【正文】 八 消防設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六 、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 九 電信寬帶設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) － 33－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、 設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 河道環(huán)境整治 1 一、土建直接費(fèi) 米 8560 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 一 森林生態(tài)游區(qū)盤(pán)山游步道 (含山體加固 ) 米 8000 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) － 34－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 二 生態(tài)公廁 1 一、土建直接費(fèi) 米 700 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 0。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。 如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于 5970 萬(wàn)元，將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。 (6)落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。 (年平均利潤(rùn) 總額指標(biāo)詳見(jiàn)附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項(xiàng)目建設(shè)期 年 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (稅后 )，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬(wàn)元 (稅后 )。在計(jì)算工資及福利支出時(shí)，已經(jīng)考慮了每年的工資增長(zhǎng)因素。 基礎(chǔ)單價(jià) (1)人工預(yù)算單價(jià)： 45 元／工日 (2)施工用電、用水單價(jià)： 電價(jià)： 元／度 水價(jià)：根據(jù)《細(xì)則》計(jì)算公式得 元／ m2。 給排水 給水工程規(guī)劃 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊(cè)》與《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個(gè)功能區(qū)的 實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。露天溫泉泡澡區(qū)停車場(chǎng)設(shè)置中小型車輛停車位 15 個(gè)，占地總面積 500 平方米，地面采用植草磚鋪面； 電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施； 景區(qū)內(nèi) 公里長(zhǎng)的河道環(huán)境治，包括堤岸加固等； 在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬 － 米石板盤(pán)山路，規(guī)劃長(zhǎng)度 8000 米， － 23－ 對(duì)盤(pán) 山路兩側(cè)山體進(jìn)行局部加固； 建設(shè)生態(tài)公廁 10 幢，規(guī)劃建筑面積 700 平方米； 在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂(lè)中心等處設(shè)管理用房 12 幢，規(guī)劃建筑面積 640 平方米。 (2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特 － 21－ 色為原則； (3)景點(diǎn)配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求。 以長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國(guó)旅游市場(chǎng)。 2021 年全縣財(cái)政總收入為 4078 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入 元；在崗職工年平均工資 8088 元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 62593 萬(wàn)元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 14526 萬(wàn)元。縣城距省城南昌鐵路里程 215公里，公路里程 224 公里。四周青山翡翠， － 13－ 古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開(kāi)發(fā)營(yíng)造了極其有利的自然環(huán)境。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開(kāi)發(fā)新的旅游景點(diǎn)自縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ”的目標(biāo)以來(lái)，縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，每年前來(lái)旅游的人數(shù)也不斷增多，但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是 相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外，新景區(qū)新景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開(kāi)展，這對(duì)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)，也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長(zhǎng)的建設(shè) 項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。 旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)的拉動(dòng)作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?－ 1－ 度假村 建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 報(bào) 告 工程咨詢有限公司 二００八年五月 － 2－ 目 錄 一 總論 項(xiàng)目提要 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 二 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 政策環(huán)境 政府支持 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 自然資源狀況 五 建設(shè)單位基本情況 建設(shè)單位基本情況 主要投資人基本情況 六 市場(chǎng)分析與推廣方案 市場(chǎng)定 位 目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析 市場(chǎng)推廣方案和推廣措施 七 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 設(shè)計(jì)基本原則 項(xiàng)目布局 具體建設(shè)內(nèi)容 － 3－ 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 給排水 電力電訊 環(huán)境影響評(píng)估 八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 九 投資估算與資金籌措 說(shuō)明 投資估算依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 資金來(lái)源與籌措 借款資金償還測(cè)算 十 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)估說(shuō)明 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 財(cái)務(wù)效益分析 不 確定性分析 十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 項(xiàng)目組織與管理 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分 勞動(dòng)定員 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施 人員培訓(xùn) 勞動(dòng)保護(hù)與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 問(wèn)題與建議 － 4－ 附 錄 一 附表： 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 土建工程投資明細(xì)表 1－ 設(shè)備投資明細(xì)表 流動(dòng)資金估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 固定資產(chǎn)折舊估算表 總成本費(fèi)用估算表 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 6－ 產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 資 金來(lái)源與運(yùn)用表 借款還本付息計(jì)算表 資產(chǎn)負(fù)債表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (增量全部投資 ) 二 附圖 一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖 度假村入口景門(mén)效果圖 廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖 山莊外觀效果圖 溫泉游泳館外觀效果圖 設(shè)計(jì)意向圖 外觀效果圖 三 其他附送資料： 項(xiàng)目建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件 可行性報(bào)告編制單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 － 5－ 第一章 總 論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì) ：新建 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式 項(xiàng)目承辦單位：度假村開(kāi)發(fā)有限公司 法人代表： 所有制形式：民營(yíng)企業(yè) 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點(diǎn)： 建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積 357017 平方米，總建筑面積55054 平方米，道路面積 平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資 20477 萬(wàn)元 (含不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919 萬(wàn)元 )。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶 動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。 介入景區(qū)開(kāi)發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長(zhǎng)，但收益穩(wěn)定，收益期長(zhǎng)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，可以 源源不斷的為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無(wú)淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “五嶺皆炎熱，惟獨(dú)宜 ”，乃避暑勝地。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約 6 小時(shí)車程。 － 17－ 第五章 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位度假村開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2021 年 3 月，由、三人共同投資組建，公司注冊(cè)資本 2021 萬(wàn)元，其中公司法人代表占 90％ 的股份。長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費(fèi)最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。 (4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。 主要游賞設(shè)施土建 入口處的塑石工藝景門(mén) 1 座，高約 9 米，寬 7 米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪； 建造約 10000 平方米的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚(yú)類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑； 山莊，占地 16000 平方米，建筑面積 11000 平方米，按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高 2－ 4 層， 除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會(huì)議室、游泳池、美容健身房以及 300 平方米的獨(dú)立停車場(chǎng)； 溫泉貢魚(yú)，包括貢魚(yú)養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約 1200 平方米。 度假村用水量估算 用水項(xiàng)目 人數(shù)／面積 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用水 量 T 備注 住宿游客用水 400 ／人 .D 200 一般游客用水 550 ／人 .D 55 員工用水 100 ／人 .D 20 別墅用水 500 180I.／人 .D 90 道路廣場(chǎng)用水 萬(wàn) T／ 80 其他 67 用水量的 15％計(jì)算 合計(jì) 512 輸配水管網(wǎng)布置 度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用 PVC 管， DN≥=200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。 (3)材料預(yù)期單價(jià)： 水泥與砂石料：撫州價(jià)格信息： 325水泥 300 元／ T，砂子 100 元／ m3，碎石 65 元／ m3。 (4)折舊按平均年限折舊法計(jì)算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為 25 年，殘值率 取 5％，年折舊率為 ％；建筑物折舊年限為 40 年，殘值 率取 5％，年折舊率為 ％。 清償能力分析 經(jīng)測(cè)算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為 4年，還款能力較強(qiáng)。 辦公室 財(cái)務(wù)部 工程部 保安部 餐飲部 住宿部 客戶部 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 － 49－ 人員培訓(xùn) 項(xiàng)目完成后，公司會(huì)招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時(shí)間后充實(shí)到中、低層管理崗位，普通的服務(wù)人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有： (1)參加政府勞動(dòng)部門(mén)組織的上崗資格學(xué)習(xí)； (2)聘請(qǐng)禮儀公司對(duì)酒店服務(wù)人員進(jìn)行酒店禮儀培訓(xùn)； (3)鼓勵(lì)員工進(jìn)行相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)和考試，并給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)； (4)選派文化程度高、工作責(zé)任心強(qiáng)的員工到有關(guān)大專院校進(jìn)行短期培訓(xùn)。如項(xiàng)目投資后能獲得預(yù)期收入 萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬(wàn)元；如預(yù)期收入增加 10％，達(dá)到 萬(wàn)元，則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬(wàn)元； 如預(yù)期收入減少 10％，只有 元，則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬(wàn)元。 (6)財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目所申請(qǐng)的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率％計(jì)算。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 項(xiàng)目總投資： 10208 萬(wàn)元，其中：固定 投資 10008 萬(wàn)元 (詳見(jiàn)下列表 )，前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用 200 萬(wàn)元。 排水規(guī)劃 污水量估算 污水量按給水量的 80％計(jì)算，其中道路廣場(chǎng)用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計(jì)算在內(nèi)，則日最高污水排放量為 410T. 排水體制 采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 溫泉水上娛樂(lè)中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂(lè)項(xiàng)目，建設(shè)面積 2500 平方米，分淺水池和深水池； 露天溫泉泡澡池，由五十多個(gè)不同