【正文】 集團擁有非常豐富的資源和寬廣的平臺。 項目在 2020 年才能開始正式銷售，為了盡快回籠資金必須在 2020 年進行預售，因此必須考慮到由時間差所產(chǎn)生的價格差問題，我們建議在設定的價格基礎上將利潤進行適當降低，基本控制在 20%25％左右。 選定最后價格時，還須考慮企業(yè)內(nèi)部有關人員，如置業(yè)顧問的銷售能力、廣告推廣人員對市場的把握等，考慮競爭對手對所定價格的反應。 最后價格還要考慮消費者的心理。 高層銷售價格 5800 元／平方米左右；多層銷售價格 6200 元／平方米左右； T ONGHOUSE 價格控制在 8000 元～ 10000 元／平方米（精裝修） 二、選定最終價格 項目最后擬定的價格必須考慮以下因素： 最后價格必須同企業(yè)定價政策相符合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 我們采取的樣本的方式是以本項目為核心，環(huán)繞項目四條公路（銀川西路、福州北路、寧夏路、勁松路）為邊界，隨機選取項目 （湖光山色、陽光山色、海信 .浮山后項目、海信 .都市華彩、四季景園、華恩名座、亞星 .美瓴居、頤中 .城市夢想家）。我們按照行業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平來定價。 我們在項目之中采取的營銷主線是“運動”，這包括在峭壁上 進行攀巖設施的建造、網(wǎng)球場的建設、體育幼兒園的設立、社區(qū)內(nèi)體育設施的布置等等，在此基礎上項目成本往往要高出其它項目 500 元／平米。我們將利用市場營銷組合中的非價格變數(shù)來影響購買者，在他們的頭腦中形成認知價值，然后據(jù)此來定價。 2．認知價值定價法（顧客導向定價法）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們主要采取以下定價方法： 1． （成本 X*利潤 Y） 定價法。 價 格 定位 銷售定價需要綜合考 慮，我們設定兩個層次的定價方式：初次定價和選定最終價格 一、初次定價，我們需要考慮以下因素： （ 1）定價目標； （ 2）估計成本； （ 3）選擇定價方法； （ 4）選定最終價格。 16 （ 4） 體育教育社區(qū)： 利用頤中體育運動背景與社區(qū)幼兒園結合，建立特殊性質(zhì)的運動教育 （ 5） 體育運動沙龍基地： 利用特殊的山體環(huán)境，建成體育沙龍基地，全新視角的運作模式 客 戶 群定位 主要客戶群為中高收入、具有較高生活品位、有提高生活質(zhì)量的二次置業(yè)或者多次置業(yè)人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 功 能 定位 具有運動文化背景的大型高檔居住社區(qū) （ 1） 優(yōu)質(zhì)居住： 環(huán)境優(yōu)秀，為上層生活提供的優(yōu)質(zhì)居住社區(qū) （ 2） 運動健身： 優(yōu)秀的運動健身配套，為業(yè)主運動健身 提供支持 （ 3） 彰顯品位： 頂級尊貴社區(qū)，巔峰生活，體現(xiàn)業(yè)主的品位和地位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。居住等多種元素融合在一起，賦予項目更高的內(nèi)涵，同時運用頤中特殊的體育背景，為其創(chuàng)造全新的操作角度，打開市場。城市運動家 釋義：運動推廣及運作的主題、手段流于相同相似，不能在市場上形成沖擊，亟需新的操作視角和 手段出現(xiàn)。 多種形式建筑群，可以充分做到銷售上拉開層次，以旺銷帶動滯銷，以好戶型帶動差戶型，可達到很好的效果。 15 開發(fā)周期較長 ：本案開發(fā)周期相對較長，從現(xiàn)在開始可能到 05~06 年才能真正入市，對消費群體而言，等待時間長，流失越嚴重；同時市場風險越大，變數(shù)越大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對于這一部分，在今后的銷售中將不會一帆風順的銷售完畢，而且很有可能會成為這個項目的尾盤，需要我們進行重點關注。這在銷售中恐怕會引起一定的抵觸心理，造成銷售商的困難。 戶型有缺陷： 在本案的高層戶型中，出現(xiàn)了“ 三長兩短”即青島人俗稱的“棺材房”。同時，對于投資升值的客戶來講，沒有太大的利益上升空間，可能影響到他們的投資信心。 （ 2） 劣勢分析 價格起點高 ：周邊區(qū)域內(nèi)樓盤在 2~3 年內(nèi)上升幅度極大，由原來的 4000 元/ m 2 左右上升到目前的 6000 多元 / m 2。 開發(fā)實力及品牌優(yōu)勢： 頤中集團實力雄厚，同時具有體育背景，知名度高，有利于項目運作。 （ 1） 優(yōu)勢分析 自然資源優(yōu)秀 ：位居半山，周圍山體建筑群中最高；景色優(yōu)美，幾乎環(huán)山而居；貼近自然，原山生活；遠處眺望海岸。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。多層與小高層分列排布，錯落有致，后現(xiàn)代歐陸風格外立面、低窗臺、外飄窗、大觀景陽臺，采光和通風方面充分享受簡約之美。但是通過這幾年海信房地產(chǎn)項目推廣的情況看，屬于不擅長進行營銷推廣的公司。 綜合評價：以前海信房地產(chǎn)一直在依托海信集團進行擴展，目前已經(jīng)基本完成在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上進行一體化的發(fā)展，從 2020 年開始走出海信集團的庀護， 開始進行對外擴展。項目周邊配套較為成熟，各種 生活配套設施較齊全，生活便利程度較佳。 項目名稱 海信 13 185 平方米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。半山蘭亭 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 隆德路 占地面積 377． 4 畝 總戶數(shù) 戶型 1 185 價格 8500 元 總建筑面積 30190 萬 綠化率 容積率 小區(qū)配套 綜合描述 項目建筑形態(tài)為純多層住宅，由 6 層花園洋房結合 4 層疊拼 HOUSE組成，其中 6 層住宅的戶型面積約 140 平方米左右， 4 層疊拼 HOUSE 戶型面積約 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。位于島城中央生活區(qū)（ CLD），緊鄰中央商務區(qū)（ CBD），據(jù) 2020 奧帆賽場僅 3 公里之遙。都市華彩 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 福州路與寧夏路交匯處 占地面積 187 畝 價格 6000 元 總戶數(shù) 254 戶型 120－ 140 140－ 160 160－ 180 180－ 300 總建筑面積 4． 6 萬 總車位 143 容積率 3． 68 小區(qū)配套 綜合描述 都市華彩由三座高層住宅及一棟 2 層綜合樓組成。小區(qū)住宅以小高層、高層為主，戶型以套二及套三戶型為主，建筑風格簡潔明快，立面設計現(xiàn)代感強。 在 2020 年到 2020 年間開發(fā)量 21 萬平方米 （三） 海信項目 項目名稱 海信浮山后項目 開發(fā)商 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 地理位置 勁松一路以東，勁松三路以西，遼陽西路以南 占地面積 總戶數(shù) 建筑密度 ％ 價格 5500 元 總建筑面積 69279 萬平方米 綠化率 38％ 容積率 小區(qū)配套 幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點，生活配套齊備 綜合描述 擁有良好的自然地勢，地塊地勢南高北低，落差約 10 米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一處面積約 萬平方米的湖面，遠眺浮山森林公園，有很好的自然景觀。雖然已經(jīng)開工，但沒有進行大規(guī)模宣傳，據(jù)說是內(nèi)部已經(jīng)預訂差不多了。從而在價格上做到均衡一致， 銷售速度以及利潤獲取方面均有較高的優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以日本櫻花文化長廊帶形景觀主軸和田園風光帶形景觀次軸為主線，同時貫穿數(shù)個景觀中心，共創(chuàng)環(huán)境空間的均好性和親和性。道路采用內(nèi)環(huán)封閉魚骨型路網(wǎng)體系，縮短步行回家距離，符合人體生理要求。使樓座景觀、采風、采光方 面基本上達到和諧一致。 （ 二 ）青島星洲世源置業(yè)有限公司浮山后項目 四 季 景園： 項目名稱 河馬石這樣對于我們目前的項目威脅性較大。 第三，城建集團通過對于項目的運作，使客戶對于浮山后的整體局面又有了一個全新的認識。對于我們項目來說，它的一 期銷售完畢是不利的。 11 綜合描述 小區(qū)由 6 座小高層、高層錯落有致地組成，高、中、低的高層群體組合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建筑設計方面采取豐韻美觀實用的原則，在一定程度上提升了島城康居家庭的居住層次 城 建 福州路項目 項目名稱 福林華庭 開發(fā)商 青 島 城 市建 設 集團 股 份有限公司 地理位置 福州北路 占地面積 35． 1 總戶數(shù) 戶 型 面積 70－ 135 平方米 總 建 筑 面積 8 萬 綠化率 容積率 小區(qū)配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該小區(qū)正在建設中。又是政府舊村改造的示范代表。目前現(xiàn)正在建設中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。湖光山色一期 23 個樓座于 2020 年 8 月30 日交付，二期 17 個樓座已開工建設，二期以高層為主。 綜合描述 在項目中央有面積約為 15000 平方米的天然湖泊，給予充分運用。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項目的戶型大多以大戶型為主，動輒 150 ㎡甚至于 200 ㎡，良好的地理位置必然決定該處單位面積房價較高，這使得總房價過高。如果一旦出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控出現(xiàn)，價格戰(zhàn)的產(chǎn)生和爆發(fā)是必然的趨勢。由于同質(zhì)性異常嚴重和價格的差異，使得整個小區(qū)的消費群體整體檔次差異較大，對于消費者沒有核心的吸引力，對于開發(fā)商沒有核心競爭 力。以單一的“水景”、“山景”為賣點。 （ 3） 小區(qū)主題不明確。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這也是各種配套不完善的另一原因。但是通過近年房地產(chǎn)會所運營情況看，這種形式已經(jīng)成為開發(fā)商的“雞肋”。 通過這次的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項目主要問題有以下幾點問題： （ 1） 該處項目周邊都擁有完善的配套，如大型購物場所，娛樂場所等。 （ 6） 消費者對項目的看法。 （ 5） 放量發(fā)展。青島氣候宜人，是為數(shù)不多適合人類居住的城市之一。 樓 盤 名稱 湖光山色 美瓴居 海信 從剛開始的 不到 4000 元 /平方米到現(xiàn)在 6000 多元。 8 開發(fā)，擁有完善的配套設施，已經(jīng)使消費者有“柳暗花明又一村”的感覺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。雖然浮山后在青島人的目光中是“貧民窟”的代名詞，但是通過“湖光山色”項目的開發(fā)，尤其是開發(fā)商對于項目從環(huán)境設計到整體規(guī)劃，從先進的戶型設計到完善細致的物業(yè)管理，再加上是大規(guī)模的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這些項目主要表現(xiàn)出以下幾方面的特點： （ 1） 在福州北路與銀川西路交界處項目主要以高層和小高層為主，或者干脆就是高 層項目（海信 .都市華彩、頤中 .＊＊家為主題的項目、華恩名座、亞星 .美瓴居等）；勁松路附近項目主要以多層為主，小高層和高層為輔（湖光山色、春光山色、浮山后海信項目等）。而在浮山以南的地塊由于占地的原因，建立小高層和高層為主，多層為輔的開發(fā)格局已經(jīng)基本成為主基調(diào)。 目前青島東部沿海一線土地的急劇萎縮，多數(shù)開發(fā)商都看好浮山一帶的高檔次，高價位，以及帶來的高利潤。而作為青島市的迎賓大道， 308 國道沿海爾路至香港東路，必將使規(guī)劃的重點位置。 7 項 目 情況概述 本案位于青島市市南區(qū)大堯山北山，接近山頂?shù)陌肷教?，是山體的最高建筑；臨銀川西路，交通較好； 總占地面積 123862. 6 平米，容積 率 1. 26，共 722 戶；整體圍合式建筑群，北側(cè)為三組高層（ 20 層），中為多層公寓（ 6 層），南側(cè)為聯(lián)排別墅（ 4 層）；另有會所及幼兒園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更