【正文】 1290 三 ~四房 樓中樓 110~ 280 今年 3 月底入 住 35% 蔚藍(lán)湖 畔 景湖家 園 項(xiàng)目現(xiàn)已處于準(zhǔn)現(xiàn)房銷售狀況，戶型較好，交通較便利，但缺乏市場配套設(shè)施，周邊環(huán)境較差，多為私宅，治安狀況不住，市場接受度不強(qiáng)。 華 信 花 園 商 城 文 鋒 南 路 52 畝 1100 二 ~ 三房 65~ 420 今年底 入伙 80% 臨海工 業(yè)城市 的花園 式商城 項(xiàng)目以商為主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜愛，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設(shè)施不足，交通不是十分便利。 萬 國 廣 場 欽 州 灣 大道 3 萬m2 未出臺 二 ~四房 樓中樓 主推 三房 120 今年 7 月 8 號底開 盤 未售 體驗(yàn)式商業(yè)廣場 項(xiàng)目集購物、休閑、娛樂、居住這一體，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前、時(shí)尚、觀感性強(qiáng)，生態(tài)景觀設(shè)計(jì)，自有配套齊全、高檔，電梯、空中花園、地下停車場一應(yīng)俱全，位置好，處交通要地，市政設(shè)施齊全。 三、本項(xiàng)目競爭性樓盤分析 （一）本項(xiàng)目競爭性樓盤概述 項(xiàng)目 名稱 位 置 規(guī) 模 均價(jià) (元/m2) 主力 戶型 面積 范圍 (m2) 關(guān)鍵 時(shí)間 銷售 情況 營銷 主題 對 比 分 析 中國最大管理資源中心 同 檔 次 新 澳 花 園 文 峰 南 路 100畝 1400 二 ~四房 樓中樓 80~ 210 一期已 入住 一期 售 完， 二期 50套 左右 我的花 園，我 的家 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較 優(yōu)，在市場上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進(jìn)；戶型多樣，供選擇性大，配有陽臺，但周邊市政配套不足。 （二）項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目概述：項(xiàng)目處于人民南路與五馬路交匯處，占地 30 畝， 總建筑面積約 3 萬平方米，由八棟 6 層的多層住宅組成，建筑密度為 中國最大管理資源中心 384%、容積率為 、綠地率為 %、室外停車場為 26 個(gè)，項(xiàng)目除中央花園和生活市場外，無別的配套設(shè)施和規(guī)劃特色，與其他項(xiàng)目相比、產(chǎn)品質(zhì)量處于不利的態(tài)勢，要想項(xiàng)目發(fā)揮其最大的綜合效益，必需采 用非常規(guī)的手段和具有差異性的特色定位，才能使項(xiàng)目有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、爭取項(xiàng)目的推廣成功。故，在項(xiàng)目操作過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)研、尊重市場、適應(yīng)市場。 舊城改造： 近年來，欽州市政府加大改造力度，城市化建設(shè)速度加快； 住房改革： 政府廢除“批地建房制度”，改革住房制度； 消費(fèi)提高： 部分高收入層對居 住環(huán)境有了新 的需要，開始喜愛有品 牌和品味的住宅。 競爭較大： 由于附近的新奧花園開發(fā)較早，項(xiàng)目比較 成熟，且項(xiàng)目規(guī)模大，配套全，對我項(xiàng)目直接競爭較大。 配套不足： 周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，購物場所缺乏； 地勢較低： 由于地勢 較低，歷史上此地塊有被洪水淹沒過的記載，這阻礙客戶購買此項(xiàng)目物業(yè)的最大心理障礙。 人文環(huán)境 ：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。 二、本項(xiàng)目概述 中國最大管理資源中心 （一）本項(xiàng)目 SOWT 分析 S— 優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢： 地處城邊緣、自然條件和人文條 件比較好，升值潛力； 地理優(yōu)勢： 靠近在建的三橋和高速公路路口， 處于城市前沿。因此，從某種意義上可以說，這是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。因此，在這種市場環(huán)境下，如何避免市場同質(zhì)化，找到市場的空間，以自己獨(dú)特的運(yùn)營理念和產(chǎn)品氣質(zhì)（即產(chǎn)品差異化）贏得消費(fèi)者認(rèn)同，獨(dú)步市場是解決本項(xiàng)目市場定位的關(guān)鍵所在。而根據(jù)欽州市政府規(guī)劃對欽城區(qū)的定位和大力開發(fā)“一江兩岸”的政策的驅(qū)動下，將引發(fā)更多的開發(fā)商介入。 在目前市場上，已有世紀(jì)新城、御景華庭、廣廈花苑、新澳花園、景湖花園、幸福苑、福寧花園、斯壯世紀(jì)金灣廣場、華信花園商城、萬國廣場、廣場麗園、廣場公寓、榮達(dá)榮花園、新隆市場、協(xié)盛商業(yè)廣場、大世界商業(yè)廣場等數(shù)個(gè)樓盤在不同時(shí)機(jī)推出了不同層次、不同規(guī)模的產(chǎn)品。因此，在這樣的一種市場環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)的熏陶對居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費(fèi)意識和需求水平正在逐步形成。 （三）欽州市 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 理性地審視欽州市的商品房供求市場，我們不難發(fā)現(xiàn)其城市化的發(fā)展水平和商品化（房）概念的深入浸透著無奈。 在這種良好的發(fā)展氛圍下，今年欽州房地產(chǎn)業(yè)的投資和銷售將出現(xiàn)一個(gè)新高潮。當(dāng)然，居民直接可支配收入的增加和生活條件的改善與提高，從而引發(fā)的“需求”因素拉動也較以往明顯。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2020 年銷售均價(jià)達(dá)1150 元 /平方米。 （二）欽州房地產(chǎn)市場供求狀況 據(jù)一份資料顯示，欽州市 2000 年全市完成房地產(chǎn)投資 4297 萬元，2001 年完成房地產(chǎn)投資 5578 萬元， 2002 年完成房地產(chǎn)投資 10319 萬元，同比增長 185%，與此同時(shí)，商品房的銷售也持續(xù)旺盛發(fā)展勢頭，2002 年全市累計(jì)銷售商品房面積 萬平方米，同比增長 倍，實(shí)現(xiàn)商品房銷售總額 2855 萬元，同比增長 倍。其購買力和購買欲望經(jīng)一定時(shí)間的聚集 和累積，將在市場良好的培育下，形成“井噴”。盡管其 GDP 總量排在全區(qū)十二個(gè)地級行政區(qū)規(guī)劃中靠后，發(fā)展水平也較低，但發(fā)展速度較快，潛力較大。 （一）經(jīng)濟(jì)性因素 根據(jù)欽州市統(tǒng)計(jì)局的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2000 年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為 5192 元， 2001 年城鎮(zhèn)居民可支配收入為 5872 元， 2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為 6014 元， 2020 年城鎮(zhèn)居民可支配收入為 6742元，盡管近 4 年收入增長幅度達(dá) 10%左右，但由于其基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開發(fā)為主，其中從事農(nóng)業(yè)的人口占全市 總?cè)丝?%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)。 一、欽州市房地產(chǎn)調(diào)研分析 欽州市位于廣西南部沿海，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東臨粵港澳，西向東南亞，是一個(gè)具有 2000 多年歷史的古城，全市總面積 萬平方公里，現(xiàn)轄欽南、欽北、欽州港、三個(gè)城區(qū)和靈 山、浦北二個(gè)縣，下轄 61 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 中國