、高爾夫球場、農(nóng)家樂莊園、垂釣中心等度假游樂設(shè)施齊全。 資源優(yōu)勢（1）湖景資源、高爾夫資源、溫泉資源流溪湖水面400公頃。遠(yuǎn)眺X，煙波浩渺，水接著天，天連著水，碧波粼粼，湖面上空麗日融融，白云悠悠，徐網(wǎng)習(xí)習(xí)。X水域，原來是低谷、高山、巖嶺。面積最大的小島有24000平方米，最小的有3300平方米。五彩野花爭妍斗艷，林間鳥啼不歇，草地兔子蹦跳一個個小島猶如寶石翠玉般美麗，人游其中如醉如癡。 幾年來，流溪湖開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)工程及旅游設(shè)施進(jìn)展迅速，在完成道路交通、供電供水等建設(shè)的同時，豪華的大酒店、餐廳、別墅、水面娛樂及高爾夫球場等旅游設(shè)施相繼建成。（2）適合開發(fā)度假居住開發(fā)區(qū)根據(jù)對富人群體資源偏好的分析：國際富人群體度假資源偏好度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率%%%%%%%%%流溪湖的湖景資源具有重要的資源優(yōu)勢，加上氣候舒適，生態(tài)環(huán)境好，是理想的度假居住開發(fā)區(qū)。著重考慮復(fù)育一個富有自然韻味及田園野趣的水庫風(fēng)景名勝區(qū)；提供一個超大型的野外活動場所，提倡環(huán)保及生態(tài)旅游；發(fā)展一個國際級的湖濱度假勝地，提供多樣化的度假娛樂設(shè)施；發(fā)展一個結(jié)合湖體、水岸及山林的國際型健康社區(qū)，促進(jìn)身心平衡發(fā)展。二期600余套別墅群，預(yù)計11月份開盤。它源自天然極致的身心修繕之道，筑就天、地、人合一的養(yǎng)生智慧。其特征有：地中海風(fēng)情園林：取自地中海環(huán)境精髓的園林規(guī)劃，通過景觀主軸、次軸和環(huán)線規(guī)劃塑造出不同韻味的園林小品；極盡展示的水景空間與X彼此呼應(yīng)；并結(jié)合地形特征，設(shè)計出起伏有致的休閑棧道；不同主題的大小廣場，演繹著藝術(shù)地中海的浪漫與風(fēng)情。由一