【正文】 3．供電系列 包括電燈、電線（管線）是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。根據(jù)入住手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購物業(yè)。（3） 租用受托管的寫字樓、商場的顧客或公司，憑與業(yè)主簽定的租賃合同到管理處簽定管理協(xié)議書，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員身份證復(fù)印件。管理處主任對物業(yè)管理員報(bào)告的問題決定處理措施。業(yè)主確認(rèn)合格后，雙方在驗(yàn)收交接表上簽字確認(rèn)，并要求其填寫《入戶聲明》，在《入住手續(xù)書》（4）上蓋章。6．預(yù)交費(fèi)用物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的《繳款通知書》中的款項(xiàng)，收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。5．管理處對業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證驗(yàn)證內(nèi)容包括：1）表格填寫是否完整、正確和清晰。（3）購／租房合同的正本及復(fù)印件。3．向業(yè)主和使用人發(fā)放資料這些資料包括：《入住說明》、《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》、《裝修須知》、《住戶登記表》、《裝修審批表》、《業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表》。水表底數(shù)空氣開關(guān)晾衣鉤廚房地漏臥室1聯(lián)系電話業(yè)主是單位的，還應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本。（2）付清購房余款后，開發(fā)商財(cái)務(wù)部在《入住手續(xù)書》（1）上蓋章。表27 住戶家庭成員登記表姓名性別出生年月籍貫職務(wù)職稱工作單位身份證號碼電話備注家庭主要成員政治面貌（照片）出生年月房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日5．入住常用表格示例1）用戶登記表見表26。3．水電管理備用金，用于供水、供電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新及突發(fā)事故搶修時(shí)的儲(chǔ)備資金，計(jì)人民幣 元。繳款通知書范文：繳款通知書7．您可以對所購房屋進(jìn)行室內(nèi)裝修，請認(rèn)真閱讀《房屋使用說明書》，保證絕對不影響樓宇建筑結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。如有投訴，請?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向開發(fā)商協(xié)商解決。3）簽署《業(yè)主公約》，領(lǐng)取住戶手冊。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。3）在《入住手續(xù)書》（2）上蓋章。2．在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)1）驗(yàn)清業(yè)主身份。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。入住手續(xù)辦理完畢。 蓋章 特此證明。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日2．入住手續(xù)書入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其了解辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和本人身份證。在規(guī)定的日期內(nèi)，房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。（2）如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的名義，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前寄發(fā)給業(yè)主。6．入住時(shí)的環(huán)境布置1）區(qū)內(nèi)環(huán)境 入口處掛橫幅、插彩旗等，營造喜慶、熱烈氣氛；張貼入住公告，設(shè)置由入口處到管理處的指示標(biāo)識(shí)；入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。（4）聯(lián)系學(xué)校、派出所和社區(qū)委員會(huì)，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。為了在辦理入主時(shí)及時(shí)向業(yè)主提供便捷服務(wù)，由專人將印刷資料、文件成品進(jìn)行分類裝袋，并安排工程技術(shù)人員對施工單位移交的各類鑰匙進(jìn)行校對，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。（3）印制《入住通知書》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書》、《繳款通知書》及入住所需各類表格，如用戶登記表、住戶家庭成員登記表、業(yè)主（租戶）收樓登記表、業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表、商務(wù)公寓物品交接記錄表、鎖匙借還／看房登記表等。3．準(zhǔn)備入住資料（1）根據(jù)企業(yè)原有的文件格式和接管項(xiàng)目的實(shí)際情況編寫和印制《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《房屋使用說明書》、《防火公約》等。（4）根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃。（8）入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。（4）入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。2．3．1 業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作1．健全管理處竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，組成管理處籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主和使用人入住時(shí)，管理處各類人員必須全部到位。業(yè)主和使用人辦理完入住手續(xù)，完成對房屋的驗(yàn)收后，戶內(nèi)的所有管理責(zé)任將轉(zhuǎn)移至業(yè)主和使用人身上，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主和使用人共同管理和相互監(jiān)督的關(guān)系已然形成。從權(quán)屬關(guān)系看，入住是開發(fā)商將已建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過程，是開發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。顯然本案例中的業(yè)主委員會(huì)是依法辦事，老物業(yè)公司對抗法規(guī)，顯然違規(guī)。按照合同的約定，新老管家應(yīng)在2003年11月30日24 時(shí)之前完成交接，但到2004年2月，老管家不但沒有按期徹底退出，而且給新物業(yè)留下一個(gè)“爛攤子”：小區(qū)內(nèi)的部分電線被挑斷，燈泡被卸掉，一些花盤失蹤，防盜安全門的 IC 卡被帶走，電梯和監(jiān)控室內(nèi)的報(bào)警電話線路短路，保安系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)等。[案例24] 前任物業(yè)公司不文明撤管 2003 年 10 月，創(chuàng)世紀(jì)花園在通過2/3 的業(yè)主同意之后，采取公開招標(biāo)方式招聘物業(yè)管理公司。提前解聘一般發(fā)生在合同履行中雙方產(chǎn)生爭議而又協(xié)商不成時(shí)；物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)，或?qū)Ρ酒髽I(yè)物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至無法繼續(xù)履行合同；業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)，以至無法繼續(xù)履行合同。2．2．4 物業(yè)的撤管1．自然解聘自然解聘是物業(yè)管理委托合同期滿后不再續(xù)聘。包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、車棚、停車位是否足夠，小區(qū)擺攤、室外用電的預(yù)留電源插座等設(shè)施。5．特殊信息要收集1）新建物業(yè)開發(fā)商應(yīng)將項(xiàng)目所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)管理企業(yè)。3．遺留問題要備案1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案（包括物管用房、專項(xiàng)基金、開辦費(fèi)用、對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。想一想：假設(shè)A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的沒有“規(guī)定A、F公司必須對‘遺留問題備忘錄’予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效”的條款，你認(rèn)為A公司應(yīng)該怎樣做？2．2．3 物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗(yàn)收，由對物業(yè)的早期介入或參與投標(biāo)、洽商合同轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收工作是屬于“科學(xué)”這一部分的，交驗(yàn)工作務(wù)必認(rèn)真仔細(xì)，簽署驗(yàn)收意見務(wù)必慎重小心，簽名蓋章要斟酌再三。這時(shí)F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗(yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。這種情況下，A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。2）對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在表23（《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表》）中。③檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度：2）危險(xiǎn)和損壞問題的處理 ①屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由交接人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能接管。⑩單體工程必須做到“工完料凈場地清”、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢；室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；⑩群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。⑥小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。③供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。6）附屬工程及其他。保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ242—1982）的規(guī)定。④各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。①采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前2個(gè)月進(jìn)行。（c）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出產(chǎn)管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。（d）檢查各工作生活點(diǎn)手提式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙正常使用等。（c）制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。（a）檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（b）檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。⑥油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。③木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。⑥木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。③陽臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。⑥外墻不得滲水。②鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010—2002）的規(guī)定值。5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和附著物，核實(shí)房屋的使用狀況。（2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序1）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)商提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。④房屋分戶使用清冊。（2）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料。⑩新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書。⑦隱蔽工程驗(yàn)收簽證。③工程合同及開、竣工報(bào)告。表25 房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨柗刻栠z留問題簡述備注接管人： 時(shí)間： ③公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表見表23。3）提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。②公共關(guān)系部抽調(diào)人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。3）原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。3）房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。（1）物業(yè)驗(yàn)收的常規(guī)條件1）凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”，即通路、通水、通電、通信、通暖，樓前6米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全；要做到煤氣表、電表、水表三表到戶；室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、馬桶、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈；地漏、雨水管等處無堵塞雜物。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，接管驗(yàn)收的重點(diǎn)應(yīng)放在對物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收和對物業(yè)資料的接收上。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收。（5）對未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。2．驗(yàn)收的實(shí)施（1）提請開發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計(jì)圖樣、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項(xiàng)目交給開發(fā)商。于是，你提議開發(fā)商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)計(jì)，取消一道消火栓及其立管。物業(yè)管理公司還發(fā)現(xiàn)，有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。物業(yè)管理公司在小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計(jì)不夠合理，就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運(yùn)垃圾。在整個(gè)早期介入過程中，物業(yè)管理公司針對一些細(xì)節(jié)，向開發(fā)商提出改進(jìn)意見，既為開發(fā)商節(jié)約了資金，提升了樓盤的品質(zhì)，也為日后的管理和業(yè)主生活提供了便利。3．工程的監(jiān)理與驗(yàn)收（1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料。（3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修