【正文】 十二 雙泉亭 1 一、土建直接費 平方米 80 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費 8 八、設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十三 龍珠閣 － 40－ 序號 項目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 1 二、土建直接費 平方米 80 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費 8 八、設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十四 健身步道 1 一、土建直接費 米 1000 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、燈光設(shè)備購置費 8 八、燈光設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十五 環(huán)境小品 (包括香火一條街 ) 1 一、土建直接費 平方米 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 － 41－ 序號 項目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設(shè)備及材料、 植物購置費 8 八、設(shè)備及材料、植物安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 游賞設(shè)施投入合計 流動資金估算： 根據(jù)經(jīng)營實際情況，本項目各項流動資產(chǎn)和流動負債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為： 應(yīng)收帳款 30 天 12 次 存 貨 其中：低值易耗品 30 天 12 次 原 材 料 10 天 36 次 現(xiàn) 金 30 天 12 次 應(yīng)付帳款 15 天 24 次 根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達次數(shù)，并對應(yīng)年成本費用，可以分別計算出流動資產(chǎn)額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金 (詳見附表 2)。 項目建設(shè)投資估算 項目總投資： 10208 萬元，其中：固定 投資 10008 萬元 (詳見下列表 )，前期經(jīng)費和宣傳費用 200 萬元。 (3)材料預(yù)期單價： 水泥與砂石料：撫州價格信息： 325水泥 300 元／ T，砂子 100 元／ m3，碎石 65 元／ m3。其中：固定資產(chǎn)投資 10008 萬元 (含建設(shè)期利息和 不可預(yù)計費 )，前期資金和宣傳費用 200 萬元。 投資估算依據(jù) 編制依據(jù) 本投資算參照《省市政工程預(yù)算定額》、《省建筑工程預(yù)算定額》進行編制。治理措施為： (1)對于生活垃圾，集中收儲，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運出； (2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河 流。 環(huán)境影響評估 本項目嚴格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對環(huán)境進行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。 電訊規(guī)劃 依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級電 話線引出二級電話線至各個景點、服務(wù)點，并入全國電信自動網(wǎng)，實現(xiàn)國內(nèi)直播通訊。 電力電訊規(guī)劃 用電量估算 － 26－ 度假村用電負荷估算 用電項目 負荷預(yù)測指標 面積 (HM2) 負荷 (KW) 公共建筑用電 80W／ M2 1880 居住建筑用電 50W／ M2 1750 道路廣場用電 50KW／ HM2 4 400 亮燈工程 80 合計 4110 設(shè)施規(guī)劃 依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。 排水規(guī)劃 污水量估算 污水量按給水量的 80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計算在內(nèi)，則日最高污水排放量為 410T. 排水體制 采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 度假村用水量估算 用水項目 人數(shù)／面積 用水標準 日用水 量 T 備注 住宿游客用水 400 ／人 .D 200 一般游客用水 550 ／人 .D 55 員工用水 100 ／人 .D 20 別墅用水 500 180I.／人 .D 90 道路廣場用水 萬 T／ 80 其他 67 用水量的 15％計算 合計 512 輸配水管網(wǎng)布置 度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用 PVC 管， DN≥=200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。 項目建設(shè)標準 － 25－ 構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標準》規(guī)定建設(shè)。 車輛 高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車 1 輛； 后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車 1 輛； 垃圾回收用車輛 1 輛。 露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括 SPA 水療設(shè)備等。 1在天師觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等 30 間，建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時期建筑風(fēng)格，街長 200 米，總建筑面積 1500 平方米。 在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約 300 平方米。 溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設(shè)面積 2500 平方米，分淺水池和深水池； 露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、 SPA 水療池等 ，總建筑面積 6000 平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。 主要游賞設(shè)施土建 入口處的塑石工藝景門 1 座，高約 9 米，寬 7 米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪； 建造約 10000 平方米的廣場，廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑； 山莊，占地 16000 平方米，建筑面積 11000 平方米，按照四星級酒店標準建設(shè)，建設(shè)層高 2－ 4 層， 除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及 300 平方米的獨立停車場； 溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約 1200 平方米。 在廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè) 1 個停車場，其中廣場的南側(cè)停車場設(shè)置大型車輛停車位 25 個，中小型車輛停車位 160 個，占地總面積4000 平方米。 具體建設(shè)內(nèi)容 由于本項目二期工程預(yù)計要在 2021 年開始動工建設(shè)，距今還有三年時間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以 測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預(yù)計 2021 年動工， 2021 年 12 月完成主要建設(shè)工程，到 2021 年 12 月份完成全部建設(shè)，總投資 10208 萬元 (含不可預(yù)計費 430 萬元 )。 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū) 該區(qū)塊面積約 30000 平方米左右 ，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛 － 22－ 樂、農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。空氣中負氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場、幼兒園等。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分挖掘當?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項目包括度假區(qū)入口大門、停車場、廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。規(guī)劃區(qū)域與 316 國道之間有長 公里，寬 9 米的公路相 連。 (4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。 設(shè)計基本原則 (1)嚴格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī) 程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。 在 2021 年 7 月至 2021 年 12 月實施一期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地征用，投資額 540 萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理， 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690 萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900 萬元； (4)開辦費 200 萬元 ，用于前期資金和廣告宣傳費用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元； (6)、不可預(yù)計費，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算，計 430 萬元。 與政府部門、大企業(yè)集團、大教育機構(gòu)進行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓(xùn)、集團活動的舉辦地，并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達到合作互贏的效果。 市場推廣方案和推廣措施 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強大宣傳網(wǎng)絡(luò)，爭取將度假村打造成縣的一張名片，讓游客到 必到，或者說游在，住在。韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠高于國內(nèi)水平，平均行程也長于國內(nèi)游客，單個游 － 19－ 客產(chǎn)生的效益也遠高于國內(nèi)游客。而且以溫泉度假村這樣的消費水平，雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的游客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。 作為省的省會和最大的城 市，市民的消費能力強，而且隨著國家法定節(jié)假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象，為度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機遇。 目標市場分析 縣縣城居民只有 3 萬，而且當?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費的人群就更少，所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標市場應(yīng)該放在外地。同時，從的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化 內(nèi)涵等方面看，完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。 公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。 浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本 300 萬元，個人控股 95％，至 2021 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元。 縉云縣華朝美食林 (大酒店 )，為個人獨資酒店，至 2021 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。是專為度假村開發(fā)而設(shè)立的公司。 － 17－ 第五章 建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位度假村開發(fā)有限公司成立于 2021 年 3 月，由、三人共同投資組建，公司注冊資本 2021 萬元，其中公司法人代表占 90％ 的股份。 經(jīng)濟狀況 2021 年，縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，第一產(chǎn)業(yè) 億元，第二產(chǎn)業(yè) 億元，第三產(chǎn)業(yè) 億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 31。 社會經(jīng)濟狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬多畝，耕地面積 10 萬畝。 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的，是全國唯一的 伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨特的文化品味。 河流情況 境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密，有林地 165 萬畝，占總面積的 87％，森林覆蓋率％，是重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山 80 公里，距離武夷山 170 公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約 6 小時車程。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。 － 15－ 第四章 項目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處省東部，有 “東大門 ”之稱。 據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至后，的天師道觀就是當初道教的一個重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今村的羅漢松即為當年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比 － 14－ 龍虎山天