【正文】 政策和法規(guī)是解決目前物業(yè)管理收費(fèi)難最根本的措施?？偨Y(jié)：我國當(dāng)前物業(yè)管理和發(fā)達(dá)國家相比較最為薄弱的一點(diǎn)就是法規(guī)的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，已經(jīng)使用了上百年。第二，收費(fèi)機(jī)制使交易成本增加風(fēng)險(xiǎn)加大。第一，合同及其收費(fèi)機(jī)制扭曲了債權(quán)關(guān)系。總體上看，建管不分的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，后果是業(yè)主解聘企業(yè)的成本高、權(quán)益得不到有效保障，而競(jìng)爭(zhēng)不充分企業(yè)就沒有生存壓力，從而導(dǎo)致服務(wù)行為長(zhǎng)期得不到規(guī)范。第二，建管不分，服務(wù)不規(guī)范。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)因?yàn)榕c業(yè)主的信息不對(duì)稱而取得了一些“額外收益”，對(duì)一些服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行了減省。（三）市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不健全、服務(wù)不規(guī)范，是收費(fèi)矛盾糾紛多的又一重要原因。物業(yè)服務(wù)效能標(biāo)準(zhǔn)的缺乏也是一個(gè)值得重視的問題。物業(yè)服務(wù)合同在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面往往沒有明確約定，提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辯爭(zhēng)議的效果，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，就很難協(xié)調(diào)。第二，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，定價(jià)機(jī)制不完善。（二）市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)體系不健全是收費(fèi)矛盾糾紛多的重要原因。由于消費(fèi)市場(chǎng)不成熟，大部分業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的必要了解，片面追求低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，一些服務(wù)水平差、管理不規(guī)范的企業(yè)，迎合這種心理需求以次充好，通過價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)取得市場(chǎng)份額。①是對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不了解；②是對(duì)企業(yè)責(zé)任范圍不清楚；③是合同意識(shí)淡?。虎茏非蟊畴x市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則的低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。但是，由于物權(quán)意識(shí)的不健全導(dǎo)致責(zé)任意識(shí)缺乏，不能從履行業(yè)主義務(wù)的角度去對(duì)待這種消費(fèi)，造成業(yè)主與企業(yè)在收費(fèi)問題上關(guān)系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。業(yè)主購買物業(yè)后取得了對(duì)房屋專有部位的所有權(quán)和對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)。對(duì)此目前很多業(yè)主尚未認(rèn)識(shí)，可以說，由于對(duì)物業(yè)服務(wù)商品性質(zhì)認(rèn)識(shí)上的偏差，是造成收費(fèi)矛盾的主要原因。第一，物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價(jià)值認(rèn)識(shí)不到位。分析如下：（一）消費(fèi)市場(chǎng)不成熟是收費(fèi)矛盾糾紛多的主要原因。因此，物業(yè)管理企業(yè)所有的活動(dòng)都是圍繞物業(yè)共有部分進(jìn)行的，首先考慮的是業(yè)主的公共利益，所提供的服務(wù)也只能是準(zhǔn)公共性的，這種準(zhǔn)公共性的服務(wù)決定了物業(yè)管理的價(jià)值取向。從以上各方面對(duì)物業(yè)管理不同的認(rèn)識(shí)來看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產(chǎn)生的認(rèn)識(shí)自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而一些物業(yè)企業(yè)自身也陷入認(rèn)識(shí)誤區(qū)：拿人錢財(cái)替人消災(zāi)的心態(tài)作祟，對(duì)開發(fā)商和一些素質(zhì)低下的業(yè)主的不合理意見及錯(cuò)誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。反言之，許多業(yè)主的心態(tài)就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。再次，社會(huì)一般對(duì)物業(yè)管理的基本看法是：受雇于業(yè)主的服務(wù)機(jī)構(gòu)。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)的生存發(fā)展對(duì)政府的依賴性就不難理解了。其根本原因是各方均以各自利益為出發(fā)點(diǎn)，因而產(chǎn)生片面的認(rèn)識(shí)所致，或者說是行業(yè)定位和社會(huì)定位出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。所以物業(yè)管理收費(fèi)難的問題不能不引起我們的密切關(guān)注。本文就物業(yè)管理收費(fèi)的方式進(jìn)行分析，以及對(duì)收費(fèi)難的原因、類型、解決方法進(jìn)行初步探討，并提出一些解決辦法。第二篇：物業(yè)管理收費(fèi)研究物業(yè)管理論文物業(yè)管理收費(fèi)研究龔心怡 09財(cái)管1班 03609108摘要：物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源，更是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。第二十六條本實(shí)施辦法自2004年7月1日起執(zhí)行，《陜西省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(陜價(jià)房發(fā)[1998]46號(hào))及與本實(shí)施辦法不符的政策規(guī)定一律廢止。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。第二十三條交通工具停放服務(wù)費(fèi)、保管費(fèi)收取規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)另文制定。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。電梯、中央空調(diào)和水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的能耗費(fèi)及其他共用水、電費(fèi)不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，合理分?jǐn)偛⒍ㄆ诜植?。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。業(yè)主購買房屋后從未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過六個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70％交納。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。第十七條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第十五條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過列入維修資金專項(xiàng)支出解決，不得計(jì)人物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化灌溉、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)同定資產(chǎn)折舊；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。第十四條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成。酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物