【正文】 業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門(mén)檢驗(yàn)合格。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，接管驗(yàn)收的重點(diǎn)應(yīng)放在對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收和對(duì)物業(yè)資料的接收上。（5）對(duì)未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過(guò)攝像、攝影手段，留存影像資料?？⒐を?yàn)收階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求且具備使用條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交給開(kāi)發(fā)商。物業(yè)管理公司在小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計(jì)不夠合理，就向開(kāi)發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運(yùn)垃圾。3．工程的監(jiān)理與驗(yàn)收（1）各專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料。物業(yè)管理企業(yè)要把握好“配角”位置，明確責(zé)任，按程序行使職權(quán)，避免越權(quán)和推卸責(zé)任。 33．重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。 25．消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可合用一個(gè)電表。另外，還可以考慮可視對(duì)講電話、門(mén)鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置。除充分考慮到錯(cuò)落有致、四季有花外 ，配置原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。4．高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題和缺陷提出的意見(jiàn)與建議，一般是根據(jù)已往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。華僑城區(qū)域配套獨(dú)具特色，該區(qū)域擁有世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂(lè)谷等一大批旅游景區(qū)，形成了豐富的旅游景區(qū)配套；還有一座高科技園的科技配套支持。華僑城稱(chēng)為深圳城市的“第三軸線”，在這條用自然生態(tài)雕琢的軸線上。3．消費(fèi)水平與需求項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場(chǎng)需求狀況及目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的基本需求和特殊需求等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，以及項(xiàng)目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)推廣具有潛在影響。這首先就依賴(lài)于對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對(duì)欲開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并在可能的情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書(shū)面咨詢(xún)報(bào)告，以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決策時(shí)，能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見(jiàn)，減少?zèng)Q策的盲目性和隨意性。如現(xiàn)在常見(jiàn)的停車(chē)位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理 物業(yè)管理早期介入 接管驗(yàn)收 自然解聘 續(xù)聘 提前解聘 業(yè)主入住 裝修 裝修管理 物業(yè)檔案 物業(yè)檔案管理 業(yè)主檔案 物業(yè)項(xiàng)目檔案 第2章前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，存在著開(kāi)發(fā)—經(jīng)營(yíng)—管理三個(gè)階段。物業(yè)管理早期介入一般包括立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收等四個(gè)階段。（5）選擇入市時(shí)機(jī) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。[案例21] 華僑城的項(xiàng)目定位深圳市的華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目波托菲諾被公認(rèn)為華南地區(qū)最具規(guī)模和旅游文化特色的高尚住宅區(qū)。外來(lái)移民在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)刈?hù)，加之華僑城地塊開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，所以原有的居住習(xí)慣特性不明顯。想一想：假設(shè)你是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)發(fā)部的一位工作人員，你認(rèn)為針對(duì)這一項(xiàng)目，在物業(yè)管理的內(nèi)容上，還應(yīng)該為開(kāi)發(fā)商提出哪些具有特色的建議？2．1．2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段即開(kāi)始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計(jì)。但隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會(huì)越來(lái)越多，對(duì)這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會(huì)造成實(shí)際用量的差異。[閱讀資料] 物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見(jiàn)？1．要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅俊⒗占?、物料倉(cāng)庫(kù)、保潔工具房等）。9．小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的形式。否則業(yè)主在二次裝修排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。 22．垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車(chē)在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 30．各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量有直接的影響。（4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。物業(yè)管理公司向開(kāi)發(fā)商匯報(bào)了此事，開(kāi)發(fā)商立刻命令施工隊(duì)返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過(guò)程。開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為你的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。（2）提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。接管驗(yàn)收以后，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)管理企業(yè)管理。2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門(mén)核發(fā)的用水合格證。（3）原有房屋接管驗(yàn)收條件1）③工程部抽調(diào)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。表23 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表設(shè)施名稱(chēng)遺留問(wèn)題簡(jiǎn)述備注統(tǒng)計(jì)人： 日期： 3．物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷資料。⑧沉降觀測(cè)記錄。①房屋所有權(quán)證。3）接管單位會(huì)同開(kāi)發(fā)商按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無(wú)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無(wú)需辦理）。2）屋面與樓地面。3）裝修。4）水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收。電表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。③電梯的驗(yàn)收。⑤給排水系統(tǒng)的驗(yàn)收。②鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。⑧鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。④化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5厘米；立管與糞池間的承接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)2個(gè)彎。（2）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。并請(qǐng)交接人簽字確認(rèn)。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無(wú)法達(dá)到開(kāi)機(jī)條件，在粗略看過(guò)機(jī)房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。案例中A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開(kāi)機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑。2）接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促交接人對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。7．產(chǎn)權(quán)界定要證明小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（幼兒園等）、停車(chē)位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛）。3．撤管工作在項(xiàng)目撤管工作中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)恪守四個(gè)原則，即嚴(yán)格守法、善始善終、求同存異、誠(chéng)信負(fù)責(zé)。分析：出現(xiàn)這種“爛攤子”，最大的受損者就是小區(qū)的業(yè)主。依照法規(guī)規(guī)定，老物業(yè)公司應(yīng)該做好交接，然后有序地退出。因此，移交時(shí)雙方須完成一定的手續(xù)，以維護(hù)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。（5）入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開(kāi)餐。（5）制定入住工作計(jì)劃，在計(jì)劃中應(yīng)明確入住時(shí)間、負(fù)責(zé)入住工作的人員及其職責(zé)、入住手續(xù)、入住過(guò)程中使用的文件和表格。（4）印制安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面示意圖）和空調(diào)架的式樣圖。5．通知入住通過(guò)登報(bào)或寄發(fā)通知書(shū)的形式。在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)還會(huì)準(zhǔn)備入住所需各類(lèi)表格，如業(yè)主（租戶(hù)）收樓登記表、業(yè)主（租戶(hù)）入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表等，供辦理入住手續(xù)時(shí)使用。（二）為了您在辦理過(guò)程能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來(lái)辦理入住手續(xù)。一般在入住手續(xù)書(shū)上都留有有關(guān)部門(mén)的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門(mén)在上面蓋章證明。入住資格審查合格。 蓋章（業(yè)主） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日3．收樓須知收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接收物業(yè)，并請(qǐng)帶上：入住手續(xù)書(shū)；業(yè)主身份證、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證；購(gòu)房合同。3）在《入住手續(xù)書(shū)》（3）上蓋章。6．根據(jù)園區(qū)承建合同，樓宇保修期為兩年。／女士／先生：您好!您所購(gòu)買(mǎi)的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。表26 用戶(hù)登記表姓 名郵編2．確認(rèn)業(yè)主身份業(yè)主和使用人需攜帶下列資料前往管理處辦理人住手續(xù)；購(gòu)房合同書(shū)、入住通知書(shū)、身份證、工作證，出示原件，復(fù)印件留底，同時(shí)持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托收手續(xù)。備注地面臥室4門(mén)鈴4．建立入住登記表對(duì)業(yè)主提交的《入住須知》上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后，在入住登記表中登記。2）簽署《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》。（2）業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主(住戶(hù))填寫(xiě)《返修申請(qǐng)表》，管理處加簽意見(jiàn)后，由管理處協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。9．記錄《入戶(hù)聲明》、《業(yè)主登記表》、《房屋委托出租申請(qǐng)表》、《業(yè)主公約》等，由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存。4．墻面、屋頂、地板系列 包括是否平整、起殼、。2．3．4 業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收購(gòu)買(mǎi)物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。（3）物業(yè)管理員認(rèn)為物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題較大，自己聯(lián)系開(kāi)發(fā)商解決有困難的，可書(shū)面報(bào)告管理處主任。審查通過(guò)后，管理人員收取購(gòu)／租房合同復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《業(yè)主公約》一份、《前期物業(yè)管理協(xié)議》一份，在《入住手續(xù)書(shū)》（2）上蓋章。（2）工作證復(fù)印件。煤氣底數(shù)臥室2天棚驗(yàn)收內(nèi)容前陽(yáng)臺(tái)后陽(yáng)臺(tái)頂棚墻面地面門(mén)門(mén)鎖窗天線插座照明燈開(kāi)關(guān)插座防盜窗花備注（1）物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開(kāi)發(fā)商出具的入住通知、身份證及其復(fù)印件。婚否2．預(yù)收個(gè)月管理費(fèi)，計(jì)人民幣 元。但因使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問(wèn)題，則由業(yè)主自行支付修繕費(fèi)用。2）驗(yàn)收房屋。代理人除攜帶入住手續(xù)書(shū)、購(gòu)房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(shū)（由律師鑒證）；業(yè)主身份證或護(hù)照的復(fù)印件；代理人的身份證或護(hù)照。 女士／先生：歡迎您成為 區(qū)的新業(yè)主！我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和收樓程序，避免您在接收新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而帶來(lái)不便。 蓋章 女士／先生：您認(rèn)購(gòu)的 區(qū) 棟 單元 室樓宇，現(xiàn)已交付使用，具備入住條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》，按下列順序辦理入住手續(xù)：（1）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 （2）房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部已付清購(gòu)房余款。（三）如果您因公事繁忙，不能親自前來(lái)，可委托他人代辦。物業(yè)管理企業(yè)在制作入住通知書(shū)時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題：（1）一般情況下，一個(gè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)入住的業(yè)主是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此，在通知書(shū)上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。寄發(fā)通知應(yīng)包括《入住通知書(shū)》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書(shū)》、《繳款通知書(shū)》。（6）各類(lèi)資料的分類(lèi)裝袋及各類(lèi)鑰匙交接。（7）根據(jù)入住工作計(jì)劃應(yīng)提前發(fā)出《入住通知書(shū)》，詳細(xì)說(shuō)明需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料、需業(yè)主填寫(xiě)的表格、辦理入住手續(xù)的程序。（7）入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗。因此，入住是物業(yè)管理整個(gè)管理程序中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)取得業(yè)主和使用人的信任，留下美好的第一印象至關(guān)重要，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 想一想：假設(shè)你是新物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人，面對(duì)老物業(yè)管理公司的做法，你會(huì)怎樣做？2．3 業(yè)主入住 業(yè)主入住是指業(yè)主和使用人收到書(shū)面入住通知書(shū)并辦理接房手續(xù)的過(guò)程，即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。1．國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定業(yè)主大會(huì)職責(zé)之一就是選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；第十五條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)之一是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。項(xiàng)目撤管要按三個(gè)階段安排：策劃準(zhǔn)備階段，包括設(shè)立