【正文】 路北側(cè)、江申涇西側(cè)，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制：日常管理運作模式；服務質(zhì)量過程控制機制；檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制；安全管理機制；設備管理機制；專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理；計劃制定；設備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設施管理；設備、設施控制程序；月工作計劃；設備管理手冊；供方選擇；檔案管理客戶信息反饋機制第四篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設計特點，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。最終將全面導入ISO9001：2008質(zhì)量管理體系。以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。再因田禾會所因在建設中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛(wèi)服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。環(huán)境部設主管1名；下設綠化工2名；清潔領班1名；清潔工樓層設5名（即每棟1名，按30006000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設3名；機動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務部設主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設大堂保安1名或叫門童）。工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。服務中心配客戶服務主任1名； 現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）。下屬各部門員工各司其職，完成公司及領導安排的各項工作。主動了解市場菜價，了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣，在保證伙食費不超標的前提下，及時合理調(diào)整飲食口味。嚴格按公司的伙食標準購買食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。每日用餐結束后，須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作，每周進行一次徹底清洗。（九）廚師負責保障員工的用餐標準和用餐質(zhì)量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費；按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。完成領導交代的其它任務。做好室內(nèi)、室外庭園景點布置及換花工作。每天巡查本崗位所有綠化植物及設施是否正常，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時上報綠化班長。（五）事務助理（1）、負責接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務和特約服務；（2）、負責多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務的實施；負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務項目；負責辦理房地產(chǎn)中介服務項目，并按規(guī)定收取費用；負責家政服務項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務內(nèi)容的辦理；負責商務中心如打字、復印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務項目的辦理；負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打印；負責財務日常收費及財務報表制作等工作；協(xié)助客服主管工作；完成領導交辦的其它工作。（三）工程主管（3000元—3500元）（1）、負責維修班的管理工作和維修技能培訓；（2）、負責機電設備維修養(yǎng)護，機電設備保養(yǎng)計劃的制定；（3）、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理；（4）、負責住戶維修和回訪工作；（5）、負責與各建筑單位進行聯(lián)絡和溝通，做好房屋保修工作；（6）、負責住戶室內(nèi)維修的管理工作；（7）、完成領導交辦的其它工作。管理處組織架構（略）（1）、主要工作職責：（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）（1）、負責管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；（2）、負責管理中心財務監(jiān)督；（3）、負責對外聯(lián)系，處理好與地方政府關系、發(fā)展商關系；（4）、對上級部門負責，全面負責公寓式物業(yè)的服務與管理及運作；（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關系；（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務成本。（5）、行政人事部1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務指南》；《房屋裝修申請表》；《臨時管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》；《房屋驗收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。三、物業(yè)入伙時的工作需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（3）、機電設備：電梯；變配電設備；發(fā)電機、風機；消防監(jiān)控設備；保安監(jiān)控設備；同消防監(jiān)控設備；經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。（1）、其項目和標準如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃氣表；衛(wèi)生潔具；給水設施；排水管道；其他配電設施。（8）機電設備使用說明書。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（2）建筑工程消防驗收合格證書。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。（詳細見物業(yè)管理架構圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。 物業(yè)管理處護衛(wèi)固定崗3人護衛(wèi)領班1人電工1人服務前臺1人文員1人護衛(wèi)巡邏崗4人清潔班10人管理員2人綠化工1人工程維修主管1人財務部收款1人護衛(wèi)服務主管1人泥水工1人人員配置及簡要說明：以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務預算，并向物業(yè)公司公司財務負責?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”?！叭珕T首接責任制”。借助其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導入業(yè)內(nèi)先進的管理體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。 4．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（5）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。三．保安監(jiān)控設備；四、經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。機房設置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。第二 公共配套設施:、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關反應靈敏。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。五． 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。（7）機電設備使用說明書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。 物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計