【正文】 理體系。分目錄 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系， 建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構(gòu)及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構(gòu)及人員配置 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。塞納物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖考慮到田禾基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標(biāo)，有效地控制公司財務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財務(wù)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。5．4各管理處組織架構(gòu)圖（按目前第一期項目草擬）田禾塞納河畔第一期物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任?？蛻舴?wù)部共計9名。工程維修部共計9名。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。護衛(wèi)服務(wù)部共計36名。收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負(fù)責(zé)）。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目 錄 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構(gòu)人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進(jìn)行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；交通、車輛行駛及停泊；配合當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；組織開展社區(qū)文化娛樂活動；整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。1太陽能統(tǒng)一編號。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進(jìn)行調(diào)整：（1）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準(zhǔn)備工作。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。 物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣蟾婕肮╇娤到y(tǒng)檢驗合格證。（7）機電設(shè)備使用說明書。其項目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 第一 樓宇本體:一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。五． 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無污漬。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。第二 公共配套設(shè)施:、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。有交通標(biāo)識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標(biāo)識清楚。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標(biāo)識清楚。八．停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。機房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。三．保安監(jiān)控設(shè)備；四、經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（5）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。 4．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。或?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入業(yè)內(nèi)先進(jìn)的管理體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運作。借助其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機電設(shè)備、綠化清潔實行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)?！叭珕T首接責(zé)任制”。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標(biāo)，有效地控制公司財務(wù)預(yù)算，并向物業(yè)公司公司財務(wù)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。 物業(yè)管理處護衛(wèi)固定崗3人護衛(wèi)領(lǐng)班1人電工1人服務(wù)前臺1人文員1人護衛(wèi)巡邏崗4人清潔班10人管理員2人綠化工1人工程維修主管1人財務(wù)部收款1人護衛(wèi)服務(wù)主管1人泥水工1人人員配置及簡要說明：以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進(jìn)行調(diào)整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準(zhǔn)備工作。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。（2）建筑工程消防驗收合格證書。（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（8）機電設(shè)備使用說明書。（1）、其項目和標(biāo)準(zhǔn)如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃?xì)獗?；衛(wèi)生潔具；給水設(shè)施；排水管道；其他配電設(shè)施。（3）、機電設(shè)備：電梯；變配電設(shè)備；發(fā)電機、風(fēng)機；消防監(jiān)控設(shè)備；保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備；經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。三、物業(yè)入伙時的工作需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務(wù)指南》；《房屋裝修申請表》；《臨時管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；《房屋驗收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。或?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。（5）、行政人事部1名。管理處組織架構(gòu)（略）（1）、主要工作職責(zé)：（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）（1）、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；（2）、負(fù)責(zé)管理中心財務(wù)監(jiān)督；（3）、負(fù)責(zé)對外聯(lián)系，處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系；（4）、對上級部門負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運作；（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系；（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務(wù)成本。（三）工程主管（3000元—3500元）（1）、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn)；（2）、負(fù)責(zé)機電設(shè)備維修養(yǎng)護，機電設(shè)備保養(yǎng)計劃的制定；（3）、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理；（4）、負(fù)責(zé)住戶維修和回訪工作；（5）、負(fù)責(zé)與各建筑單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，做好房屋保修工作；（6）、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作；（7）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（五）事務(wù)助理（1）、負(fù)責(zé)接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；（2）、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務(wù)的實施；負(fù)責(zé)訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務(wù)項目；負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項目，并按規(guī)定收取費用；負(fù)責(zé)家政服務(wù)項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理；負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項目的辦理；負(fù)責(zé)辦公物資采購、食堂管