【正文】 腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。否則業(yè)主在二次裝修排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。14．排污管、雨水管在穿樓板時要采用套管，以方便管體爆裂時更換。12．小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護。11．綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。9．小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的形式。7．小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。5．水、電、煤氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。3．設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔的部位。[閱讀資料] 物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？1．要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、保潔工具房等）。4．其他 在規(guī)劃設(shè)計時，一些細(xì)節(jié)性的問題往往容易被設(shè)計人員忽略，會給日后的使用和管理帶來許多的不便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以關(guān)注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。3．建筑材料的選擇 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價，而且也會影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實際用量的差異。如對于大多數(shù)住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。這些專業(yè)意見與建議包括如下內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)由于其長期所從事的管理服務(wù)工作的需要，對業(yè)主和使用人的各種需求，管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對于項目的整體規(guī)劃設(shè)計、功能配置、設(shè)備設(shè)施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主和使用人的實際需求、滿足今后管理服務(wù)的要求，有利于避免項目規(guī)劃設(shè)計階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。想一想：假設(shè)你是物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)部的一位工作人員，你認(rèn)為針對這一項目，在物業(yè)管理的內(nèi)容上，還應(yīng)該為開發(fā)商提出哪些具有特色的建議？2．1．2 規(guī)劃設(shè)計階段早期介入的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項目設(shè)計規(guī)劃階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計。即以營造波托菲諾小鎮(zhèn)生活格調(diào)為努力目標(biāo)，以波托菲諾社區(qū)的生態(tài)環(huán)境、高品位的社區(qū)文化、開放的社區(qū)形態(tài)、便利的溝通方式等四個基本要素為管理主體，以業(yè)主、游客為服務(wù)主體，導(dǎo)入景區(qū)管理理念，實行“物業(yè)管理+景區(qū)管理”模式，體現(xiàn)“社區(qū)處處是景點，員工人人是導(dǎo)游”景區(qū)式物業(yè)管理思想。超市、醫(yī)院、郵局、學(xué)校等配套設(shè)施相對集中且非常完善。受華僑城整體規(guī)劃影響，該區(qū)域居民對環(huán)境、生態(tài)、居住氛圍要求很高。外來移民在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈?，加之華僑城地塊開發(fā)相對較晚，所以原有的居住習(xí)慣特性不明顯。它是一種集居家、休閑、度假、購物、旅游等功能為一體的國際新型生活形態(tài)。依托原有的燕含山、杜鵑山、麒麟山等自然環(huán)境資源，當(dāng)別人還在城市中建花園，華僑城卻開始在花園中建城市了；從世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷到生態(tài)廣場、雕塑走廊，華僑城向人們展現(xiàn)的是一個與自然完美結(jié)合的高尚國際大社區(qū)，留給人們最深刻印象的就是兩個字“綠色”。波托菲諾不但包容現(xiàn)行的城市居住區(qū)的構(gòu)成概念與原則，而且更強調(diào)居住空間的主體性、生態(tài)性、社會性、文化性和現(xiàn)代性。[案例21] 華僑城的項目定位深圳市的華僑城地產(chǎn)項目波托菲諾被公認(rèn)為華南地區(qū)最具規(guī)模和旅游文化特色的高尚住宅區(qū)。 6．日后的物業(yè)管理內(nèi)容針對周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)此測算管理的成本費用等。4． 項目周邊情況以步行30分鐘為半徑，了解項目周邊人文習(xí)慣（如常住人口受教育程度、飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí)慣等）、區(qū)域配套設(shè)施（如醫(yī)院、購物場所、學(xué)校、派出所、政府派出機構(gòu)等）和公共設(shè)施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。（2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查 符合定性條件的客戶群體的數(shù)量。（5）選擇入市時機 根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟實力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機。（3）篩選目標(biāo)客戶 以有效需求為導(dǎo)向，確定項目的目標(biāo)客戶。這些專業(yè)意見包括：1．項目的市場定位市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：（1）明確用途功能 根據(jù)城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項目功能。立項決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個階段，這個階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā)等問題。物業(yè)管理早期介入一般包括立項決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工和竣工驗收等四個階段。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目中樹立起忠實可信的好“管家”的關(guān)鍵機會。這種設(shè)計規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補。但是，從物業(yè)管理的實踐來看，因為開發(fā)設(shè)計是物業(yè)項目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，設(shè)計人員只考慮國家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少從日后使用和管理要求的角度進行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)—經(jīng)營—管理三個階段。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項目的投資立項、規(guī)劃設(shè)計及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解物業(yè)管理早期介入、接管驗收、業(yè)主入住、裝修、裝修管理、物業(yè)檔案、物業(yè)檔案管理、業(yè)主檔案、物業(yè)項目檔案等概念；了解接管驗收的條件及應(yīng)提交的資料、業(yè)主入住的相關(guān)文書、裝修管理的程序、業(yè)主檔案和物業(yè)項目檔案的內(nèi)容；掌握早期介入不同階段的具體內(nèi)容、接管驗收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主入住的程序、裝修管理的范圍和要求、物業(yè)檔案整理的具體實施。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理 物業(yè)管理早期介入 接管驗收 自然解聘 續(xù)聘 提前解聘 業(yè)主入住 裝修 裝修管理 物業(yè)檔案 物業(yè)檔案管理 業(yè)主檔案 物業(yè)項目檔案 第2章前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實施前期物業(yè)管理。2．1 物業(yè)管理早期介入 物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商，其費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管理階段進入，即在物業(yè)交付使用時進入。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識，從利于物業(yè)管理的角度對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產(chǎn)品的競爭力。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。2．1．1 立項決策階段早期介入的內(nèi)容立項決策階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段開始介入，此時的主要內(nèi)容就是對項目的可行性提出意見和建議。這首先就依賴于對市場的調(diào)查分析，此時物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對欲開發(fā)的房地產(chǎn)項目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報告，以便房地產(chǎn)開發(fā)商在決策時，能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見，減少決策的盲目性和隨意性。（2）確立消費檔次 根據(jù)地域的消費能力，確定開發(fā)項目的形象風(fēng)格、租售價位。（4）推出主打房型 根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。2．潛在客戶的構(gòu)成（1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查 根據(jù)項目市場定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。3．消費水平與需求項目所在地的經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場需求狀況及目標(biāo)客戶對項目的基本需求和特殊需求等因素，對項目進行合理定位、確定項目品質(zhì)在城市中的地位，以及項目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計與營銷推廣具有潛在影響。5．周邊物業(yè)管理概況周邊項目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差異化的亮點。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現(xiàn)個性主張。整個項目總占地面積達88萬平方米，總建筑面積108萬平方米，整個區(qū)域規(guī)劃以意大利PORTOFINO為藍(lán)本，結(jié)合華僑城的旅游文化、自然山水資源而精心構(gòu)筑。華僑城稱為深圳城市的“第三軸線”，在這條用自然生態(tài)雕琢的軸線上。在這里很好地表現(xiàn)了其主體設(shè)計思路，就是對華僑城現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境的利用和包容，在環(huán)境設(shè)計上充分考慮到了與整個華僑城大環(huán)境的融合，力求實現(xiàn)一個共享的生態(tài)華僑城，憑借優(yōu)異的自然資源去成就一個非凡的生態(tài)國際社區(qū)。住在華僑城的居民由兩部分組成，一是原有當(dāng)?shù)刈?，二是外來移民。外來移民的整體素質(zhì)較高，80%以上有大專及以上學(xué)歷，收入相對較高且很穩(wěn)定。華僑城區(qū)域配套獨具特色，該區(qū)域擁有世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷等一大批旅游景區(qū)，形成了豐富的旅游景區(qū)配套；還有一座高科技園的科技配套支持。分析：接管該項目的華僑城物業(yè)針對這一特殊的區(qū)域性特征，開創(chuàng)了“景區(qū)式物業(yè)管理”模式。通過他們的不懈努力，不斷滿足業(yè)主、游客持續(xù)增長的多樣化需求，給業(yè)主以“財富人生的尊貴，悠閑和暢意的體會”；給游客以“觀景賞景盡興的享受”，達到了組織、引導(dǎo)、培育高尚高雅的社區(qū)文化氛圍的目的。設(shè)計規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對規(guī)劃設(shè)計中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據(jù)已往的管理經(jīng)驗和日后實施物業(yè)管理的需要。1．配套設(shè)施房地產(chǎn)項目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會生活中的各種需求，這就要求項目配套設(shè)施完善。2．水電氣等的供應(yīng)容量水電氣的供應(yīng)容量是項目規(guī)劃設(shè)計時的基本參數(shù)，設(shè)計人員在設(shè)計時，通常參照國家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，而國標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算達到設(shè)計要求。因此，在規(guī)劃設(shè)計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護要求不同，隨之要求的養(yǎng)護設(shè)備、管理工作量就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗，本著節(jié)約資源、保護環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。如小的方面有電路接口的數(shù)量、位置是否方便日后檢修，插座開關(guān)的高度、數(shù)目及具體的位置是否適當(dāng)、方便使用等；大的方面有室內(nèi)各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。2．配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。4．高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。6．信報箱的設(shè)置要考慮郵政需要,放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶箱的位置。8．小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。10．小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。除充分考慮到錯落有致、四季有花外 ，配置原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。13．小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠等設(shè)施和器械。15．現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）。16．建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。另外，還可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置。19．樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露。 21．小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用通用規(guī)格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈。 23．單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)。 25．消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可合用一個電表。27．小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。29．建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。31．所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和澆花水）。 33．重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。35．管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。2．1．3 建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項目建設(shè)施工階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是進行工程監(jiān)控和熟悉項目的整體情況。此階段物業(yè)管理企業(yè)介