【正文】 有任何其它收入，在張家界也能過(guò)著極其富足的生活。 通過(guò)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃 算的事。北京市商品房平均達(dá) 元／平方米，上海次之，平均為 元／平方米。但是這些‘百萬(wàn)富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房， 房子再貴，也不過(guò)是帳面資產(chǎn)的增加而已，對(duì)生活并沒(méi)有直接的好處。根據(jù) 《 北京 2021 年發(fā)展報(bào)告 》 披露，北京百萬(wàn)富翁至少有 350 萬(wàn)人，其中六成富翁的資產(chǎn)是房地產(chǎn)。只有發(fā)展了老年房地產(chǎn)營(yíng)造了“居家”環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會(huì)化” ,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來(lái)推動(dòng)“養(yǎng)老社會(huì)化”的發(fā)展。 16 “居家養(yǎng)老社會(huì)化”的核心就是“居家”。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的體系。“獨(dú)立”了的老年人在迷戀傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”溫馨與舒適的同時(shí)，也希望擁有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)并集老年休閑、健康、學(xué)習(xí)與活動(dòng)為一體的全新的“居家養(yǎng)老”模式的出現(xiàn)。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開(kāi)始解體。 而伴隨著老齡化時(shí)代一起來(lái)到的，是中國(guó)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開(kāi)始解體。至上世紀(jì)末，中國(guó) 60歲以上的老年人已經(jīng)超過(guò)了 億，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有 準(zhǔn)備充分的前提下，在整個(gè)社會(huì)還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國(guó)進(jìn)入了老齡化時(shí)代。居家養(yǎng)老仍然是中國(guó)社會(huì)所能接受的普遍養(yǎng)老方式。 上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開(kāi)始在中國(guó)出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。從遠(yuǎn)古開(kāi)始，社會(huì)文化就把“孝”作為理論依據(jù)和精神力量，使“家庭”成為了中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì) 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ “夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。老年人的消費(fèi)能力在不斷加強(qiáng)，關(guān)鍵是沒(méi)有開(kāi)發(fā)出滿足老人實(shí)際消費(fèi)需要的產(chǎn)品，以及為老年人服務(wù)的軟、硬件設(shè)施。 在市場(chǎng)需求方面， 2021 年老年市場(chǎng)需求為 6000 億元， 2021 年將達(dá)到 1 萬(wàn)億，但我國(guó)每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。而要滿足全國(guó)５％的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要 720 萬(wàn)張床位。 根據(jù)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（ 2021－ 2021年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80 萬(wàn)張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。 2021年發(fā)布的《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)顯示，全國(guó)城鄉(xiāng)有社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)約四萬(wàn)個(gè)，總床位約 150 萬(wàn)張。 一個(gè)最新的對(duì)成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價(jià)格為1000— 2021 元／平方米，總價(jià)為 10— 15 萬(wàn)的商品房。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在 2500— 5000 元 /平方米，到 2021 年 6約一期銷售率達(dá)到 %，到 2021 年 14 一期基本售罄。 目前國(guó)內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開(kāi)發(fā)現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。 2021 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租 用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。可以看出，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %和 %。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬(wàn)到 700 萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200 億元。 從區(qū)域來(lái)看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過(guò)其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接近 7%。從 1982 到 2025 年 的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。這期間，老年人口以％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng) ％的速度。 從老齡化的過(guò)程來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家是自然老齡化 ，而我國(guó)則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過(guò)渡階段 1982 年 ─ 2021 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬(wàn)增長(zhǎng)到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長(zhǎng)到 ％。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。 我國(guó)老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一， 1999 年成為老年型的 11 國(guó)家。民政部等 14 個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26萬(wàn)個(gè)， 85%的街道都要有一所老年公寓。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展 環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 表一 世界 60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2021 2021 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國(guó)家 中 國(guó) 資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無(wú)老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長(zhǎng) 9000 萬(wàn)。不過(guò)該組織預(yù)測(cè)，盡管以老人在全國(guó)總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國(guó)”都是發(fā)達(dá)國(guó)家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國(guó)家。為此，我們將積極尋求同國(guó)際國(guó)內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭(zhēng)將此類風(fēng)險(xiǎn)降到最低。同時(shí)，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來(lái)看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。 3 年后，土地的價(jià)值就將增加到約 億元人民幣。 在風(fēng)險(xiǎn)方面，由于老年人問(wèn)題已經(jīng)成為了中國(guó)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，同時(shí)，此項(xiàng)目還會(huì)為海南形象的提升，海南經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供助力，因此，無(wú)論中央政府還是地方政府都將會(huì)大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤(rùn)或銷售收入返還投資方。融資期限為 3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為 3 億元人民幣。 在管理上，針對(duì)村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計(jì)劃。在國(guó)內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國(guó)有企業(yè)、軍工單位、國(guó)家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對(duì)象。港澳臺(tái)及東南亞華人社會(huì)作為另一個(gè)分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個(gè)分區(qū)。每一分區(qū)設(shè)立一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績(jī)與收入掛鉤。 在營(yíng)銷與管理上，本公司參照國(guó)際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來(lái)設(shè)立企業(yè)運(yùn)行與管理模式。而沒(méi)有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無(wú)從談起。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂(lè)等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長(zhǎng)壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地共 15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積 20萬(wàn) m2，項(xiàng)目總投資 5億元。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機(jī)場(chǎng)、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽