【正文】 同時協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)落實工程方面的維保事宜?！鶢I銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標是：與項目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項目的收費標準（主要是管理費）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問題現(xiàn)場答辯等等。任何一個項目都離不開“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、營銷策劃 / 銷售、竣工驗收、接管驗收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項目的特點及做好后期物業(yè)管理服務工作，必需充分了解項目開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)，并就每個開發(fā)環(huán)節(jié)的特點，從物業(yè)后期管理及使用過程中遇到的問題，降低風險。中介咨詢服務：為業(yè)主提供各種咨詢服務，如室內(nèi)綠化、設(shè)計、花卉養(yǎng)護、綠化租擺等，以及其他各種需求信息服務，提供各種中介聯(lián)絡(luò)服務。代征代訂服務：為業(yè)主提供各類需求訂制服務，如票務代訂、報刊代訂等等。委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務，小修不過夜，中修三天完成。建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改。在樓宇告示欄上設(shè)立學習宣傳園地。開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設(shè)施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象。供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)。建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄。發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源。每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好。每年一次清理化糞池、污水井。停水提前一天通知住用戶。每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。B、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標號標志明顯。非機動車車輛按規(guī)定位置停放。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關(guān)注。在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄。(三)完善的日常物業(yè)管理服務A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境管理在小區(qū)四周、車輛進出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料。二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞。不得在無梁板上砌筑檣體。土建二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞。加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患。二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《江蘇省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《太倉市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《太倉市物業(yè)服務收費管理實施細則》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。配合用戶搬遷，應打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問。1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備。月 注：除項外項收費標準可上下浮動20%五、“蓮花休閑廣場小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理。(二)綜合效益簡要分析蓮花休閑廣場小區(qū)綜合管理費暫定標準為(以下收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)：管理費 維修金、小高層住宅暫定為 不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。反之，則誤會重重，隔閡加深。(一)標準化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。環(huán)境衛(wèi)生管理。(4)停車場（庫）停放整齊，場地整潔。保安及車輛管理。遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染。消防疏散通道暢通。(3)消防系統(tǒng)。接地電阻每3年檢測1次。(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。其服務標準如下：(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“花休閑廣場小區(qū)”前期物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負責）。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。客戶服務部共計9名。做好消防工作，開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關(guān)好，杜絕意外事故發(fā)生。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。（八）出納嚴格執(zhí)行財會制度，遵守職業(yè)道德；做好管理費催收工作；制作管理費催收單，做好收支賬目；定期進行現(xiàn)金盤點，進行賬實核對，發(fā)生差錯及時匯報。做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。（四）安全主管（3000元—3500元）（1）、負責護衛(wèi)班的管理工作；（2）、負責安全護衛(wèi)培訓、考核工作；（3）、負責停車場管理工作；（4）、完成領(lǐng)導交辦的其它工作。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關(guān)事宜。（3）、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。（憑售樓處收樓通知書）入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預收物業(yè)管理費3個月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；四、管理機制及人員架構(gòu)物業(yè)公司組織機構(gòu)設(shè)置圖考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（4）、室內(nèi)部分接管驗收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃氣管道、純凈水管；地腳線；預埋線；土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。公共部分接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。工程技術(shù)資料：（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（6）協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質(zhì)量。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。各項目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質(zhì)量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設(shè)備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理計劃制定設(shè)備管理 清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序月工作計劃設(shè)備管理手冊檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī) 公共秩序維護工作手冊安全管理控制程序消防管理控制程序緊急情況控制程序檢查服務中心（辦公室）檔案管理： 服務中心主任服務中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋公共秩序維護部工程部財務部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網(wǎng)絡(luò)：為了確保服務質(zhì)量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢，抽檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢檢查、監(jiān)督體系半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查：巡邏崗車場崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報警電子巡更巡邏崗工作規(guī)程車場崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程秩序維護工作手冊護衛(wèi)部報警控制程序人防技防24小時值班安全管理 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關(guān)系。憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄預收物業(yè)管理費一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費 物業(yè)管理整體設(shè)想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。絕緣良好。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。九． 溝、暗溝排水暢通，不積