【正文】 ，盡管這種變化為旅游度 22 假區(qū)（村 ）的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，但是隨著投資者的認(rèn)識轉(zhuǎn)變，這一行業(yè)內(nèi)的競爭局面將進(jìn)一步擴(kuò)大。 首先，旅游度假村的市場競爭更就非常激烈。對于更愿親近大自然，遠(yuǎn)離喧囂鬧市，但行程在 23 天時間內(nèi)的上述三大城市的市民來講， XX溫泉度假村無疑具有一定的優(yōu)勢。特別是此四城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民旅游消費水平較高，而城市居民的工作壓力相對較大，選擇旅游度假的居民也相對較多。因此，度假村對深圳、香港、東莞、惠 州等地的居民的吸引力將大于對廣州市居民及廣東境內(nèi)其他城市的居民的吸引力。與廣東省境內(nèi)其他幾個已開發(fā)的比較知名的溫泉度假村（如珠海御溫泉、中山溫泉、清遠(yuǎn)清新溫泉、和從化溫泉等）相比，交通便利優(yōu)勢不明顯。其中，住宿過夜人數(shù)可達(dá) 10萬人次（商務(wù)客人中的 50%、 加旅行社團(tuán)客人中的 50%、加散客中的 10%）。預(yù)測全年節(jié)假日平均日接待 500 人次，工作日平均日接待 150 人計，每年可接待 散客 10 萬人以上，預(yù)計過夜人數(shù)為 10%。而目前國內(nèi)法定節(jié)假日達(dá) 21 到 114 天，加上國家將鼓勵帶薪假期，一年中的可休閑時間接近 140 天，意味著人們休閑的時間和需求越來越多。另一方面，溫泉度假村的周邊三大城市深圳、東莞和香港，其居民的平均經(jīng)濟(jì)收入都較高。如中海殼牌的常駐外國專家就有 1 萬多人次 /年。如果能與組織此類旅游項目的旅行社掛鉤，客戶資源應(yīng)是較可觀的。在此基礎(chǔ)上預(yù)測每年可吸引 惠東地區(qū) 10%的旅行社團(tuán)游客人數(shù)，即 10萬人次左右，其中至少 50%可以成為過夜游客。以理療、休閑和娛樂為主要特色內(nèi)容的溫泉度假村，剛好可以作為游客在惠州附近景點觀光旅游的一個歇腳點；舒適的溫泉享受和特色娛樂活動，可以讓游客洗去風(fēng)塵，洗去疲勞，抖摟精神。從惠東縣的旅游接待數(shù)據(jù)來看， 99 年惠東縣過夜游客人數(shù)就達(dá) 61 萬人次，創(chuàng)值 5865 萬元； 2020 年，僅巽寮 — 平海旅游度假區(qū)的 游客人數(shù)就達(dá)61萬人次，九龍峰旅游度假區(qū)的游客人數(shù)達(dá) 20萬人次?？梢姡胶ｆ?zhèn)溫泉度假村完全有市場潛力成為另一個吸引香港游客的好去處?？梢姡嚯x近、有特色的休閑景點將十分適合繁忙的深圳人的選擇， 20 而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢所在。 據(jù)廣東省旅游局資料披露，廣東發(fā)達(dá)地區(qū)居民旅游支出普遍已占 總生活開支的二成以上。因此，預(yù)測在溫泉度假村的運行完全走上軌道之后，每年至少可吸引 2%的商務(wù)客人，即 8 萬人次，過夜人數(shù)預(yù)計至少50%。 XX溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，如中海殼牌石油項目，寶島工業(yè)區(qū)等，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和私營企業(yè)，如諸多電子信息加工企業(yè)、眾多鞋業(yè)私營企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費能力比較強(qiáng)；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但 一旦達(dá)成共識，往往比較穩(wěn)定。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發(fā)展。第三、服務(wù)國內(nèi)消費者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。Resorts、 Accor、 Starwood、 Marriott 類型的旅游業(yè)集團(tuán)。 學(xué)者的分析表明： 21 世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)， 未來 5 年，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。 國內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨 5大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關(guān)部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游 業(yè)的大發(fā)展帶來了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個行業(yè)的對外開放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國旅游業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到 2020 年，全球?qū)⒔哟?16億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達(dá) 2萬億美元，國際旅游人數(shù)和消費平均增長率將分別達(dá)到 ％和 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長 3％的幅度。因此，我國要采取一系列的措施，提高旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平 ?！笆濉庇媱澣缒茼樌麑崿F(xiàn)，旅游業(yè)將為國家提供外匯收入 900 億美元以上，增加國內(nèi)生產(chǎn)總值 3 萬億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 800 萬人以上。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為 7500 億元，相當(dāng)于全國 GDP的 ％。這種巨大的市場需求為各個地區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展提供了很大空間。國家旅游局政策法規(guī)司司長魏小安說，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ膰覒?yīng)重視發(fā)展旅游業(yè)，加強(qiáng)旅游業(yè)人員培訓(xùn)工作，提高旅游服務(wù)質(zhì)量，以推動旅游業(yè)的發(fā)展。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到 7億，但最近幾年卻以年均 7%的速度快速增長。 第四節(jié)、市場分析、預(yù)測與營銷策劃 一、行業(yè)分析 該項目屬第三產(chǎn)業(yè)中 的旅游，是近年世界發(fā)展非常快的一個行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓吹和支持發(fā)展的領(lǐng)域。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計獨特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。 （四）、室外娛樂場 室外娛樂場是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會所外的另一主要娛樂設(shè)施，各種室外活動項目主要根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。例 17 如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認(rèn) 購樹木的所有權(quán)或某一段時期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識小競賽等等。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照無公害標(biāo)準(zhǔn)來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。 在溫泉別墅的開發(fā)過程中，可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費入住權(quán)，其他時間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。 為了突出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留大量空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到 1:5的比例。別墅的設(shè)計要與周圍的生態(tài)環(huán)境保持協(xié)調(diào)，建議溫泉別墅以兩層建筑為主。這 80 棟溫泉別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要注重吸取各國、 各民族 的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉別墅本身就可以成為度假村內(nèi)的觀光景點。還為客人免費加工從生態(tài)農(nóng)莊 和荷花池 里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場釣到的塘魚，讓客人充分享受“娛樂的成果”。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無公害的家禽、塘魚為主， 并突出當(dāng)?shù)氐暮ｕr特色。溫泉會所內(nèi)要設(shè)立一個商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移 動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務(wù)。為了提高場地的綜合利用率，多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把整個大廳間隔成幾個大小不一的小廳。除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項目，從而豐富康體理 療中心的服務(wù)項目，讓旅客有更多的選擇。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質(zhì)。可考慮設(shè)置 氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、 陽光浴 等特色項目，在強(qiáng)調(diào)各種項目的特殊療效的同時突出享受、 與大自然溶為一體 的氛圍。如各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化，出集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。設(shè)置 水幕電影等 水上娛樂設(shè)施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加 的水上活動和岸邊活動。 溫泉浴城：這是溫泉會所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。 室外娛樂場 是溫泉度假村的主要娛樂設(shè)施，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活動項目， 建造多種室外活動設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。 溫泉別墅 以住宿客人為服務(wù)對象，按照 四 星級旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨特性和多樣化，體現(xiàn)各國、各民族的特色。 二、要經(jīng)營項目及其設(shè)施要求 在未進(jìn)行項目的總體規(guī)劃前，我們建議 XX溫泉度假村的經(jīng)營項目主要由溫泉會所、溫泉別墅、生態(tài)農(nóng)莊和室外娛樂場四大部分組成，相關(guān)的設(shè)施要求具體如下： 項 目 設(shè) 施 要 求 14 溫泉會所 是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。因此，為了把握旅游者的消費趨勢，延長溫泉度 假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，本度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用度假村內(nèi)的自然山區(qū)資源，結(jié)合溫泉這種獨特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態(tài) 、自然 、環(huán)保的特點，為旅客提供健康、休閑、豐富的“ 自然 假期”。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同，無法讓旅客區(qū)分出自己與競爭對手的區(qū)別，從而導(dǎo)致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假村的盈利水平低。 第三節(jié) 規(guī)劃與經(jīng)營項目建議 13 一 、戰(zhàn)略規(guī)劃 為了更好地對該項目進(jìn)行分析，我們首先對該項目進(jìn)行初步的戰(zhàn)略規(guī)劃，具體的規(guī)劃建議投資者聘請專業(yè)的設(shè)計公司設(shè)計。 九龍峰 位于惠東縣城平山鎮(zhèn)東南十四公里處，因有九九山脊似九條龍而得名，又因海拔563米的主峰挺拔如筆尖，也稱尖筆峰。南門海灣呈半月形，長 11 公里，沙灘寬闊，沙粒細(xì)，呈白色，干時松，濕時緊。到平海古城觀光，可觀賞到眾多的名勝古跡。 600 年滄桑，平海古城至今仍較完整地保留著四座城門樓、部分城墻、完整的十字古街、大部分 古民居以及一批古寺廟、古文化遺址和大量的歷史文物。平海建城設(shè)所后，又設(shè)立平海巡檢司署，平海營參將署，平海營中軍守備署，還設(shè)有平海倉，為直隸歸善縣屯糧機(jī)構(gòu)。“城周五百二十丈，高一丈八尺，雉蝶八百七十一，城門四座。元末明初，盜寇猖蹶，民不聊生。 平海古城 被譽(yù)為嶺南文化的一塊“活化石”。 平海古城及平海灣 平海古城現(xiàn)在是惠東縣一個建制鎮(zhèn)，為廣東省歷史文化名城 。大亞灣的島嶼和山嶺，大都奇形怪狀，不但饒有趣味，而且還有不少動人 的傳說，如“黃魚涌獅子庵”：傳說獅子眼望香港，只有拜過此庵的人，才能在香港“發(fā)達(dá)”。因水陸交通方便利，歷史上已是一個通商口岸。位于大亞灣西北隅的惠州（澳頭），三面環(huán)山，面對南海，如同一個大袋子的底部。 大亞灣 大 亞灣地處惠州市東南， 位于深圳大鵬半島、惠陽、惠東之間，距龍洞溫泉一 小時左右車程。這里的海水清、無污染，海底平緩、百米內(nèi)水深不過，沙灘潔白，沙粒細(xì)，被譽(yù)為“海賜白金堤”。海灣煙波浩淼，巨浪滔滔、海歐飛翔，帆影點點，海灣山上的大小石頭奇姿異彩，麒麟山、象山、獅山、鳳凰山等，座座雄姿英發(fā)，形狀逼真。 海龜自然保護(hù)區(qū)是研究保護(hù)海龜?shù)幕?，把它開辟為旅游區(qū)，旨在教育人們懂得保護(hù)生態(tài)平衡使人類可持續(xù)發(fā)展的重要性，寓教育于旅 游之中。世界上現(xiàn)存海龜共 7 種，在中國海域棲息的就有綠海龜、玳瑁、螺龜、太平洋麗龜和棱皮龜 5種，種群數(shù)量以綠海龜最多，其余 4 種已很稀少。 海龜是我國二類保護(hù)動物，能在陸地爬行和水中游弋，游速很快，每年定時返回產(chǎn)卵地繁殖。 C左右，常年海水鹽度為 30％以上，沙灘坡度平緩，沙粒細(xì)小，利于海龜爬行、挖掘和產(chǎn)卵繁殖。這里為亞熱帶典型的外海性海域，年平均降水量 14022085 毫米 。保護(hù)區(qū)面積 4平方公里，三面環(huán)山，一面瀕海，沙岸面積僅 平方公里，環(huán)境僻靜。 靠近 XX溫泉度假村的主要旅游景點有如下一些： 國家級海龜自然保護(hù) 區(qū) 海龜自然保護(hù)區(qū) 港口灣是我國唯一的一個海龜自然保護(hù)區(qū)，位于惠東縣港口鎮(zhèn)與紅海灣交界處，稔平半島最南端的大星山腳下。正在籌建的有九龍峰森林公園、碧山旅游度假區(qū)等。早在 1993 年，中國科學(xué)院對惠東的旅游資源進(jìn)行考察后，所寫的《惠東縣旅游資源考察報告》中指出：惠東縣主要旅游資 源為：名山 6 座，林場 4 個，水庫 2 個，瀑布 11 處，泉 7 處，海灘 5處，島 5個，洞 3處，怪石擬象 4 處，廟 16 座，亭 3 處，遺跡 11處，民俗風(fēng)情 1處。 惠東縣 3398 平方公里的土地上，旅游資源擁有量和分布量達(dá) 806 平方公里，占全縣地理面積的 %，高于惠州市的平均數(shù)。 三、 其它旅游資源 建設(shè)旅游度假村不 可能孤立的建設(shè)，它必須與周圍其它的旅