【正文】 改善淡季的經(jīng)營狀況，但這方面的工作恐要假以時日，不可能一蹴而就，因此海南球場經(jīng)營淡旺季過于明顯的局面在短時期內(nèi)不會有明顯改觀。海南省唯一的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會議，幾乎一半的會議都安排有高爾夫內(nèi)容。按極限接待容量的 70%計，每年接待量為 萬人次，以每人每場平均消費 600 元計，則一個球場每年創(chuàng)造產(chǎn)值 3882 萬元。 海南球場的經(jīng)營實踐，對促進(jìn)全國高爾夫人口的流動、高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場的形成起到了不可替代的作用，突出表現(xiàn)在每年的冬季，使高爾夫運動在全國范圍內(nèi)一年四季延續(xù)不斷地開展起來，并且使亞洲北部的國家受益。 （ 1）球場度假氛圍濃郁 海南的高爾夫球場至少在目前和未來一段時間內(nèi)， 是為中國、為亞洲的高爾夫旅游者設(shè)計、服務(wù)的。去年，受金融危機(jī)的影響，韓團(tuán)數(shù)量銳減，海南各家球會都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。一般情況下，高爾夫球場的經(jīng)營 管理非常低調(diào)，在當(dāng)今傳媒手段如此發(fā)達(dá)的條件下，國內(nèi)高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜志進(jìn)行極少的宣傳。中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結(jié)構(gòu)。中國高爾夫運動 走過了 25 年，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。 此外還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應(yīng)運而生。 現(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場價值 以及 與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場更是達(dá)到 千 億美元之巨。 第三章 市場前景與競爭分析 一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 國外高爾夫運動與市場現(xiàn)狀 高爾夫運動起源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。 （ 2）內(nèi)部因素 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場對任何一家公司來說意義重大； 該項目定位以 54 洞頂級高爾夫球場為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項目資源組合， 會在更大范圍內(nèi)提升集團(tuán)自身的品牌形象，能夠較大程度上實現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)利益、社會效益，增加公司品牌的有形和無形資產(chǎn)。 （ 1）外部環(huán)境 中國熱帶領(lǐng)土 5000 多平方公里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢獨一無二 。 、電源分析： 可接入三相 380 伏電源 。 、 地塊形狀： 可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長距 3300米，東西寬 2500 米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在海南省 贛州市各類工業(yè)與民用建設(shè)項目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營管理等產(chǎn)業(yè)。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園 項目 可行性 分析 報告 有限公司 2021 年 4 月 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 一、項目概況 .......................................................................................... 4 二、項目背景 .........................................................................................10 三、可行性研究報告編制依據(jù) .............................................................12 四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................13 第二章 項目建設(shè)的意義及必要性 ...................................................... 13 一、改善 贛州 地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) ...................13 二、促進(jìn)球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 ..............................14 第三章 市場前景與 競爭分析 .............................................................. 14 一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 .........................................................14 二、國內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢 .........................................................16 三、項目目標(biāo)市場及市場競爭分析 ......................................................17 第四章 項目建設(shè)原則及內(nèi)容 .............................................................. 29 一、項目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 .................................................................29 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 .............................................................................29 第五章 項目承擔(dān)單位及項目組織情況 .............................................. 30 第六章 項目環(huán)境保護(hù) .......................................................................... 31 第七章 項目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 ...................................................... 31 第八章 項目投資估算與資金籌措 ...................................................... 34 一、項目投資估算 .................................................................................34 二、資金來源 .........................................................................................35 第九章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析與財務(wù)評價 .............................................. 35 一、分析評價的主要依據(jù)及原則 .........................................................35 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 .................................................................................36 三 、財務(wù)評價 .........................................................................................38 第十章 項目可行性研究結(jié)論 .............................................................. 42 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū) 體育休閑公園 （以下簡稱 贛州 項目、 約翰尼 項目、本項目、項目）。 項目單位： 贛州 海航投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“海航地產(chǎn) 贛州 公司”、 贛州 公司、公司、項目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司 ,于 2021 年 12 月 9日注冊成立，注冊資本為 5000 萬元人民幣。 場地分析： 、 交通分析： 西線高速及國道 225 線從項目地塊旁經(jīng)過 ,高速公路及國道均有出口與之連接 ,連接道路為混凝土 道路，可直達(dá)一期用地，交通狀況非常理想。 、土壤條件： 主要以沙壤土及沙土為主。 企業(yè)背景 ： 國際 旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機(jī)，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進(jìn)步、起飛的海南 航空更會在這個歷史性時刻與海南當(dāng)?shù)財y手共進(jìn)，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個雙贏的局面。 國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。 與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場的迅猛增長。 根據(jù)中國高爾夫球協(xié)會場地管理委 員會 2021 年的統(tǒng)計資料，全國擁有高爾夫球場數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省 65家，北京近 5O家，山東省 27 家，海南省 23 家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）；海南正式營業(yè)的球場從 1992 年的 1家增長到 2021 年底的 23 家，平均每年新開業(yè) 家。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。 國內(nèi)高爾夫球市場發(fā)展趨勢 同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。中國進(jìn)一步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，國際貿(mào)易、國際交流、國際經(jīng)濟(jì)合作日益頻繁，這些都將促進(jìn)高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是 20 到 30 萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下 降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞 (香港、臺灣、新加坡、馬來西亞 )以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團(tuán) 隊，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場的 70%。 從全國范圍來看，海南高爾夫從球場風(fēng)格、經(jīng)營類型、營銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。 海南球場的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴(kuò)大在國際高爾夫市場的客源份額。 如果運作有序，一個 18 洞球場一天極限接待容量為 280 人次，因為臺風(fēng)和其它不可預(yù)見的因素造成不能打球的時間以 35 天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為 330 天，全年接待量為 萬人次。 據(jù)統(tǒng)計，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的 20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。而目前海南大多數(shù)球場的年接待量均在 3 萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營狀況很不穩(wěn)定。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。 第二，球場草地質(zhì)量。 第二，俱樂部地理位置。 約翰尼 景區(qū)總規(guī)劃面積為 40 平方公里，海航擬開發(fā) 的項目計劃占地面積 7480 畝 ，為區(qū)內(nèi)的第一個擬建項目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動，高爾夫球場建成后，場內(nèi)的土地價格將得到充分其實在的價值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價格還處于價值的洼地，毫無疑問這是一個很好的投資時機(jī)和項目。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國內(nèi)外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設(shè)計風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場設(shè)計的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設(shè)成為一個現(xiàn)代化、國際化的高質(zhì)量球場，使得國內(nèi)外消費者能夠在 本項目 真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。 本項目 在經(jīng)營管理過程中將環(huán)境保護(hù)的理念貫徹到球會的日常經(jīng)營管理全過程中。 草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購置費 項目車輛、設(shè)備價格中包括了設(shè)備的購買價格、進(jìn)口關(guān)稅和各種手續(xù)費以及設(shè)備的保管和運雜費等。 （ 1）會籍銷售收入。 贛州約翰尼 18洞高爾夫 球場 10 年收入預(yù)計 項目 時間 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 日均來場人次 6