【正文】 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。（4）、室內(nèi)部分接管驗(yàn)收：入戶門(mén)；衛(wèi)生間；陽(yáng)臺(tái)；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對(duì)講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃?xì)夤艿?、純凈水管；地腳線；預(yù)埋線；土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。（2）、公共配套設(shè)施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設(shè)計(jì)、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱；保安崗?fù)?、保安道閘；停車場(chǎng)地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護(hù)坡，檔土墻；臺(tái)階；招牌，廣告牌。公共部分接管驗(yàn)收公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。（7）電梯使用合格證。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書(shū)；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書(shū)。工程技術(shù)資料：（1）建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)或竣工驗(yàn)收備案表。二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_(kāi)通相關(guān)事宜。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫(xiě)印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（2）入伙前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn)，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。第三篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案（試行）一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。綜合事務(wù)部設(shè)采購(gòu)1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理助理品質(zhì)管理部財(cái)務(wù)部行政綜合事務(wù)部各項(xiàng)目管理部6．4物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式：日常物業(yè)管理計(jì)劃制定設(shè)備管理 清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序月工作計(jì)劃設(shè)備管理手冊(cè)檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī) 公共秩序維護(hù)工作手冊(cè)安全管理控制程序消防管理控制程序緊急情況控制程序檢查服務(wù)中心（辦公室）檔案管理： 服務(wù)中心主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門(mén)客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋公共秩序維護(hù)部工程部財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網(wǎng)絡(luò)：為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢，抽檢專業(yè)部門(mén)定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢檢查、監(jiān)督體系半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見(jiàn)滿意率統(tǒng)計(jì)外部檢查：巡邏崗車場(chǎng)崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報(bào)警電子巡更巡邏崗工作規(guī)程車場(chǎng)崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程秩序維護(hù)工作手冊(cè)護(hù)衛(wèi)部報(bào)警控制程序人防技防24小時(shí)值班安全管理 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則。“個(gè)性化”服務(wù)。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。憑售樓處收樓通知書(shū) 4．4 入伙工作流程圖檢查房屋質(zhì)量并填寫(xiě)物業(yè)交接表，房屋交接記錄預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫(xiě)業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請(qǐng)備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書(shū)面委托書(shū)（如代辦）3．購(gòu)房合同書(shū) 4．預(yù)交管理費(fèi) 物業(yè)管理整體設(shè)想 堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。（6）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。絕緣良好。各排水管暢通，無(wú)滲漏現(xiàn)象。（1）入戶門(mén)門(mén)底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。:設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。、小品牢固，完好，安全。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。：（1）路面平整暢通、無(wú)起砂、斷裂。、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無(wú)變形損傷。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無(wú)滲漏水、無(wú)污漬。四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無(wú)積水、無(wú)滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無(wú)滴漏。公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書(shū)。（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書(shū)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門(mén)牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫(xiě)印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（2）入伙前2個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn)，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；1積極配合小區(qū)的銷售。以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。再因田禾會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問(wèn)題還未確定需添加。樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按30006000平方建筑面積1人計(jì)）；外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名；機(jī)動(dòng)加頂崗2名；環(huán)境部共計(jì)14名。銷售中心門(mén)口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長(zhǎng)2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門(mén)童）。工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時(shí)值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名；現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作）；前臺(tái)接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）。塞納河畔一期物業(yè)管理處護(hù) 衛(wèi) 固 定 崗 19人 護(hù) 衛(wèi) 領(lǐng)班2人電工7人 服務(wù)前臺(tái) 3人 文員 1人護(hù)衛(wèi)巡邏崗8人 停車場(chǎng)6人暫無(wú) 清潔 班11人管理員 3 人 社區(qū)文化 1`人 綠化 工2人 工程維修 主管 財(cái)務(wù)部 收款1人 服務(wù)中心主任 環(huán)境綠化主管護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管泥水工 1人人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：田禾各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。綜合事務(wù)部設(shè)采購(gòu)1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。田禾地產(chǎn)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理理財(cái)品質(zhì)管理部 財(cái)務(wù)部行政綜合事務(wù)部 各項(xiàng)目管理部5．4物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。塞納物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則。5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式：日常物業(yè)管理 計(jì)劃制定 設(shè)備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序 月工作計(jì)劃 設(shè)備管理手冊(cè) 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標(biāo) 安全保衛(wèi)工作手冊(cè) 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)文化活動(dòng)控制程序 檢查 管理處日檢 部門(mén)主管月檢 服務(wù)中心（辦公室）檔案管理服務(wù)過(guò)程的策劃年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖 公司 管理處 管理處矩陣圖 批準(zhǔn) 新入伙方案 確定服務(wù)范圍 確定目標(biāo) 實(shí)施 工作目標(biāo) 質(zhì)量目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 其它目標(biāo) 服務(wù)改進(jìn) 顧客期望 合同、委托書(shū) 法律、法規(guī) 社會(huì)需求 公司質(zhì)量目標(biāo) 識(shí)別過(guò)程 程序 服務(wù)所需過(guò)程 各單位 控制能力 過(guò)程間相互關(guān)系 過(guò)程的資源需求 配備人員 配備物資資源 制定控制方法 制定過(guò)程中監(jiān)視方法 制定過(guò)程中檢驗(yàn)方法 制定過(guò)程中實(shí)驗(yàn)方法 制定過(guò)程中驗(yàn)證方法 制定過(guò)程中確認(rèn)方法：服務(wù)中心主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門(mén) 客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋保安部工程部財(cái)務(wù)部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門(mén)定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢