【正文】 更挑剔，但同時(shí)也愿意為服務(wù)支付更高的價(jià)格。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的商旅商務(wù)酒店無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。電子業(yè)、制藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)作為 XX 的支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁的商旅活動(dòng)帶動(dòng)了 XX 酒店業(yè)的快速發(fā)展，知名連鎖酒店林立，高星級(jí)酒店（四星、五星）收入占 XX 酒店業(yè)總體收入的 70%以上，代表了行業(yè)的總體水平，引領(lǐng)了 XX 酒店業(yè)發(fā)展。 地理環(huán)境位于 XX..口岸附近；臨近主干道；距機(jī)場(chǎng)一小時(shí)車程；距火車站 20 多分鐘車程；人行通道橋工程橫跨 XX河，連接福田口岸聯(lián)檢大樓和落馬洲支線管制站，是連接X(jué)X 地鐵 4 號(hào)線和香港港鐵落馬洲支線的口岸樞紐工程；周邊有富裕小區(qū)。左右，可容納 2030 人；多功能廳一個(gè) 200m178。左右，可容納 150180 人；中型會(huì)議室 1 個(gè)面積 80m178。六層為會(huì)務(wù)區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)。三層至五層配有客房 84 間（商務(wù)標(biāo)間）電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機(jī)等面積 25m178。左右；商務(wù)中心一個(gè)（數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù)）面 積40m178。二層配置多功能茶餐廳（酒吧演繹廳）面積200m178。左右；商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場(chǎng)面積 500m178。地下室有 40 個(gè)左右車位的停車場(chǎng)?？筛脑炜头?84間。一樓是商業(yè)鋪面和酒店大堂。綜上所述，建議批準(zhǔn)實(shí)施該項(xiàng)目。在給公司帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也為社會(huì)帶來(lái)了效益，增加 30 多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，每年增加約 50 萬(wàn)元的地方財(cái)政收入。不含建設(shè)期投資回收期約 2 年。 總成本 物料成本 人工成本 水電費(fèi) 總成本 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)收入的 6% 四、回收周期 由于項(xiàng)目資產(chǎn)為公司自有，項(xiàng)目支出不包括土地購(gòu)置費(fèi)用與工程建設(shè)費(fèi)用。 三、成本 物料成本 物料成本主要包括客房費(fèi)用、低值易耗品、布草費(fèi)用、維修費(fèi)用、廣告公關(guān)費(fèi)用以及其他費(fèi)用（如寬帶、員工餐費(fèi)等），物料成本概算小計(jì)為每年 1,070,250 元。 二、投資回報(bào)預(yù)測(cè) 收入主要包括客房收入與餐廳出租收入，概算小計(jì)為每年5,281,550 元。 第六章效益評(píng)價(jià) 第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、費(fèi)用 由于不考慮土地購(gòu)置成本與工程建設(shè)成本，成本僅包括改造裝飾成本，共計(jì) 450 萬(wàn)元。 三、針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)或自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 近幾年來(lái)，國(guó)家宏觀政策對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消 費(fèi)，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展扶持力度較大，未來(lái)出現(xiàn)政策導(dǎo)向變化的可能性幾乎較小，針對(duì)重大流行性疾病，國(guó)家的防控能力在不斷增強(qiáng)。因此，出現(xiàn)與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)生惡性競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)較小。 二、針對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)有部分重合，但是應(yīng)該要看到，市場(chǎng)規(guī)模本身也在快速發(fā)展，來(lái)蘇州旅游的人數(shù)不斷增加。 加強(qiáng)產(chǎn)品的差異性，項(xiàng)目定位于 25—40 歲的旅游客，他們與學(xué)生不同，不僅僅追求低價(jià)，對(duì)于品質(zhì)也有一定的追求。 三、政策風(fēng)險(xiǎn)或自然風(fēng)險(xiǎn) 旅游業(yè)發(fā)展形勢(shì)發(fā)生變化而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如受國(guó)家宏觀政策重大影響或突發(fā)自然災(zāi)害、流行疾病等影響，導(dǎo)致旅游業(yè)急劇萎縮，項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。漢庭和如家的主要市場(chǎng)為拙政園以西，輻射觀前街的客流，而本項(xiàng)目主要側(cè)重于由拙政園以東，園區(qū)或東環(huán)高架進(jìn)入市區(qū)的客流。 二、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 短期內(nèi)，周邊出現(xiàn)大量快捷式連鎖酒店，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，公司投資建設(shè)的快捷酒店無(wú)法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)而陷入經(jīng)營(yíng)困境的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 序 計(jì)劃內(nèi)容號(hào) 12 設(shè)計(jì)、審查施工前期準(zhǔn)備工 3 作 工程的 全部裝飾 4 裝修工程工程竣工驗(yàn)收并 5 投入使用 6 ● ● ● ● ● ● ● 2021 年 11 可研編制與審批初步設(shè)計(jì)、施工圖 ● ● ● 2021 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 ● 開始試營(yíng)業(yè) ● 第五章風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施第一節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)因素 一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 主要由快捷酒店自身運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 2021 年 11 月～ 2021 年 12 月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作； 2021 年 12 月～ 2021 年 1 月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查； 2021 年 2 月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作； 2021 年 3 月～ 2021 年 7 月：完成項(xiàng)目工程的全部改造和裝飾施工； 2021 年 8 月：完成整改，實(shí)現(xiàn)工程竣工驗(yàn)收，并投入使用。外立面設(shè)計(jì)要求醒目、大氣。 二、項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃 由于項(xiàng)目設(shè)施老化，且原有建筑布局與快捷酒店嚴(yán)重不符，需要花大量時(shí)間和精力進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造與內(nèi)部裝飾。 第四章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 一、投資實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目占地面積 平方米，地上共二層建筑面積 平米，地下共一層建筑面積 平方米。 項(xiàng)目地位核心商圈周邊，人流如織，無(wú)論旅游需求還是商務(wù)需求都很旺盛，經(jīng)過(guò)對(duì)周邊現(xiàn)有的一些快捷酒店的調(diào)查，客房入住率都非常高，普遍達(dá)到了 70%以上的水平。但是隨著豪華酒店數(shù)量的迅速增加，豪華酒店的入住率卻在下降。 第三章市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 我國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展始于涉外酒店，當(dāng)時(shí)的酒店主要是接待國(guó)外的客商和游客，很少有中國(guó)人入住。三、有利于增加社會(huì)效益 本項(xiàng)目投資完全符合平江區(qū)委、 區(qū)政府提出的 “文化為本、科技為用、商業(yè)為體、旅游為形 ”的發(fā)展戰(zhàn)略。憑借公司現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，改造后能夠?qū)⒖罩脟?guó)有資產(chǎn)最大限度的發(fā)揮效益，同時(shí)提升公司在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面的能力，有利于提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)，提高公司的收益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 第二節(jié)項(xiàng)目投資的必要性 一、有利于提高公司的收益 旅游業(yè)是蘇 州市政府大力扶植的產(chǎn)業(yè)，也符合古城區(qū)的發(fā)展方向，有利于提高服務(wù)業(yè)的比重。驅(qū)車可速達(dá)蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，距離國(guó)際博覽中心、科文文化中心僅 3 公里。地處于蘇州平江區(qū)婁門路與莫邪路交匯之處，距離拙政園、獅子林、蘇州博物館、平江區(qū)歷史文化名街等著名旅游景點(diǎn)僅 10 分鐘路程，周邊公共設(shè)施完備，游客資源豐富。 綜上所述，我們不難看出，從發(fā)展趨勢(shì)看，蘇州中檔經(jīng)濟(jì)型酒店，特別是主題特色鮮明的中檔經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店仍然具有發(fā)展空間。在 2021 年黃金周，以經(jīng)濟(jì)型酒店為代表的非星級(jí)飯店客房出租率為 85％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)高級(jí)星級(jí)酒店的客房出租率。經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)眼開遍蘇城的大街小